作者丨蔡兴华 编辑丨马丹凤 排版丨崔昕

来源丨地产资管网（ID：thefutureX）

安歆公寓作为国内宿舍型租赁住房业态的领航者，在蓝领公寓企业与政府的相互合作与扶持方面积累了相当多的经验，并参与进国家关于租赁管理、宿舍型租赁住房政策制定的过程中。在宿舍型租赁住房政企合作探索这条路上，安歆公寓相当有发言权。

核心观点

蔡兴华

安歆公寓研究中心院长

· 宿舍这类产品非常具有民生性和普适性。

· 宿舍型租赁住房现在是被国家承认的业态，未来也会成为行业中很有发展前景的细分业态。

· 宿舍业态仍处于起步阶段，未来的市场是很大的。随着租赁政策的逐步清晰、完善，以及行业内不规范企业的淘汰、幸存企业盈利模式和经营机制的优化等，租赁行业必将逐步恢复，走向明朗之日。 

政府和行业都需要“宿舍型租赁房”

2020年底，国家通过密集的政策发布释放出完善长租房政策、加强住房保障房体系建设的最强信号。2020年11月3日，十九届五中全会发布《制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，中央对“租购并举” “因城施策” “完善长租房政策” “扩大保障性租赁住房供给”等进行强调。随后，住建部部长王蒙徽、国务院副总理刘鹤相继发表署名文章，提出要完善长租房政策，促进房地产市场平稳健康发展。12月3日，国务院副总理韩正在住房和城乡建设部召开座谈会，强调要以保障性租赁住房为着力点，完善基础性制度和支持政策，加强住房保障体系建设；要处理好基本保障和非基本保障的关系，尽力而为、量力而行，着力解决困难群体和新市民住房问题。

这一系列文件、讲话，说明现在以及未来一段时间内，政府对中低收入群体、困难群体，也就是我们说的“蓝领”阶层的租赁住房问题会相当重视。国家的租赁管理正在考虑更广泛的群体的需求，也正在变得更完善。很多人大学毕业之后没有住过上下铺，但现实中，确实存在着一部分群体只能住地下室、暗房、集体宿舍。他们不是不想住好的房子，而是住不起。他们是国家的商业文明进程中被牺牲的人群，国家和租赁企业有责任去想办法让他们住得更好、更安心。

为了这样的目标，安歆已经努力了五六年。安歆客户数最大的四个行业分别是快递物流业、餐饮业、酒店业和互联网业。医美行业和培训机构也有很多员工都是住在安歆的宿舍。这些宿舍的价格基本在500—1500之间。在许多城市，尤其是北上广等一线城市，如果没有这种宿舍类产品存在，那这群人就只能住在群租房，或者条件更差的地方。所以，宿舍这类产品非常具有民生性和普适性。

疫情期间，宿舍型租赁住房的社会价值得到了更多的体现和认可。很多人在家办公，但安歆的门店住户是快递小哥、超市的工作人员等，他们一直在工作，为城市的正常运转保驾护航。这些住户每日进进出出，宿舍人员又比一般公寓更加密集，因此防疫压力非常大，整个集团高度戒备。上海的门店，公安、消防、防疫部门每天要去四五拨人，甚至一度面临查封。但最后安歆与政府达成共识，与其让这些快递小哥四散各处，不如安置在安歆，统一做好防护工作。政府对这些人群的安全问题以及安歆的工作高度重视。疫情期间，深圳的王书记和上海的李强书记去看望他们。前一阵，上海市的房管局局长到安歆门店调研，和店长说要为自己的工作感到自豪，因为这些工作为中国的低收入人群提供了住房保障。

实际上，蓝领公寓能成为一个许多企业参与、国家政府支持的行业领域，过程相当不易。在大家对“蓝领公寓”概念尚不了解之时，安歆成立了研究院，向各地政府分享，企业为什么做这件事、面对怎样的人群、这些人群面临着怎样的生活状态，安歆加入后他们的居住环境发生了怎样的变化。直至今日，也存在一些用户、政府对“蓝领公寓”这个说法仍不理解、不认可。相比之下，“宿舍型租赁住房”的概念接受度更高。但无论如何，今年国家在制定第一个租赁行业的国家标准时，已经明确地将床位式租赁住房和宿舍型租赁住房单独列出来。所以，宿舍型租赁住房现在是被国家承认的业态，未来也会成为行业中很有发展前景的细分业态。

