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艳姐说


在新年年初，想和大家聊一个话题：

「房企对于政策的敏感度」

其实从业绩榜单可以发现，那些排名靠前的房企，大多有一个共性：它们对于房地产政策洞若观火，始终围绕着政策来做制定战略、布局业务。
 
近期中央发布《关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，其中有多条和房企未来发展紧密相关的政策：

「新型城镇化」政策对应的是TOD模式；
「租购并举」政策对应的是长租公寓；
「服务标准化」政策对应的是房企的服务产业

现在很多房企拿地的时候，都会竞自持，不自持就拿不到。自持的土地相当于另一个市场，房企的竞争逻辑从增量竞争开始转向了存量竞争，TOD、长租公寓、服务产业都是存量市场的竞争。

一些房企在若干年以前，就已经在存量领域进行布局，然而表现突出的房企却屈指可数。那些能够脱颖而出的房企，到底做对了什么？


01
第一类房企
会做TOD的房企

今年8月万科的中报业绩会上，万科总裁祝九胜说了一段话：

“对于开发商来说，TOD在过去只是一道加分题，到今天它变成了一道必答题，因为每个开发商在城市里面运作，都要围绕城市的发展方向。”。


在3个月后的十四五规划中，又提到了这么几句：

“推进以人为核心的新型城镇化。统筹城市规划、建设、管理，合理确定城市规模、人口密度、空间结构，促进大中小城市和小城镇协调发展。”


提出「以人为核心」，意味着曾经摊大饼式、粗放的城市扩张发展之路已经行不通了，现在我们看到的更多的是传统主城区腾挪出了上万亩开发用地，让公共交通与高价值土地叠加，TOD屡屡出现在城市中。

一些实力房企，纷纷加入了TOD大军中，目前已经有绿城、万科、龙湖、世茂等20多家房企在布局TOD项目，如万科推出了天空之城系列、龙湖有天街系列。

但要说TOD中的龙头房企，那还是龙湖。截至2020年6月，龙湖持有商业项目超100个，其中TOD项目数量占比7成左右。

为什么龙湖能有这样的成绩？以下几点或许能够给到行业一些借鉴：

1）持续深耕TOD领域，推出6大产品线
早在2003年，龙湖的第一个购物中心项目——重庆北城天街开业。该项目位于重庆观音桥商圈，当时重庆第一条轨道交通正在这里建设，重庆北城天街成为龙湖探索TOD模式的起点。

2009年，龙湖开启新一轮战略规划，走持有商业路线，并将商业项目和轨交进行融合，甚至还结合铁路站点进行站城一体化融合开发。

正是因为龙湖在TOD领域近20年的探索，今年11月推出了TOD的6大产品线，分别是：城市枢纽、城市商圈、区域中心、邻里中心、车辆段上盖、TOD新城。
能够将TOD细分成这么多的产品线，也只有龙湖这么一家企业。

2）极强的TOD建造技术能力
TOD的核心是交通，此外还聚合了商业、办公、公寓、公共服务等各类业态，开发起来极度复杂，这要求房企综合能力和TOD建造技术能力必须要强。
 
龙湖在经过了20年的探索后，已经在TOD设计建造技术领域颇有建树，成了行业的标准制造者之一：

今年9月，中国城市公共交通协会标准化委员会正式发布《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》和《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》。这是我国首个TOD标准体系，龙湖是唯一参与政策起草编制的房企。
 
3）较优秀的财务能力
TOD通常都是“微型城市”，所涉投资动辄数十亿，且开发投资周期极长。

因此，TOD对开发商的融资成本、财务安全都要求极高，“三道红线”最好都不去碰。
 
在融资能力上面，资金成本能够做到4%的，只有万科、龙湖，龙湖也是唯一的一家0踩线民营房企。

综上，TOD是一个门槛非常高的领域，也只有龙湖这些综合实力强劲的房企，有能力去驾驭如此高难度的TOD，在TOD赛道上持续领跑，从而获得更多政府的资源倾斜。


02
第二类房企
会做长租公寓的房企

除了TOD成为未来趋势外，这几年来，长租公寓也是很多排名靠前的房企必定会涉及到的领域。

在十四五规划中可以看到，长租公寓仍然是未来市场的发展趋势：

“租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”“探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。”


「完善长租房」说明长租公寓在未来仍然被支持。


行业内最早在长租公寓领域试水的房企是万科，在2015年初，万科推出长租公寓品牌“万科驿”，后更名为“泊寓”。

龙湖冠寓近年也发展较快，并形成一定规模，成为业内学习长租公寓的标杆案例之一。


做长租公寓并不容易，是一个慢工出细活的工程。

1） 稳健发展同时不忘肩负社会责任

龙湖冠寓，历经4年锤炼，已经步入了全新的发展阶段。截至目前，已布局全国30余个高能级城市，位居集中式长租公寓行业品牌指数排行榜NO.1。

稳健发展同时，龙湖冠寓还不忘肩负社会责任。截至目前，已与武汉、南京、重庆、深圳、天津、苏州、青岛、合肥等全国十余个重点城市政府及相关事业单位，合作落地40多个项目，提供超过2万套人才住房，助力提升各城市人才吸附力。贴合城市发展，提供符合城市需求的租赁住房。

2） 需要强劲的运营体系

龙湖冠寓客户满意度95%，2019-2020年度品牌指数排名行业第一（数据来源：迈点研究院、中国品牌力指数C-BPI），这都需要强劲的运营体系作为支撑。

冠寓以青年人视角服务青年人群体，推出五感（视、听、嗅、味、触）环绕的37.4℃标准化服务，打造有温度有情感的社区链接。

全新亮相的Goyoo星球为租户创造“安心、颜值、友邻”的居住空间，打造“零重力、零压力”的租住体验。落地到日常运营，冠寓开展了一系列社群活动，并以兴趣为出发点组建各个租户社团，线上、线下交流。

