艳姐说

如果纵观过去几年间的房企规模座次，不难发现顶流的房企们总是熟悉的那几家。其中，融创自2017年以来直升为TOP4后，就一直风雨不动安如山，连续4年高居行业第四。

随着如今各大房企半年报都接连出炉，融创又一如既往地稳在了TOP4。

2021年上半年，融创实现了3207.6亿元的合同销售额，同比增长了约64.3%，远超行业平均水准。

并且从权益合同销售额来看，也足有2007.6亿元，比去年同期的1952.7亿元的全口径合同销售额还要高！

这样的高增长背后，融创的基本面到底如何？融创的年终体检报告给到了我们答案。

01

高增长规模背后：

经营性现金流持续9.5年为正

既然是从销售规模聊起，不如先来具体看看融创的经营水平到底如何？

从经营能力来看，最具代表性的数据必然是：经营性现金流。

在一众房企经营性现金流难以回正的情况下，融创已经连续9年为正了，算上今年上半年，已经足有9.5年了，足见其自身回血能力之强劲。

从营收来看，融创上半年也实现了928.5亿元，同比上升了23.9%。

融创是如何实现这样的经营业绩的？有赖于其全国化布局下各个城市的猛发力，有多猛呢？整个上半年，融创有20个城市都创下了逾50亿的销售额。

其中武汉、杭州、重庆、上海、西安、温州、苏州、北京等9个城市业绩已经过百亿，武汉和杭州更是已经突破了200亿！单是这9个城市的销售额加起来，估计就能比得上一家TOP15房企的半年业绩了。

当然，看经营水准逃不开要看利润。今年上半年，融创实现199.8亿元毛利润，同比增长12.5%，归母净利润119.9亿元，同比增张9.4%。

上半年融创的毛利率差不多在20.8%，去年同期是23%，如今略有所下降。

当然这也是行业的普遍现象，不过融创的毛利率情况还需进一步来看。

今年上半年，融创对业务合并收益中所对应的收购物业进行了评估增值调整，调整后，毛利也相应减少了53.3亿元。如果剔除掉这类公允价值调整所产生的影响，融创今年上半年的毛利应为253.1亿元，毛利率在26.4%，还是维持了一定增长。

02

地产+盈利能力几何？

文旅收入同比大增166.3%

当然，对于融创的经营情况，很多人的关注点要更深入与细分化。

融创目前主要布局了地产、服务、文旅、文化、会议会展和医疗康养六大板块，那落实到那些个地产+的业务上，他们如今的表现又如何呢？

已经登录资本市场的融创服务的表现我们已然看到了：营收和归母净利润都有了大幅的增长，分别为33.2亿元、6.1亿元，同比增长85%、154%。

不过相较于融创服务，很多人更关心的是：文旅业务如今到底怎样了？

艳姐翻阅融创半年报发现，文旅是如今融创的财报中除了地产主业以及服务外唯一一个有详细业绩披露的业务。

据财报披露，融创文旅上半年收入达26.1亿元，客流量也有约7201万人次，分别同比增长约166.3%、102.9%；其管理利润也已经增长至4.4亿元人民币。

快速增长的原因有二：

一是落地的项目更多了。融创在上半年又在济南、桂林、杭州湾相继落地了三座文旅城，拿桂林融创国际旅游度假区来说，开业的首个周末，客流量就突破了23万人次。

桂林融创国际旅游度假区

二是特色化业务的落地更广了。今年上半年融创也在加大冰雪业务的落地发展，甚至已经形成了覆盖较广的战略布局：目前在7省35城都已经可以体验到融创冰雪业务了，也给业绩的增长助力不少。

值得注意的是，虽然目前业绩占比还较小，但是文旅业务对于融创整体业绩的贡献值已经开始超过上市的物业管理了，也在逐渐给融创带来相对稳定的现金流了，也能助力其持续增强自身造血能力。

03

主动控速

融创未来拿地的两条思路

有了持续向上的规模和优质的经营支撑，也就有了更多的底气去驰骋在土地市场上。

今年上半年，融创获取的土地权益货值为2135亿元。

不过今年7月份，市场上流传着“重点房企买地金额不得超年度销售额40%”的讯息，被视作房企头上又多了一道紧箍咒。很多人因此把目光投向了上半年补货较多的融创。

但事实上，如果核算地销比，融创上半年的权益拿地销售比仅为37.9%，低于40%的线。

如果再把时间拉长到一年，从去年7月到今年6月底，融创连续12个月权益拿地销售比仅为28.5%。

这样的结果可能出乎很多人意料，但并非无迹可寻。行业政策密集调控的一年内，类似融创这样的头部企业对市场始终保持特殊的嗅觉的。

就以此次“拿地销售比限制在40%”为例，事实上在去年三道红线的具体要求中，就设置了这项观察指标。外界将关注的重点更多放在红线上，而对于这项观察指标，很多房企是留了一手准备的，现在看来，融创就是其中之一。

