独立 稀缺 穿透

上市即可翻身？

作者：陈晚邻

编辑：晨鹤

风品：邓亮 沈禾

来源：铑财——铑财研究院

互联网圈，最近不太平。

4月10日，182亿天价罚单砸向阿里。虽早有心理预警，重靴还是让互联网巨头们心有戚戚。

4月14日，美团也因不正当竞争败诉被判赔35.2万元，数额不大意义重大。资本市场惊的一匹：连续三日大跌，市值缩水近3000亿港元。

反垄断动真格了，涟漪效应也在发酵。

4月10日，58同城CEO姚劲波炮轰竞品贝壳找房。称“房产交易领域有更明目张胆的二选一包装成自愿，强烈呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿(4%标准)。”

大佬实名举报名企，自然看点满满。

对此，贝壳淡定回应：自创立起，贝壳坚持依法经营，完善合规体系，以科技驱动行业良性发展。

随后，链家董事、前链家高级副总裁陶红兵在朋友圈评论：“感觉他（姚劲波）最近工作压力太大，有点饥不择食口不择言。”不久，陶便把文字删掉了。

称其蹭热，并不是没逻辑。

早在2020年初，国家市场监督管理总局就发布了《反垄断法》修订草案，11月又专门发布《平台经济反垄断指南》，随后阿里、腾讯、百度、滴滴等多家企业相继受罚。力度之大、效果影响有目共睹。甚至不止互联网圈，就在今日，因垄断协议，扬子江药业被罚7.64亿元。

既然言之凿凿，58为啥不起诉硬刚，而是举报贝壳呢？难道劲波同学找不到法院大门吗？

公共讨论、充分辩驳，最终以法治化方式规范行为、让企业产业良性发展、有效保护消费者权益，想来这是反垄断的要义所在。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，前有阿里因垄断问题被罚，姚劲波事件带有一定的炒作因素。客观来讲，房地产平台垄断问题与阿里垄断问题有所区别，不能简单类比，一个平台是否涉及霸王条款的垄断需多做调研调查，而不能简单以“垄断”定性企业之间的不正常竞争。

勿怪舆论吐槽。4月7日晚，58同城旗下安居客向港交所递交招股书，有消息称，募资至少10亿美元。

姑且抛开口水战、抛开造势的阴谋阳谋，相比姚劲波炮轰贝壳，房产交易市场竞争更血腥，安居客的价值成色又有多耐看呢？

01

净利润率持续下滑 第二增长曲线困局

公开信息显示，成立于2007年的安居客，业务覆盖新房、二手房、租房、商业地产、海外地产、装修等领域。2015年，被58同城以2.67亿美元收购，目前定位为房产信息及交易服务开放平台，因收费低、用户广，被誉行业淘宝。

据招股书，其收入主要来自向房产经纪品牌、经纪人及开发商提供的在线营销服务，以及新房销售交易的佣金。

艾瑞咨询数据显示，按2020年平均移动月活跃用户量计，安居客为中国最大的在线房产平台。2020年，安居客收入占中国67%的线上房地产营销市场份额；按2020年营收计算，公司是最大的新房及二手房在线营销平台。

2020年四季度，安居客平台的平均移动月活跃用户量总计6700万，活跃经纪人数量72.6万人。同期，贝壳找房移动端月度活跃用户数同比增长88%至4818万，活跃经纪人数量49.6万人。

王者之姿耀眼，只是大并不代表强。

来看业绩：2018年至2020年，安居客营收分别为62.16亿元、75.79亿元及80.52亿元；虽保持增长，但2020年营收增速只有6%，较2019年下滑超15个百分点。

反观贝壳，同期营收分别为286.5亿元、460.1亿元、704.8亿元，不但体量是其数倍，且增速维持在50%至60%之间。

2020年，安居客营收约为贝壳的12%，营收增速相差近10倍。营收规模、成长性均被甩开，显然不是好事，难怪有舆论戏称“安居客与贝壳之间差了26个房多多”。

更值关注的是，营收持增，并没让其净利持增。2018年至2020年，安居客净利润分别为19.1亿元、23亿元、19.5亿元，2020年净利同比下滑约15.2%；此外，净利润率分别为30.7%、30.4%及24.3%，有持续下滑态势。

