©️作者：庆龙、晓鹏

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房地产行业发展至今有两个显著特点：

一是项目规模越来越大，以万达为例，五代产品发展中从一代5万平左右的商业体，到五代80万平以上的城市综合体，是处理复杂项目能力的提升；二是沿开发业务主体向上游供应链和下游消费端的业务扩展，譬如众多房企纷纷入股上游供应链企业，布局下游物业、社区等不同业态。

未来房地产行业将会变成一个生态圈，上下游将紧密的集合成适应大众消费服务需求的生态圈。不知道谁会成为传统房企的竞争对手，往往在人们忽视的角落，一家房地产行业的细分领域企业甚至之前与地产行业毫不相干的企业会突然跨界进入房地产市场。

产业链条长、涉及行业多、业务范围广是房地产行业产业链的现状与特点。具体来讲，房地产产业链也有狭义和广义之分：

狭义：房地产开发过程、住宅建造、住宅配套和住宅服务相关的牵连产业。

广义：房地产、家纺、家电、机械、水泥、钢筋等产业。

实际上，任何与地产相关的，诸如主体材料、设计类、工程类、安全类、装饰类、新型城镇化等，都会被划分到房地产的产业链中，组成一个全新的产业生态圈。

产业生态圈能推动地产行业创新、可持续发展。可研智库长期致力于中国房地产行业产业发展方面的研究，结合2020年TOP30房企年报及财务信息，以碧桂园为例，我们梳理出了单一企业产业生态链的方式、要素、特点。

PART 01

家族化背后的全产业链布局

在梳理碧桂园集团上下游主要企业法人关系时，通过数据研究发现，碧桂园杨氏家族贯穿了其整个地产产业链的全部环节。以杨国强为核心的杨氏家族，其二女儿杨惠妍目前担任6家地产相关企业的法人，进入地产相关企业董事局61家；小女儿杨子莹目前担任1家地产相关企业的法人，进入地产相关企业董事局5家；侄子杨志成目前担任13家地产相关企业的董事。

从可研智库数据调研结果来看，碧桂园集团地产上游的广东博意建筑设计院，具备建筑工程设计甲级资质，法人为周淑婷，实际控制人为杨美容，而杨美容的另一个身份则为杨国强的妹妹。具备房屋建筑施工总承包一级资质的广东腾越建筑工程有限公司，法定发表人为杨宝坚； 地产教育端博实乐教育的最大股东为杨美容；杨子莹为创源投资的最大股东，占股比例高达90%，涉及到地产相关的电子、能源、绿化、智能家居、高低压电器、煤炭等领域。

在集团主体业务之外，委派亲属或亲信骨干布局新业务，是大部分民营企业的常规做法。对于新业务，委派亲信参与体现了对新业务的重视和老板的信任，亲信骨干们依靠在公司多年积累下来的人脉关系和业务能力可以快速推动新业务的发展；同时，将亲属或亲信委派为新业务单位负责人，亦如同古代中央朝廷委任封疆大吏，一方面委以重任，满足亲属或亲信的个人职业发展，一方面将其势力剥离出集团，减轻集团总部在决策上受到的亲属和老臣影响。

这一点，在房地产行业中尤其明显。

多少房地产企业在创业之初是兄弟联手或者在亲族全力支持下才成就了今天局面的。因此，房企全产业链布局的开端，往往是由家族成员或亲信骨干外派，主持新业务开始的。

PART 02

打造“内循环”模式，推动一体化经营

作为房地产行业的龙头企业，碧桂园亦是“产业链”整合过程中的翘楚，碧桂园实施以高度垂直化一体化方式经营，简称 “全产业链覆盖”经营模式，从定位、设计、建材、学校到物理管理、教育全部环节，依靠产业链上中下游支撑发展，吸取房地产价值链上每一环的利润，在房地产行业并不多见，在本文中，被提倡为“内循环”经济，被确实认为是长期可持续发展的核心。

多年来研究碧桂园的发展轨迹，其独特的崇尚多元化战略带来的风险机遇是碧桂园成为房地产行业巨人的不二法门。自2015年，碧桂园开始了全产业链发展战略，随后其收并购的脚步就再未停止：

2015年，中国平安出资62亿港元收购碧桂园9.9%股权成为第二大股东，主要合作层面在于土地投资、营销、金融、社区等方面，中国平安能为碧桂园提供融资、协助销售、资本运作其服务，其目的是完善碧桂园房企上游金融端服务平台；

2018年，碧桂园成立农业控股有限公司，开发出“公司+基地+农户”的中端生产模式，加快布局集农产品育种、生产、加工、物流、销售于一体的农业全产业链条，以碧优选的智慧种业基地、无人农场等阶段性成果落地。其目的是提高地产主业附加值；

2018年，碧桂园建立博智林集团，重点聚焦建筑机器人与住宅产业化，是多场景的产业投资；

2019年，碧桂园成立千玺机器人集团，重点打造地产相关核心供应链和集成智慧餐饮体系。其目的是整合集团全农业资源……

以上种种做法，都是碧桂园为完善产业链生态圈进行股权投资的试点过程，从中可以看到碧桂园在奔跑中寻找机遇，不断做大做强的野心。

房地产行业作为国家经济发展的主要支柱之一，进行全产业链布局，体现了房地产企业履行社会责任，为实体经济赋能，为科教兴国助力的积极一面；同时也是房地产企业开展多元化业态布局，进行产业链整合，降本增效实现企业新一轮业绩增长的有效途径。

在未来，会有越来越多的房地产企业开始全产业链布局，亦会有更多的优秀案例值得研究和分享。