高筑墙，广积粮，是过冬的不二法宝。着眼于当下，对于融创这类家底殷实的房企来说，似乎并无“近忧”。

数据显示，融创在今年下半年内的总可售货值超6600亿元，足以支撑融创年度目标的达成。

而按照融创公布的土储，截至上半年融创权益土地储备货值预计约为人民币2.0万亿。

但如何维持企业不断滚动向前，后续如何“屯粮”才是更为重要的事。

如果按照调控政策落地的预期来看，控制40%的红线，大体分为两种做法，一种降低拿地金额，压缩增长；另一种是到地价占比货值低于40%的三四线城市去投资。

以融创的布局思路，不太可能走第二条路径，那么如何控制拿地规模就成为未来一个阶段的重点。

按照融创的战略思路，给未来拿地定下了两个纪律：一个是规模目标，一个是方法论指导。

①下半年，融创将主动控制拿地总量及节奏，审慎获取高质量土地。

②未来，融创将提高全资项目占比，优化现有合作模式。

从被动失速，到主动控速，虽然结果相似，但形成结果的逻辑大相径庭，越是体量大的企业，越不能放任企业发展节奏被行业趋势裹挟。

融创主动控速的做法，一定程度上也是当下行业头部房企主动变革的写照。

04

加速“转绿”

孙老板还关心这两件事

事实上，对于融创来说，严格控制拿地销售比，还有一个更现实的意义。

在今天举行的业绩投资者会上，融创董事局主席孙宏斌直言：“融创上半年拿地销售比例在30%左右，下半年目标是20%，主要目的是为了降低融资成本和提升评级。”

在经济学领域，信用等级是企业的一笔无形资产。融创的这个做法可以视为一种方向，用有形的资产来保证无形资产升值。

既然孙老板提到了融资成本和评级，我们可以从融创的财报中窥得一二。

在今年上半年，融创先后在1月和3月发了两次债，总规模超过16.5亿美元，最低一笔利率为5.95%，两次发债利率均为融创上市以来最低水平。

低息发债的同时，融创提前赎回了一笔美元债，用低成本债务来替换高成本债务，降低融资成本的同时，进一步实现债务结构的优化。

另一边，在财务报告期内，融创也收获了标普、穆迪、中诚信亚太等国际机构的认可。被国际知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通等机构推荐。

即便如此，从孙老板的话中仍能看出，降低融资成本、优化融资结构、提升评级未来仍将是融创的核心任务之一。

事实上，从2019年下半年开始，降杠杆等一系列目标就被写进了融创的战略之中，尤其在“三道红线”政策推出后，“全面转绿”的进程就在不断加速。

在今年年初披露的2020年财报中，融创达成了“三道红线”指标连降两档至黄档的目标，而在2021年中报，“转绿”目标进一步提升：净负债率下降9.4个百分点，非受限现金短债比升至1.11，剔除预收款项后的资产负债率降至76%，加速迈向“绿档”。

对于“三条红线”，孙宏斌在投资者会上的看法显得更为达观，“三条红线是比较合理的政策，给出了三年的宽限期，这些指标不是一个很难的指标。不一定你是头部企业就一直是头部，资源就都向你那边倾斜。”

的确，融创一系列降杠杆的做法也在身体力行地证明着，调控政策之下，头部房企也在朝着规则踏实努力，并无捷径可言。

结语：

从中报来看，融创还是交出了一份不错的优等生答卷，在稳步发展的前提下实现了一些较大的增长。

当然，数据只是表象，从背后更深层的在于融创还在持续锤炼自己的内功。

比如，在产品上不断迭代创新。今年上半年，融创全新推出了“I AM I”生活新主张，并基于此不断落地产品的年轻化创新，从城市、社区、家庭、生活四大维度做产品升级。目前为融创业绩贡献最大的两座城市武汉、融创都分别有“I AM I”的落地，成果嘛大家也都看到了。

再比如，在管理上，持续探索数字化。上半年，融创还挖来了前微软中国服务部首席数字官尹靖推进数字化工作。融创的计划非常明确，要对于三大最核心的业务——地产、服务、文旅逐渐实现从中后台到用户端的覆盖。

显然，融创要做的是：由内而外实现整个企业的不断蜕变与向上发展。

等到年底我们再来看一看这家房企，大概又有一个新的故事可以讲述。

主编：张艳

责编：Nanako、王亦可

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