2022年3月，是行业被信心“灌注”的一个月，很多大家期待已久的事情发生了。

前两天，央行公布了最新的LPR数据，相较上个月持平，一年期为3.7%，5年期以上为4.6%。

但是在银行自行加点下调下，房贷利率依旧在下行。贝壳研究院统计了相关的数据：

3月房贷利率降幅创2019年以来月度最大降幅，利率接近2020年三季度的水平。

103城中82城房贷主流利率下调，其中，成都首套利率本月下调69个基点，回调幅度最大，二套房贷利率降低34个基点。包括苏州、深圳、上海等20城主流首套房贷利率低于5%。

宽松的信贷环境下，购房者有动力，房企也能有销量。

不仅如此，整个3月算是行业陷入困境以来，前所未有的从各个层面都能看到一些修复信心的举措：有来自政策面的密集发声、有来自境内外融资对民企的松绑、也有来自房企端的决心和表态……

甚至连本可以置身事外的高管也开始用真金白银下场表态了：

目前有一家头部房企的全体高管已经准备自掏腰包一个亿，在二级市场购买自家的公司债券了。

很难得也很庆幸，一切似乎都还不算太糟糕。

01

先是3月2日时，一年前还在强调“房地产是最大灰犀牛”的郭树清打响了发令枪，他说：

房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。

郭主席一向被视为行业发展的“预言家”，几乎每一次发言都是一锤定音。

为什么会有这场发言？因为政策面认为还需要给整个行业注入更多的信心。

两周后，由国务院副总理刘鹤主持召开的国务院金融委会议，刚聊完宏观经济就首要提了房地产：

关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。

这是政策面鲜有地提出从企业面着手解决问题，一反之前的政策面中的“救行业、救项目但不救企业”原则——又是一个根本性的态度扭转。

这一天，短短一个下午的时间内，财政部、证监会、银保监会、央行等部门应声而和，纷纷跟进表态——空前的密集发声，并且全都是重磅利好。财政部甚至为此放出了一个大招，明确表示：

