万科再造“万科”,物业会成为地产企业的解药吗?
自古成大事者皆有信仰。
福耀玻璃成立之初,曹德旺就发誓做出一片自己的汽车玻璃,打破日本的垄断。从1984年做出一块汽车玻璃开始,曹德旺就始终坚持自己的信仰,不碰金融、不炒房子,专心地深耕汽车玻璃行业。
三十年过去了,福耀玻璃一跃成为了全球第二,中国第一大汽车玻璃生产商。
在福耀的成长中,曹德旺亦在自我成长,数年间不间断地捐款超过了100亿,在成就首善的路上,曹德旺证明了信仰的力量。
企业家的信仰,可以决定企业最终能走多远。
死磕住宅,坚持毛利率25%,这也是万科和王石的信仰。
王石曾经说过:“要建立一个伟大的企业,一定要在制度、团队、品牌市场上营造一个标准,不能以一个强人为左右”。
万宝之争结束之后,王石离开了一手创办的万科。但万科的制度和文化都得到了传承,交棒给郁亮之后,万科尽管一度被碧桂园、恒大超越,但是回过头来看,万科依旧是最健康的地产企业。
2018年,刚从“万宝之争”中喘过气的郁亮就给地产行业下了一剂猛药。面对一夜入“冬”的行业惨状,万科从容地将华夏幸福十个项目收入囊中。此后,万科还逆市大举购买了一些土地,这样的做法,彰显了万科重回第一的决心。
尽管,郁亮认为万科早就对第一没有了兴趣。
4月29日,万科公告称,公司收到了深圳德宇众、深圳盈安、深圳盈嘉众出具的《万科企业股份有限公司简式权益变动报告书》。即德宇众以自有资金在二级市场增持了80万股万科股份。至此,德宇众及其一致行动人合计持有万科股份5.81亿股,占万科总股本的5%,同时触及到了5%的举牌线。
万科1300多名员工出资成立的公司,在地产下行的周期里增持自家的股票并且触及举牌线,这是对万科的自信?还是对股价的不满?
郁亮不仅一次问过自己,进入“白银时代”的房地产行业,究竟还有没有奔头?
他的答案是,不贪婪、不恐惧。
对于德宇众的举牌,市场分析认为管理层认为万科当下是被低估了。万科也公告称,未来12个月内不排除择机进一步增持公司股份的可能。
郁亮曾经说过,如果哪天房地产行业真的没生意可做了,届时我们所有实现的利润应该分掉,不应该留着,如此管理团队的压力也较小。
10月28日,万科发布了2021年三季度财报,财报显示,今年前三季度万科累计实现营业收入2714.9亿元人民币,同比增长12.4%;实现归属于上市公司股东的净利润166.9亿元,同比减少16.0%。
对于万科来说,增速下滑已经成了不争事实,尽管对比起来,万科的情况尚且较好。财报发布之后,万科股价继续下跌超6%,触及三年以来的新低。
可以预见,未来地产行业的竞争会更加地全面和激烈。
郁亮认为行业的出路就只有一条——踏踏实实向制造业学习,通过劳动挣加工制造和服务的钱。对于三道红线,以及万科过低的净负债率,郁亮认为,万科从不追求过低的40%这条线,是我们过去相当长时间坚守的。有时候净负债率低一点,那是万科在等待机会。
最近,万科就等来了一个机会。
11月5日,万科发布公告称,公司拟分拆旗下子公司万物云到港交所上市。
这是一个地产公司的常规操作,但对万科意义又不太一样。实际上,这几年万物云一直被传将要上市,但是郁亮的答案一直都是否定。
当下,当碧桂园、恒大、融创都走到了万科之前,并且也在资本市场上证明了物业管理的价值,万科终于启动了物业板块上市。
据悉,万科直接或间接合计持有万物云 62.889%股权,在郁亮的眼中,未来万科业务将有机会达到千亿市值的规模。在万科2020年的财报当中,万科曾首次以万物云为主体,披露了物业板块的收入。根据财报显示,2020年万物云实现营业收入182.04亿元,同比增长27.36%。不仅如此,其管理规模达到了5.6亿平米,并且有一半的物管项目来自于外部。
有业内人士测算,根据当下物业板块的估值,万物云上市之后,估值或达到2000亿以上,对比万科现在2070亿的市值,其可谓再造了一个万科。
地产行业已经走到十字路口,郁亮的对于行业的判断也几乎全部实现,通往未来的路上,物业管理将成为万科新的增长方式。“死磕”房地产的万科,这次似乎又赌对了。
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