同期，贝壳净利润分别为-4.7亿元、-21.8亿元、27.8亿元，2020年扭亏为盈。

客观而言，相比贝壳，安居客能有如此体量净利，且能保持持续盈利、值得肯定。

对于成本高利润低，贝壳的解释是，“分给关联代理商和其他销售渠道的佣金增多，以及内部经纪人和专业销售薪酬增多。”

换言之，与模式有关。与贝壳线上线下联动的经营模式不同，安居客为信息流量平台模式。

“100年不会染指自营”，据投资者网报道，姚劲波曾表示公司不会拓展线下自营业务。

不沾线下，省下房租、销售人员工资等大笔成本，自然模式就轻,但这不代表其没有隐忧。

流量红利正在见顶，即使巨头阿里腾讯也在为此焦虑。安居客流量更“来之不易”。2020年，安居客的销售成本为7.6亿元，其中佣金分成成本占比23.6%，流量获取成本占比34.5%。

2018年至2020年，其销售和营销支出在营收中的占比，总体处于较高水平，分别是42.7%、39.2%、44.6%。同时，销售费增速也高于营收增速，2020年增长了21%，同期营收的增速仅5.2%。

与此相对，研发费用占比一直不高。2018年至2020年，安居客研发费用在总营收的占比一直在10%左右徘徊，最高时只有10.9%。且增速下滑，2019年为37%，2020年仅6%。

这与安居客自称的中国领先的房源及交易服务科技化平台，是否相符呢？更多依靠营销推广，来支撑营收利润增长，这样的增长质量几何、可持续性多少？

发问并不苛求，上述利润率走低、净利下滑、营收增速下降，或就是信号。

尽管祭出100年不变的“誓言”：不做房产交易，只做信息服务。

但看行业，2020年，全年中国新房17万亿、二手房7万多亿，两者相差10万亿。面对新房大蛋糕之香，姚劲波还是食言了。

正如其在讨伐贝壳的微博里所言：“58安居客今年将作为挑战者全面进入新房交易领域。”

即通过收购方式，进入到交易服务环节，其载体为“爱房”。同时收购房产经纪SaaS解决方案供应商“巧房”，还为品牌提供经纪人招聘及培训服务。

招股书也显示，通过整合爱房和巧房，其从在线营销服务提供商转型成为一个开放型房产信息服务平台。

寻找新增长曲线，值得肯定。但开拓之路也不容易。

以2020年为例，总营收80.52亿中，在线营销服务收入达77.9亿元，总营收中占比高达96.9%。2018年、2019年，分别占98.8%和96.2%。

而其他两块业务，交易服务收入占比分别为1.1%、3.5%、2.8%，其他服务则为0、0.2%、0.3%。

显然，安居客没没有摆脱收入来源单一困境、主要收入依旧是传统的营销端口，第二增长曲线并不明显。

个中困境，有待突破。

一方面，新业务入局较晚。爱房成立于2019年，最初是58与同策咨询、世联行组建的合资公司，于2020年被合并到安居客。巧房也是58在2019年投资的企业，在2020年12月被并购。

另一方面，新业务份额较小。招股书显示，2020年，爱房交易总量653 亿元，不足贝壳单季规模。贝壳2020年Q4的新房GTV（交易总额）661亿元，全年达1761亿。且，贝壳2020Q4和全年的GTV增速均在113%以上。

值得注意的是，世联行2020年12月的转让公告透露，58爱房在2020年前9个月净亏1.72亿元，2019年度净亏9574万元，亏损扩大。

行业分析师于盛梅表示，贝壳线下布局虽重，但更易拉近用户距离、增强信任感、口碑力，日积月累品牌效应不容小视，这从其规模与增速的领先优势上可见一斑。而一向依赖线上的安居客，短板是与线下场景较难深入结合，服务难以深化，业务易陷增长瓶颈，其新房野望不是“爱房”短期内可解决的。

