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你多了解万科|一季毛利率创十年新低,“活下去”时代已经到来?

原创 蓝筹企业评论  2021-05-17 19:28:59  阅读量:

撰文|胡昌伟 编辑|韩蕾

万科A(000002.SZ)刚发布的四月销售数据显示4月万科销售增速放缓,单月实现合同销售面积308.6万平方米,同比增加1.6%;合同销售金额 497.7亿元,同比增加 3.8%。

销售端表现尚可,但公司一季度毛利率却快速下滑,引发市场悲观预期,《蓝筹企业评论》认为,毛利率触底符合万科董事长郁亮对房地产回报率接近制造业水平的预测。

数据来源:公司年报,同花顺iFind

毛利率下降引发担忧

2021年一季度万科营业收入622.6亿元,创历史新高,同比增长30.3%,但实现归母净利润12.9亿元,同比仅增长3.4%,收入和利润水平增长并未同步。

此外,公司毛利率下滑较快,降至20.9%,2020年万科毛利率曾高达29.25%,纵向比较历年一季报毛利率,今年一季度的毛利率也创下十年新低,万科高喊“活下去”的时代似乎已经到来。

数据来源:公司年报,同花顺iFind

万科在2021年一季报解释,公司房地产开发业务板块毛利率(已扣除税金及附加)为 16.1%,下滑较快主要和近年来地价占房价比例提高有关。

接下来的几个季度毛利率是否会继续下降还需观察,毕竟一季度结算量不大,且一季度利润占比仅占全年利润5%左右,不足以代表全年的真实水平。

不过,全行业包括万科确实进入了一轮毛利率下跌通道,以万科为例,2020年也呈现出同样的趋势。2020年万科实现营业收入 4191.12 亿元,同比上涨13.9%,实现归母净利润 415.16 亿元,同比上涨 6.8%,净利润增速低于营收增速。同时,公司毛利率 29.2%,同比下降7.0%,下滑主要原因地价占房价比例提高了。

多元化业务尚佳,回归“绿档”

此外,万科多元化业务发展良好。

2020年万物云在管面积 5.7亿平方米,实现营业收入182.0亿元,同比增长 27.4%。其中住宅物业服务收入100.5亿元,占比55.2%,商业物业及设施服务53.1亿元,占比29.2%;

2020年长租公寓营业收入25.4亿元,同比增长72.3%,累计开业 14.2万间,整体出租率超过95%;2020年物流、商业业务营业收入18.7亿元、63.2亿元。

万科现在存在问题是多元化业务体量在房地产开发面前过小,难以接替发展,只有这些业务陆续上市才会增加万科的市值。

按照三道红线监管要求,一季度万科货币资金对短期有息负债的覆盖倍数为2.7倍,净负债率为15.5%,而房企总体净负债率81.1%,万科的经营风格比较稳健。而剔除预收款项的资产负债率为 69.5%,离监管指标70%较近,主要是万科比较强势,无偿占用中游施工方企业资金较多,应付账款、应付票据占总资产比例达到15.2%,高于保利地产(9.2%)、阳光城(8.8%)、金科股份(8.6%)。

目前来看,万科处在业绩不确定期间,接下来几个季度毛利率变化将一定程度上影响市场的看法。

与此同时,万科的合伙人也在积极的增持,4月29日德宇众增持万科A股0.01%股份,至此德宇众及一致行动人累计持有万科5%股份。此前在2020年11月也增持万科H股0.16%股份,半年内累计增持资金约为4.3亿元,这也反映管理层对公司发展的信心。

蓝筹企业词条 | 万科是一家怎样的企业?