找准GBC三端价值

G端助力

G端是宿舍型租赁住房行业的未来。2020年安歆接待了许多政府领导，住建部、财政部、全国人大、全国政协纷纷走进安歆在杭州、福州、上海的门店。北京市的李主任汇报过，类似于北京、上海这一类的城市，中高端的租赁住房供大于求，但是宿舍类租赁住房供不应求，所以“十四五”期间，保障型的租赁住房是发展重点。现在问题是，宿舍类租赁住房的政策和标准还不太清晰，国家层面正在进行激烈的讨论。现在很多城市都在谈，不仅仅要住有所居，更要住有宜居。但宿舍业态，距离住有所居还有一点路要走，离住有宜居就更远了。因此，最终国家制定出的行业标准是否贴合实际，能否真正落实，将对行业发展产生重要影响。

政府端最重视的是什么？安全、稳定和可持续。对公寓行业，尤其是宿舍型公寓来说，公共安全和公共卫生是非常关键的。如果某个企业的宿舍起火伤了人命，不管那家企业是知名的，还是投机取巧的二房东，整个业态就面临灭顶之灾。和政府端合作，核心竞争力的打造要从品牌、客源输送、精细化运营和IT技术应用几个方面着手。

B端助力

B端的痛点是什么？根据安歆的经验，B端企业员工住宿的痛点主要是产品少、筛选累、风险多、付款烦、管理难、流程长。

这些痛点恰恰是专业化企业住宿服务商的优势。在入住前环节，专业企业住宿服务商房源广、增配齐、效率高，能胜任需求分析、产品/服务匹配、供应商资质审核、采购增配、人员入住分配、开荒保洁的工作；在入住中环节，专业企业住宿服务商制度全、反馈快、服务好，能负责日常服务、寻房、风险核查、维修服务、公共事业分摊、应急事件处理等；在退房后环节，专业化企业住宿服务商则合规严、风险低 、保障全，能妥善完成房内设施查验、退押结算、公共事业费结算、固定资产查验等收尾工作。这一整套的精细化运营能够为企业的员工管理提供很好的支持。

抓住B端企业的痛点，才能提供有效、有价值的服务。安歆的产品颜值一般，但精细化运营做得好，尤其是在安全、卫生方面把控严格。实际上，宿舍类的产品满足的就是用户的基本需求：上好网、洗好澡、睡好觉。

C端服务

在C端，租客租的是一张床，但这张床背后是公平、温度、尊重、保障。安歆的很多租客，在住群租房时有被半夜驱赶的经历，因为城管在查。以前，他们很难得到温暖和公平地对待的，现在，安歆的产品让他们在城市有归属感。

刚刚过去的2020年对于租赁业来说，是冰火两重天。一方面，2020年租赁政策是推出较多的一年，尤其是中央奖补扶持的相关政策，国家愿意拿出许多资金来扶持租赁行业；另一方面，疫情使许多企业遭受重创，行业高收低出的问题长久积压，长租公寓领域频繁暴雷，甚至一些头部企业也未能幸免，导致一些地方的市场和政府谈“公寓”色变。

现在很多房地产企业在做宿舍业态，碧桂园、龙湖、万科、自如等都在尝试。这个业态仍处于起步阶段，未来的市场空间还是很大的。而且随着租赁政策的逐步清晰、完善，以及行业内不规范企业的淘汰、幸存企业盈利模式和经营机制的优化等，租赁行业必将逐步恢复，走向明朗之日。 

前事不忘，后事之师。进入租赁行业的人不应该想着谋求暴利，虽利薄而行远，已相当易。行业复苏的过程中，不管是白领公寓、酒店式公寓还是蓝领公寓，就像习主席在金砖论坛上的讲话那样，大家都在同一艘船上，风高浪急之时，更要把准方向，掌握好节奏，团结合作，乘风破浪，行稳致远。

*本文根据蔡兴华在第五届不动产资管创新峰会演讲整理。

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