02

扛着“58”百亿债务 关联交易54亿

上市即能翻身？

实际上，安居客的IPO也是一波三折。

早在2009年，安居客就完成三轮融资，金额共2200万美元，并将IPO列入日程。然2010年正赶上房地产调控年，政策、指导频出，无奈作罢。

2014年，安居客曾计划以8亿-15亿美元估值在纽交所上市。由于业务提振心太急，多次上调端口流量费，激起多家中介抵制，又错失了上市时机。

最终，安居客2015年卖身58同城，创始人梁伟平退出，姚劲波时代开启。但收购价仅2.67亿美元。

之后，姚劲波将58平台房产业务、赶集网相关业务划给安居客。

一番整合腾挪，坐拥大把流量的安居客，一时风头无两。2016年战略发布会上，姚劲波公布收购安居客一年成效，月访问量从2000万到超1亿人次；房产业务收入增长160%；58、赶集、安居客总共拥有100万房产经纪人注册并发布信息，市占率86%。

王者之姿，着实耀眼，直到2018年“鲶鱼”贝壳找房横空出世。

脱胎于链家、缔造交易平台，佐晖亲自挂帅、品牌资金加持，线上线下并举，打出真房源王旗的贝壳一路崛起，给安居客的压力不言而喻。

玩味的是，姚劲波曾把安居客定位于“国内最大的在线房产营销平台”。然上市面前，安居客正向“房地产信息和交易服务平台”转变，而这正是贝壳的定位。

也基于此，有舆论称，安居客一边看不上贝壳，一边想成“第二个贝壳”。

只是，超越不易，转型更不易。

虽然姚劲波炮轰贝壳垄断，但聚焦安居客的IPO也不乏槽点,比如关联交易。

招股书显示，58同城持股45.3%、姚劲波持股13.5%、腾讯持股14.1%、华平投资持股7.9%、泛大西洋投资集团持股7.7%。姚劲波为安居客实控人。

2018年至2020年，安居客向58集团的采购金额分别为15.68亿元、19.78亿元、21.17亿元，主要采购是流量获取服务、业务营运服务、广告及营销服务及共享服务。分别占当年销售及营销开支的59.06%、66.55%、58.89%。

同期，安居客向58集团的销售金额分别为33.92亿元、36.91亿元、33.73亿元，主要向58集团提供支持服务。

仅2020年，双方关联交易合计达到54亿元。

同时，58金融主要给安居客提供的金融技术服务和保理费，由2020年开始，其中技术服务费1800万元。招股书显示，安居客2020年保理贷款借入1900万元，偿还2900万元，产生利息60万元。

再看腾讯，2020年安居客与其产生的云技术服务、广告营销等关联交易费用累计4.39亿元。

行业分析师李晨表示，关联交易有利有弊，可提升企业资源优化配置、整体经济效益，但也易滋生不公平、不透明、甚至利益输出等问题。尤其规模较大时，衍生财务风险也不容忽视。信息应披尽披及时披显得尤为重要，以此降低资产风险、保护中小股东及债权人利益。

值得注意的是，安居客在申报稿中披露：2021年至2023年与58集团关联交易的建议年度上限。安居客2021年至2023年采购的建议年度上限分别为32.7亿元、41.8亿元、51亿元，销售的建议年度上限分别为21亿元、3亿元、2亿元。

换言之，上述关联交易还有加强趋势，是否已产生依赖性？

对此，安居客表示，公司可继续受惠于58集团所提供的流量获取、业务营运及广告及营销服务，进一步提高公司的网络平台与58集团运营的网络平台的协同效应。

所言不虚，从往期看，安居客能成为中国最大的在线房产平台、最大的新房及二手房在线营销平台、月活碾压贝壳，离不开58集团上述加持。

但值注意的是，安居客的负债率由2019年年末的17.49%飙升至2020年年末的92.74%，负债总额也由2019年年末的22.72亿元飙至2020年年末的156.6亿元。而贝壳负债率则由2019年的53.1%，降至2020年的36.0%。