万科A(000002.SZ)是中国最早一批房地产企业中的佼佼者。在最新一个财务年度业绩报告披露完成后,2020年的国内房企营业收入排名前五分别为中国恒大、碧桂园、绿地控股、万科和保利发展。万科在规模上不做“一哥”已多年了,但是从利润排名来看,万科始终排名前三甲。

​数据来源:同花顺iFind

现在的万科正在努力改变自己在公众心目中的“地产商”印象,代之以“城乡建设与生活服务商”。

万科也是最早进入中国资本市场的企业之一,1988年万科进行了股份化改造并在深圳交易所挂牌,股票代码000002;1990年8月,万科的第一个住宅房地产项目深圳天景花园竣工交付。【1】

20世纪90年代,万科就以中高端住宅开发著称,在深圳、上海、北京等城市创“城市花园”品牌,并以出色的物业管理领导了行业潮流,1996年深圳万科物业管理公司通过ISO9002第三方国际认证,成为国内首家通过国际认证的物业管理公司。【2】

2001年,万科实施了战略调整,转让了万佳百货的股权,退出了零售行业,集中资源发力地产行业。

随后万科开始了长达十年的快速发展,销售额2010年突破了1000亿大关;在接下来的一个十年中,万科销售额增长7倍,2020年超过7000亿元。

随着企业的快速成长,万科不断调整自身的战略以适配当前的发展阶段,2014年把“三好住宅”的供应商的定位延伸为“城市配套服务商”,又于2018年将战略升级为“城乡建设与生活服务商”。【3】

“全面竞争”时代

正如万科在年报中表示,单一单品策划的时代已经结束,综合实力的比拼的“全面竞争”年代已经来临。

目前,万科正在发展城市TOD项目,TOD项目简单来说,以公共交通为导向,建设与营运集住宅、商业、办公、教育等混合用途的项目,堪称微缩版的城市。

万科的租赁住宅和物流仓储服务也发展迅速。打造的长租公寓品牌“泊寓”,集中式公寓规模全国第一,2020年新开业房间数3.3万间,累计开业14.24万间,且已开业,项目整体出租率大于95%。

在物流仓储业务上,万科累计开业项目建筑面积700万㎡,在44个城市累计管理148个项目。

截至2020年,万科的资产规模达到1.87万亿元,股东权益3498亿元;营业收入从2000年的37.8亿元增长至2020年的4191亿元,近二十年复合增速26.5%,同期净利润增长138倍至415亿元;连续十年净资产收益率超过19%。

2020年年报显示,万科员工总人数已达到1.96万人,营销人员、专业技术人员、管理类人员各占三分之一。【4】

“农民”团队

万科的发展与其自身的企业文化息息相关,而企业文化很大一部分受创始人王石和现任的公司董事长郁亮影响。

王石于1951年出生在广西柳州市,他初中毕业后就在父母的安排下到新疆参军,后来在别人的推荐下去了兰州交通大学就读给排水专业,毕业后在铁路土建局工作了几年,之后王石来到深圳做外贸,在做外贸过程中发现商机赚到了人生第一桶金,1984年王石组建了万科的前身——现代科教仪器展销中心,其后带领万科转型进入房地产市场。

郁亮,1965 年出生,名副其实的高材生,1988 年本科毕业于北京大学国际经济学系,1997 年又获北京大学经济学硕士学位。1990年加入公司,期间郁亮的晋升速度很快,在不到四年时间里就开始担任公司董事,1996年任公司副总经理,2001年至2018 年任公司总裁、首席执行官,2017年因为“宝万之争”【5】,王石提前下位,郁亮接替担任公司董事会主席至今。

万科的发展也并非一帆风顺,1984年万科成立,最早是从贸易起家的,当时贸易的利润高达80%,这么高的利润,必然大量的玩家蜂拥而至,结果从80%的利润降到8%又掉到2%。据吴晓波在《大败局》【6】中记载,万科1984年至1994年在贸易上的亏盈相加,结果是负数,此后,王石开始推进稳健的经营策略,主张专业化发展。

2001年,郁亮上任公司总经理,此时王石把更多的精力投入自己的生活,公司的管理权逐步交接在郁亮手中,相比于王石,郁亮的性格显得更加的稳健、踏实,正如他常挂在嘴边的一句话,万科就是农民,种好地,其他的跟我没有关系。

面对记者提问未来房地产趋势时候?万科一直表示不预测市场、服务好衣食父母、追随城市的发展脚步就好。郁亮常以农民作为类比,一个农民老老实实把田种好了,未来就是你的,花工夫在预测上,会越来越迷信自己的预测,别的能力就荒废了,天气好了之后你也不会插秧了。

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