在疫情期间，冠寓做好了消毒、人员健康监测等工作，保障全国所有冠寓门店租客和工作人员的健康与安全，截至目前，达成“0感染”“0确诊”，保障了每一位租客的安全。

3）融资能力要强，为长租输资造血

长租公寓也是需要长期融资为项目注血。

还是以龙湖为例，2017年12月，龙湖获批全国首单住房租赁专项公募债券50亿，并在2018年3月发行30亿五年期，票面利率定为5.6%；同年8月，发行20亿5年期，产品票面利率定为4.98%，全部发行完成，融资渠道进一步拓宽。

龙湖还与加拿大养老基金投资公司和新加坡政府投资公司共同设立租赁住房投资平台，均用于投资冠寓位于中国一线和核心二线城市的租赁住房项目，首期投资共计18.17亿美元。

和TOD一样，长租公寓的门槛还是很高，能把长租做得好的，也往往就是万科、龙湖、旭辉等几家房企。



03
第三类房企
将服务业做到极致的房企

这几年来，很多房企对于自己的定位，也逐渐从「造房子」的角色变成「造生活」的角色。

在十四五规划中，提到了未来生活的规划：

“推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快发展健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政、物业等服务业，加强公益性、基础性服务业供给。推动服务业标准化、品牌化建设”。


文件首次提及了「物业」，也就是说，优质的物业也将引领新的消费需求，成为扩内需、促消费的一个重要抓手，未来物业的细分赛道可能享有国家政策的支持。

大家有没有发现，今年物业服务更加强调科技赋能。

比如龙湖智慧服务目前除了住宅小区，还陆续进入到商业、租赁住房、文旅、办公、酒店、康养、产业园、医院、学校、市政配套乃至智慧城市等13大综合运营服务领域。

再比如融创服务与阿里巴巴深度合作、战略投资锋物科技，整合线下及线上资源，搭建线上客户平台，并利用领先的物联网平台，构建智慧社区，以客户服务为导向，提供便捷的客户体验。

十四五规划中还提到了文旅、养老等服务性产业，一些头部房企比如融创，在文旅产业方面颇有建树，已布局12座文旅城、4个旅游度假区、9个会议会展中心、25个文旅小镇，其中涵盖49个乐园、48个商业及近150家高端酒店。

融创文旅城

还有龙湖，在养老产业方面推出了「椿山万树」养老品牌，已经打造了城市专业养老公寓、社区养老中心等多条产品线，为多样养老需求提供专业、多元的养老服务。

椿山万树重庆城市展厅高配样板间实景图

凡是有能力去不断完善和拓展服务业的房企，其主业肯定不会差，才会有多余的精力去拓宽业务边界，探索更多的增长可能性。


04
还有这几类房企

综合行业观察，艳姐觉得未来在以下几个方面做得好的房企能够有不错的发展：

1）企业战略清晰的房企

传统的几家能力见长、企业战略清晰、文化较好、机制有竞争力的房企：万科、龙湖、旭辉。这三家房企属于三个时代的代表，每一个都比前一家早发力，要么10年要么5年。


还有一些排名靠前的央企如金茂、华润、中海，因为企业性质，会得到政策和资源的倾斜，即使企业发展遇到小磕绊，也还是会得到支持和帮助，未来这些企业，会有很大的发展机会。

2）充分尊重人才的企业
房企老板对高管充分信任、给到授权，职业经理人也充分信任老板。职业经理人和老板之间的关系如何保持平衡？

首先双方清楚我要采取的动作将对对方产生什么影响，不管是给与一个授权还是拿走一个授权，都知道每一个动作都将对对方产生何种影响；

其次，两个人都说话算话，承诺结算，这样会加深双方信任关系。

处理这个问题的典范是龙湖的吴亚军，吴亚军能处理的好是因为她绝对的大方，她的职业经理人没有一个人说他不好，核心就是说到做到，能够兑现预期。

再比如孙宏斌，顺驰失败以后，融创一直绝对聚焦自己最信任信任的小兄弟，然后给绝对的授权，孙宏斌在这一点上还是一如既往。

3）稳步前进的房企
在这样一个寒冬，我们发现一些稳健发展的房企，反而活得很好。

比如东原未来还有很大机会，因为它第一重视产品，第二重视人。东原不像其他几家企业特别激进，赌性特别强，完全是投机做生意的方式去做企业，东原还是某种程度上有所坚持。

再比如中骏，它的基础是很不错的，在4个一线城市全部都有自己的持有资产——办公产品，中骏的土储在虹桥商圈里面应该可以排到前三。

中骏还有制造业基因，它有制造业的朋友圈，福建许多制造业企业成为它的合作伙伴甚至资金来源。


4）深耕区域的房企

过去大多数房企都走规模化路线，而一些走区域深耕路线的房企，却成为少数的实力派，滨江就是其中之一，滨江其实从战略层面告诉大家几个非常重要的信息：

第一，不要盲目去做全国化布局；

第二，一定要注重产品；

第三，一定要收缩在能力和资源可以覆盖的区域。这样可以让管理效率和组织效率得到最大限度的提高。

到了区域深耕管理红利时代了，滨江反而凸显出来了。



结语

无论是TOD、长租公寓、服务性产业，这些都需要长期的祭奠和探索，只有坚持长期主义的房企，才能够成为这几大领域的全能手。

在规划不断推进和落实的未来，相信在未来几年，他们依然会活的很好。