撰文｜李君 编辑｜江远

作为一家2020年新上市的物管公司，融创服务正凭借自身的竞争优势和优秀业绩突出重围，目前已经成为和碧桂园服务、华润万象生活等可比的行业头部公司。

8月30日，融创服务发表2021年半年报，这份财报反映了该公司面对市场考验的成绩如何：从公司核心数据来看，截至2021年6月30日，实现营业收入33.19亿元，较去年同期增长85.4%；实现毛利10.29亿元，同比增长 121.5%；实现净利6.30亿元，同比增长151.3%。

在8月4日西南证券发布的深度研报中，认可了融创服务的优秀业绩，认为其业务处于高速增长阶段，首次覆盖便给予买入评价。这表现出市场和行业从事者对融创服务将维持良好增长势头的信心。

规模效益双提升，发展潜力巨大

2021年上半年，营业收入较上年同期增长了15.29亿元至33.19亿元，同比增长85.4%，达到去年全年收入的72%；净利润较上年同期增长了3.79亿元至6.30亿元，同比增长151.3%。

这些核心数据不仅是对上半年融创服务决策和经营的体现，还为2021这一整年的业绩确立了良好基调。

从营收结构来看，非业主增值服务上半年实现收入10.85亿元，同比增长60.4%，收入贡献比进一步压降，降至32.7%，这一数值反映了融创服务自我造血能力持续增强，对母公司的依赖性持续降低。

社区生活服务实现收入1.89亿元，同比增长206.5%，收入贡献比上升至5.7%，去年同期为3.4%；物业管理服务实现营业收入20.46亿元，同比增长94.3%，收入贡献提升至61.6%。

从2020年开始贡献一半以上营业收入的物业管理服务，作为公司的核心业务保持快速持续增长，也反映了融创服务在收入结构上的不断优化。

在毛利率2020年末的27.6%提升至31%的同时，融创服务的毛利结构进一步优化。随着管理规模的扩大和高利润非住业态的布局，基础物业贡献的毛利首次突破50%，达到52%。社区生活服务的贡献也从6.4%增加至7.9%。

毛利率的整体提升和结构优化，一方面是由于在2021年的前6个月，融创服务规模的扩大和管理密度的提升，形成了规模经济效益，另一方面是由于成本结构也得到不断的优化，一系列措施有效控制了经营成本。

这份业绩是融创服务继应对市场考验的第一份年报后再度给出的答卷，实现规模、效益的大幅提升和相辅相成，还展现出其未来的成长性和高速增长的可持续性。

紧抓赛道优势，展现高水平服务力

2020年，是融创服务上市交易的元年，其表现相当不俗；而在2021年，物业管理行业仍被认为是高增长、高确定性、政策利好的优质赛道。截至8月30日收盘，公司股价达到20.00港元/股，较发售价11.6港元/股上涨72.41%。

融创服务上市仅凭不到一年的时间，就成功进入物管股的第一梯队，获得“2021年中国物业服务企业品牌价值100强”TOP5等荣誉。

根据同花顺iFinD数据，融创服务在行业价值分析中排名第四，前三名分别为碧桂园服务、华润万象城生活和恒大物业。

背靠身为房地产龙头的母公司融创中国，融创服务截至2020年底，在管项目中位于一二线城市的面积占比达86%，平均物业管理费约为每月每平方米人民币3元，拥有近七十万户具备高消费能力、多样化需求的业主群体，这就奠定了其社区生活服务业务的发展基础和先天优势。

服务能力是物业企业的根本竞争力，融创服务在社区生活服务方面持续储能，该业务从2020年开始得到持续优化，今年上半年该业务收入同比增长206%，收入增长堪称迅速。

另外，随着服务品类和场景的拓宽，社区生活服务的各项子业务收入也得到快速突破：上半年实现便民服务收入达6684.6万元，同比增长超20倍；空间运营服务、房产经纪服务和美居服务，收入则分别同比增长了约121.6%、41.1%和278.7%，达到5891.6万元、3424.1万元和2871.1万元。

根据第三方独立专业咨询机构赛惟咨询的报告，融创服务2020年的物业服务满意度达到90以上，已经位列行业标杆水平。而融创服务长期以来将高品质服务作为核心战略之一，未来仍有巨大的发展空间。

第三方占比迅速提升，积极外拓业务

2021年，是融创服务上市交易的第二年，也是其展示自身优势至关重要的一年，扩展规模是其作为物管企业发展的基础战略。

在政策规范要求及资本的助推下，物管企业的竞争态势进一步加剧，行业集中度快速提升。这使得中小房地产企业生存压力持续增大，其附属物管公司的并购机会增多。

融创服务2021上半年物业管理服务实现营业收入20.46亿元，同比增长94.3%，作为核心业务进一步提升，主要是由于业务扩张，在管建筑面积增加所致。

截至6月30日，融创服务在管建筑面积增加至1.73亿平方米，合约建筑面积为3.22亿平方米。其中独立第三方物业开发商开发的物业由2019年12月31日的约0.3百万平方米增加至2021年6月30日的约68.21百万平方米。

新增在管面积中，来自第三方的面积占比为65.7%；新增合约面积中，来自第三方的面积占比为69.8%。这表明融创服务自身参与市场竞争的实力不断增强。

融创服务凭借自身的专业能力与服务品质，合作平台及项目保持持续增加，年初至今新成立9个的合资平台，落地在管面积达到111万平方米，储备预计超2000万平方米。

除了通过合作及市场招投标获取的独立第三方所开发的物业的管理服务业务，收并购方面，融创服务也有进展，选择有规模、高质量、能力互补的优质企业，扩充规模的同时，能够快速提升综合竞争力，上半年通过收并购新增合约面积3071万平方米。截至目前，融创服务已经覆盖全国149个城市，实现了多元业态的布局，达成多元业态的战略合作。

2021年在政策引导与资本助推下，物管行业赛道呈现高增长、强竞争的态势。融创服务对此表示将站在行业转型的新赛道上，坚持提升服务能力，通过持续健康的高质量增长，实现公司的长期价值。

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来源：蓝筹企业评论（ID:bluechip808）

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