金融街脚踩两条红线,营收创五年新低
撰文|胡昌伟 编辑|韩蕾
金融街的股价自2015年达到阶段性历史新高后,便再也没能突破。营收一直在原地踏步的金融街到底在犹豫什么?
4月8日晚间,持有金融街(000402.SZ)2.12万股股份的监事会监事辞职了,只留下了一句因个人原因辞去一切职务。
金融街,这家老牌的国有上市房企,近年来面临着无可奈何的原地踏步,在2020年惊险的从红档退到了黄档,但没有人知道这是不是金融街高管离职的第一枪。
但即便是从去年开启疯狂“卖卖卖”模式,回笼资金上百亿,留给金融街的仍是营收五年最低的惨淡答卷。
营收创五年新低,业绩一直原地踏步
由“红”变“黄”,金融街卖力的“去杠杆”,一转头才发现营业收入、净利润已双双创下五年新低。
3月31日金融街(000402.SZ)发布《2020年年度报告》称,2020年营业收入181.2亿元,同比下降30.8%,归母净利润25.0亿元,同比下降27.1%,期间与北京中信房地产有限公司解除合作协议所获得的资金占用费28.6亿元,贡献了绝大部分的利润。若把这些非经常性损益扣除后,归母净利润只剩2.9亿元,同比下降90.0%,堪称“暴雷”。
公告称受新冠肺炎疫情影响,公司房产开发业务项目结算规模较去年同期下降。2020年房产开发收入158.1亿元,同比下降32.9%,其中北京地区、广州地区和上海地区收入下降较多,重庆地区收入增长速度较快。
不过《蓝筹企业评论》并不完全认同这个解释,通过对历年公司财报的梳理后,我们发现金融街近五年的发展状况并不乐观,营收增长乏力,一直在220亿左右徘徊,营收始终突破不了300亿元。
近五年是土地红利、金融红利的黄金时代,碧桂园、恒大借东风登上了行业龙头,2016年与金融街营收同在一个级别的金科股份,最近五年营收也差不多上涨了两倍,金融街却在原地踏步。
除房地产开发业务,其余两项业务发展也不顺利。
物业出租业务实现营业收入16.69亿元,同比下降9.36%,物业经营业务实现营业收入3.26亿元,同比下降 52.52%。部分投资性房地产出租率不足,北京金融街公寓出租率仅44%,北京金熙汇商业项目出租率仅有55%,北京门头沟融悦中心出租率仅25%,重庆磁器口后街一期出租率仅有20%。
高位拿地,遭政策空袭
在展业不畅的情况下,金融街的毛利率也出现了问题。
金融街房产开发业务的毛利率下滑速度较快。公司年报称,因结算项目的结构性差异,房地产开发业务毛利率下滑9.22%。
《蓝筹企业评论》认为,毛利率的下降主要原因是,金融街的项目布局主要在一线城市及周边,2017年高价拿的地现在已经开始结算,在政府限购限价的背景下,毛利率的下降不可避免。
一般来说,房地产开发分为拿地、开发、销售等环节,2020年业绩是在结算2018年销售的房源,而这些房子的土地一般是在2017年左右买的。
2015年金融街从商务地产转向住宅业务后,为了大力发展住宅业务,金融街制定了拿核心地区“高价地”的策略,但也为后面埋下了隐患。
数据显示,2017金融街历年获取的项目储备有为18个实现权益投资金额为247亿元,权益投资金额为近五年最高。
例如,2017年8月,金融街以最高限价11.75亿元竞得佛山三水新城轻轨站北侧一宗商住地,折合楼面价8090元/平方米,刷新三水最高楼面价记录。2015年7月,金融街首次进沪拿地便以88.15亿元夺下上海火车站北广场以北地块,问鼎上海2015年度单幅地块总价地王。
2018年全国主要热点城市及周边区域全面推行限价制度,以南京为例,为了防止房价上涨过快,采取分片区限价的措施:当年河西限价4.5万元/平方米,鼓楼滨江4万元/平方米,江北核心区3万元/平方米。很多城市规定按照限价售卖,便出现了地价比售价还贵的情况。
从2020年年报中,公司在北京、天津、成都、佛山部分项目计提存货跌价准备,计提金额竞达9.0亿,也验证了我们的观点。
从中短期来看,金融街买入地价较高,而房价持续受政府限价,毛利率下降可能还会持续一段时间。
对此,《蓝筹企业评论》曾向金融街询问公司将如何应对毛利率下降带来的挑战,但截至发稿并未收到反馈。
净利润靠公允变动收益
金融街的房产开发未达发展预期,而业务毛利却在一路向下,那金融街到底要依靠什么来获取利润呢?
事实上,如今金融街的净利润已经与其公允价值的变动密切相关。
2020年金融街净利润下降较快便与投资性房地产公允价值变动有关。公司持有北京、上海等一线城市的写字楼和商业区,截至2020年末,金融街持有投资性房地产账面价值为408.3亿元。
投资性房地产的账面价值会随着写字楼、商业区的价格变动而发生变动,变动金额计入利润表中公允价值变动收益,据公司公告,2019年公司自持的北京、上海商业项目因资产价格上涨,公允价值变动收益增加6.8亿元,但好景不长,在三道红线的压力下,2020年处置金融街万科丰科中心项目,调减公允价值变动收益6.83 亿元,总的来看去年公允价值变动收益减少4.28亿元,一正一负的变动,2020年就比2019年少了10个亿的利润。
金融街每年投资性房地产公允价值变动收益对净利润影响较大,且波动区间也较宽。2016年公允价值变动收益高达21.6亿元,约占营业利润的50%。2017年公允价值收益对营业利润的贡献和占比同样很高,随后公允价值变动收益对公司营业利润的贡献逐渐降低,甚至为负。
有不少投资者担心,目前金融街净负债率依旧很高,离监管要求还有一定距离,未来不排除公司会继续处置投资性房地产以降低自身债务,处置资产对净利润的压力不可小嘘。
成也萧何败也萧何,在2016-2017年地产繁荣的时期,金融街自持的商业地产给公司带来了巨大的利润回报,奈何在“三道红线”又“两道红线”的今天,让我们对金融街的未来又多了几分担忧。
睿蓝财讯出品
文章仅供参考 市场有风险 投资需谨慎
来源:睿蓝财经
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