从此看，安居客IPO也有一颗急迫之心。只是，求上市翻身，胜算几何？

拆分看，截止2020年底,安居客长期有息借款高达105.24亿元。其中，替58同城分担58同城私有化的贷款为101.57亿元，关联方借款3.67亿元。

安居客与58集团，到底谁是谁的“钱袋子”？

负重之下，急需补弹药。2021年3月2日，安居客完成2.5亿美元融资。1.4亿美元，占股约1.7%。按此计算，安居客估值约83亿美元。

接着4月，就正式IPO了。

然行业发展一日千里，于安居客而言，这些资金能带来多少改变？借上市翻身，又胜算几何？

产业上游，房企推出自营线上渠道已是常态，行业的前三名碧桂园、万科、恒大，都上线了自家APP。

同时，房多多、房天下等竞品也打法强悍，纷纷转型升级。2020年11月，房多多宣布入股中原旗下加盟品牌原萃，借此将自身在线能力与中原线下能力相结合，一体化转型不拘泥于第三方平台限制。

互联网巨头们更露出獠牙。

2020年9月天猫与易居战略合作，共同上线“天猫好房”平台，并豪横喊出“三年不赚钱”口号；京东房产继2020年618上线自营房产后，又于10月底推出“好房京选”品牌，定位线上线下一体化的线下门店；字节跳动则在2019年便控股了房产综合信息平台“幸福里”……

大战一触即发、洗牌已在路上，与上述流量大佬、资金大佬、产业大佬相比，安居客有多少核心优势，王者之位可做安稳？

冲击上市，安居客亦或姚劲波不乏背水一战。

03

住建委点名、虚假房源之痛

啥是正经事？

难怪，陶红兵说姚劲波的上述炮轰，是自身压力大、不淡定。

深度科技研究院院长张孝荣直言：姚劲波不懂法，言行过于鲁莽。“反垄断法是经济宪法，用于调节产业经济发展，形同动用核武器，不能轻易使用。对于两家公司‘打架’这种事，如真有证据，用不正当竞争法调节即可。”

是否错打算盘，仁者见仁，不做评价。

不过，由此带来的一些舆论反噬，也不容忽视：“假房源”、“搞联盟”等各种旧账被翻出。

2018年4月，链家推出贝壳找房APP：一，贝壳背靠链家的线下门店花费十多年时间打造的真房源系统，减少了虚假信息侵害；二，贝壳将平台交易直接转移到线下，全场景的交易生态满足了用户需求，提高了经纪人的成交效率，更为贝壳带来可观佣金抽成。

大招直击安居客要害，姚劲波与左晖的明争暗斗就此开始。

2018年6月，58集团在京发起真房源誓约大会，拉来58、我爱我家、中原地产、21世纪不动产、万科朴邻、麦田、中环互联、新环境、龙湖冠寓等誓约结盟，对抗贝壳找房。

换言之，58要求中介站队，对加盟贝壳的中介端口进行下架。那么，此举又何异于老大强制商户的二选一？

据乐居财经，一位圈内人士表示“当年安居客对加盟贝壳的中介端口各种下架，书面的、微信的、邮件的、口头有录音的。”后来，“反贝壳”阵营因种种原因土崩瓦解，倒戈的中介不在少数。

他伤还是自伤，仁者见仁。

但这显然不是安居客IPO的加分项。

烦恼不止于此。

2021年3月2日，北京市住建委官网发布处罚信息：检查过程中，发现网络平台违规发布房源和开发企业违规使用分销渠道等问题，分别约谈安居客、58同城等网络平台及中原、和硕等销售机构，对未获批销售许可的项目，要求各机构不得发布房源、代理销售。

据中国网科技不完全统计，自2017年至2020年7月，58集团因不合规操作至少被通报或约谈了7次。

客户投诉也不少见。浏览黑猫投诉平台，截至4月15日15时，安居客共有758条投诉，内容涉及恶意扣除保证金、虚假房源、虚假信息等。

其中，虚假房源诟病声较高。

2020年12月公布的裁判文书显示，经查，被告人张方友在“58同城”网、“安居客”网等网站发布虚假的房屋出租信息，在与被害人未见面的情况下，以收取定金、房租等名义，骗取被害人钱款共计39550元，该行为系通过网络针对不特定人实施的远程非接触性诈骗犯罪，属于电信网络诈骗。

