本文来源：时代财经  作者：婵羽

惠誉国际的长期评级是衡量一个主体偿付债务能力的重要指标。7月12日，惠誉再次给予海伦堡中国控股有限公司（以下简称“海伦堡”）评级为“B+”，展望“稳定”。

惠誉在报告中指出，海伦堡的土地储备多元、周转率提升、杠杆率持稳、非银行融资增多、权益合同销售额及EBITDA利润率与“B+”评级同业相当等因素，足以支撑其对海伦堡的评级。

据了解，海伦堡坚持全国布局、区域深耕战略。截至2020年12月31日，版图覆盖珠三角、长三角、京津冀、华西及华中的15个省及直辖市的45个城市，土地储备面积约3160万平方米，开发项目近200个。其中，在中国最富经济活力的粤港澳大湾区，海伦堡的土储面积占比超三成。

在“三条红线”及土地供应“两集中”的行业管控下，海伦堡则进一步优化土储结构。在克尔瑞发布的《2021年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜》上，海伦堡新增货值386.3亿，排行34名。

难能可贵的是，海伦堡虽然积极拓展土储，但发展谨慎、健康，其杠杆率在行业内处于低位。2020年末，海伦堡的杠杆率（按净债务与调整后库存的比率衡量，包括为合资公司提供的担保）从2019年末的41%降至40%。惠誉预计，2021年该指标将保持在40%左右，主要是因为海伦堡拿地导致的现金流出持续减少且合同销售回款的现金回收率有所改善。

惠誉认为，海伦堡40%的杠杆率在评级处于“B+”区间的同业公司中处于较低水平，且有望逐渐去杠杆。因为海伦堡的土地储备约能支持四年的开发需求，只需将合同销售回款的约35%-40%用于补充土地储备，即可保持合同销售的增长。

另外，虽然中国房地产行业正告别高速发展的黄金时期，但海伦堡的周转率却在不断上升。2020年，海伦堡的销售周转率（按合同销售额与债务总额的比率衡量）从2019年的1.2倍升至1.4倍。鉴于海伦堡的土地储备和可售资源充足，惠誉预计其销售周转率将保持在1.4倍左右。

近年来，为降杠杆尤其是防范房地产金融风险，房地产行业的融资监管趋严、趋紧，房企融资成本也不断走高。但凭借优良的偿债能力，海伦堡获得多元化融资渠道。据了解，2021年上半年，海伦堡融资渠道美元债、私募债等信用融资增加，信托资管贷款下降，整体融资成本控制在10%以下，远低于行业水平。

当下，中国房地产行业正走向发展的分水岭、提前进入青铜时代，行业分化和优胜劣汰也在加速进行。新的发展背景下，融资能力依然是决定拿地扩展的根本，健康地持续发展也尤为重要。土储丰富多元、杠杆率远低与业内的海伦堡，在新一轮竞争中轻装上阵，获得长远发展的空间。