今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

高悬在市场头上最锋利的那柄达摩克里斯之剑，也终于暂时被收入剑鞘之中。

在16日的这场会议上，还有一句话至关重要，可以感受到政策底已经非常明确了：

有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。

02

政策面注入信心起到的效果立杆见影，给与房地产密切相关的各方喂下了一颗定心丸，境内外融资市场也都出现了一些“反常”的现象。

境内融资市场其实早就已经开始释放出特别的信号了，但是三月尤甚。

就在郭主席的发言后一天，说了许久的并购融资贷罕见地对两家民企开放了。

这一天，招商银行在顺德总部签下了两份《地产并购融资战略合作协议》，共计210亿元：碧桂园150亿，美的置业60亿。

并购融资款向民企开放意义非同一般——这意味着银行层面认可了一件事：

民企同样是有资格参与到未来的收并购中来的，白衣骑士未必只能是央企国企，甚至他们得到的支持力度可能还要更大。

还有一件比较令艳姐在意的事同样来自于碧桂园，恰好是在3月的第一天：

历经3个月，碧桂园计划通过全资子公司碧桂园地产发行的50亿中期票据正式获准注册。

这件事又颇为打破常规，因为银行间市场交易商协会对申报中期票据的企业是有明确要求的：

中央及地方国有房地产企业以及A股上市房地产企业。

碧桂园既非A股上市，又非央国企，却首次实现了成功申报注册。

这个动作和并购融资战略的签署都表明了碧桂园的债务状况在境内看来是安全可控的——否则这钱也批不出来；但同时更重要的一个信号是：境内融资的松绑。

虽然这种松绑目前只有少部分企业能够享受到，但是是一个好趋势——这意味着给到了目前基本面良好的民企更多防范风险的保障。

自从行业冷冬以来，几乎暴雷的全部是民企，艳姐认为解决民企“钱袋子”的问题就能让很多问题都不再是问题。这是3月迄今境内市场释放的一些变相提振信心的信号。

但是大家都知道，事实上，近一年压垮所有暴雷房企的最后一根稻草几乎都是：

美元债违约。

而根本上如今很多站在危机边缘的企业所面临的最大威胁也都来自于境外市场：因为以前借的债集中到期，因为突然就发不了新债了，因为评级被下调了……

所以境外融资一天不放松，房企头上的另一把达摩克利斯之剑就一直高悬。

而今年1月碧桂园成功发行了一笔39亿港元的可转债，无独有偶。而就在上周五，卓越商管成功发行了一笔利率仅2.91%的1亿美元优先票据。

时隔近半年的时间，终于再次有民企成功发行了美元债，利率还极低，这背后的意义非同一般——境外的态度在逐渐软化。

03

政策面的问题、融资的问题都在逐一得到解决，这些虽然都是状况尚好的企业的定心丸，但艳姐却发现，越是到这时候，很多基本面还不错的企业反而比之以往更严阵以待了。

前段时间的地产债券受到了较大的打击，整个市场的下行很难有谁独善其身，即便是优质的房企也受到了不小的冲击。

艳姐曾看到过一个评论，将民企两大稳健龙头碧桂园与龙湖视为地产债的最后防线。

话说得严峻，却也是大实话。毕竟去年年底时房企债券市场低谷时期，碧桂园还顶着压力发了一笔10亿规模的小型公募债，也在当时给整个市场带来了很大的提振作用，很难想象如果这样的企业都撑不住还有什么民企可以。

在整个3月，地产债券再次陷入困境，艳姐又看到了来自碧桂园的表态。

不知道大家有没有注意到过这么一则消息：

碧桂园地产集团董事莫斌及监事王增瑞将以市场化方式在二级市场购买公司债券，总规模不超2000万元人民币。购买范围为市场报价较估值偏离较大的公司债券。

这是3月16日发出的消息，3月21日晚间，1998.88万元就已经实施了。

而就在昨日，碧桂园全体董监高团队又再次加码，包括此前的2000万元在内，将在二级市场购买不超过1亿元的公司债券。

或许，这是来自所有高管层的表态——作为职业经理人，因为足够相信企业，所以敢于在关键时候站出来用真金白银去拉升整个市场的信心。

企业端同样给市场带来了信心。前两天，碧桂园发公告表示，已经在3月14日将原于4月6日兑付的债券“19碧地01”回售资金本息息共计61977.7万元全额汇入中登公司结算备付金专用账户。

提前了近20天，为的是什么？

在地产债的困难时刻，作为最后防线，尽可能让大家对市场树立起信心。

并且这则公告中另一个不可忽视的信息是：

还完这笔债，碧桂园地产2022年境内到期公司债均已足额支付完毕。

而迄今，2022年才过去不到3个月……

碧桂园在公告的最后又安抚了市场情绪：

目前现金流稳定，提前偿还或按时全额偿还到期/回售公司债本息是公司恪守的经营底线。

一个不错的现象是，在3月16日碧桂园高管开始出手回购之后，其他房企也紧随而上：

3月18日，新城控股宣布董事兼总裁梁志诚、董事兼联席总裁曲德君、财务负责人管有冬、董事会秘书陈鹏等人将在二级市场购买不超过2000万元公司债券；

3月21日，旭辉也发公告表示，其董事陈东彪和杨欣也将在旭辉发布2021年年报后购买总规模不超过3000万元的公司债券。

我们也有理由期待，之后行业内类似的动作或许会越来越多。

04

这么看下来，整个3月就是一场全方位的地产信心保卫战，虽然积极的信号很多，但还远远不到松下一口气的时候，因为并非所有的企业都能成为受益者。

其实如今回过头来看，活得好的头部企业其实都是极有远见的：

仔细一算，距离碧桂园初次提出提质控速信号、要行稳致远至今已经有三四个年头了，因为及时调整战略，巨轮也能稳健前行；龙湖近十年前就提出“规模大未必安全”；而很多央企国企虽然有背景深厚的因素，但活得好的同样是因为过去那些年的极度自律……

虽然其他企业尚且不知，但显然这些很早就夯实内功、在内部筑起了信心城墙的企业更容易越活越好。

信心比黄金更重要。

主编：张艳

责编：Nanako

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