何以至此？

原因或在于模式。姚劲波曾表示，安居客像安卓的开放系统，贝壳则更像封闭的IOS系统。

平台的开放性，带来海量信息，也带来乱象烦恼。

有舆论称，为获更高的曝光度和关注度，房产中介需通过竞价排名投放置顶。而想走捷径的中介，便会发布低价虚假房源，吸引购房者点击，然后借机推荐其他房源。

目前，百度搜索“安居客 假房源”，有约3600万个搜索结果。

在隔壁贝壳大力提倡“真房源”时，安居客却在品尝“虚假房源”之苦，导致品牌信誉透支，想来也令人唏嘘。

一定意义上说，无论新房还是二手房，大额交易动辄百万，作为中间平台，诚信、口碑无疑生命线。显然，垄断口水战之外，IPO野望之外，姚劲波还有更重要的内功要炼、基本功要补，提升用户体验、强化风控品控，才是姚劲波、安居客的正经事儿。

04

第一枪野望 贵在知行合一

一番梳理拆分，安居客的IPO牌面，并不算光鲜。

然纵有诟病种种，其依然责任重大。从战略棋局看，其或是58分拆上市的排头兵。能否成功，意义深远。

截至美东时间4月14日收盘，贝壳找房市值达584亿美元。超过万科A,更吊打碧桂园。

竞品如此豪横，安居客自然要快马加鞭。

就在贝壳上市一个月后，2020年9月18日，58集团退市私有化，交易总估值约87亿美元，也是近年中概股史上规模最大的一次私有化交易。

值得注意的是，被分拆整合出来的，不止安居客、还有天鹅到家（原58到家）、快狗打车（原58速运）、转转等多个业务线条。

安居客IPO，只是58集团庞大价值版图的一个起始。

细看各版块业务：天鹅到家估值18亿美元；快狗打车估值10亿美元；转转估值18亿美元；58集团持有股份的车好多估值超110亿美元。加上安居客，至少有5家估值超10亿美元的独角兽跟姚劲波相关。

繁华无需赘言，只是皆能如愿吗？

网友“卡夫卡在吗”吐槽，58在租房、招聘、二手等领域都率先入局，结果把自己弄成四不像，缺少强竞争力的产品。

语言犀利，不乏片面偏颇，但也值得58亦或姚劲波深思。

拆解这个“神奇的网站”，繁华之外，也有隐忧无力感。

招聘领域，虽收购了中华英才网，但在Boss直聘、猎聘、前程无忧、智联招聘等更有针对性、运营更细化的竞品压制下，58的招聘业务难言一线；

二手电商领域，转转市场份额约20%上下，而背靠阿里的闲鱼牢据龙头老大，市场占比达70.7%；

同城货运领域，快狗虽处行业第二，业务量仅是第一货拉拉的不到一半。而新生势力如满帮，互联网巨头滴滴，跨界大佬顺丰也都来强势抢食，业务面临强挤压；

家政服务领域，天鹅到家一度被传最早今年赴美IPO，却在2020年12月卷入“婴儿死亡”风波。据当事人陈述，天鹅到家的保姆工作失误造成婴儿窒息死亡。作为平台方的天鹅到家不仅不担责道歉，还利用技术手段修改网上的雇佣合同和工作时段，试图掩盖事故责任。孰是孰非，事件仍在调查中……

何以如此？

成立于2005年，起家于PC时代，依靠丰富多维的生活服务，坐拥大把流量信息，58好似一家专业细分的广告公司。成败也在于此，海量信息带来考核难度，真实性打折扣，口碑体验不加分，竞争力就有突破瓶颈。

另一厢，伴随行业发展，尤其是移动互联时代来临，O2O行业信息不对称的痛点已经解决，下半场重心从此前的信息不透明、效率低，变成了塑标准、强体验。

一定意义上说，无论本地生活巨无霸美团，还是后来者贝壳找房都用“重模式”在一定程度上解决了这个问题，即线上线下打通，制定标准，优化服务，而从上述表现看，入局最早的58似乎没太跟上节奏，不免遗憾。

无需累言，58亦或安居客，想要复兴亦或进阶，都需迫切改变。

庆幸的是，两者已在努力走出舒适区。

2020年5月，姚劲波曾表示，58同城正在从一个以流量收入为主的平台迈向将来以服务收入为主的时代。

安居客招股书也表示，用“科技助力房地产行业，让每一位参与者受益”。

改变之心、探索之意、精进之举，值得肯定。

好饭不怕晚，但关键在知行合一、速效一体，姚劲波答卷几何呢？

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