房企“千亿俱乐部”的说法始自2010年，那一年老大哥万科规模破千亿，此后几乎每年“千亿俱乐部”都有新成员。“规模千亿”也成了日后房企发展路径上的一个重要里程碑。

截止2019年末，房企达到的千亿共有35家。尤其是近两年，千亿房企的数量飞速增长。2018年和2019年这两年期间达到千亿的房企共有19家。

但在这个过程中，有一个现象引起了艳姐的注意：虽然“千亿”仍是房企阵营的护城河和分水岭，是多数房企尤其是中小房企的诉求。但对待规模的态度上却也出现了分化。

这种分化具体表现是：冲千亿的房企目标失焦；新千亿房企不再求量。

尤其在“三道红线”出台后，房企弯道超车的大门大概率被关上。越来越多的中小房企站在了十字路口：

能不能抵抗突然收紧的融资环境、能不能在天灾人祸中生存下去，似乎都远比单一规模化要重要。

“千亿”规模在当下的行业语境中，是否还有探讨的价值和意义？

先说结论：在地产下半场，房企规模之争仍将继续。

之所以摆出这样的观点，有以下几点理由：

①首先，房企仍然跨不过规模生存的法则。

无论行业游戏规则如何改变，强者恒强的底层逻辑永远不会改变。不可否认，如果缺乏规模优势，房企在融资、拿地、销售、人才等方面都会受到极大制约。

跨过千亿门槛，不仅意味着规模总量的提升，房企在开发、人力、营销、财务等相关成本方面可以得到有效的摊平。若不能突破千亿门槛，房企可能面临“不进则退”的窘境。

②其次，千亿规模是企业战略的试金石。

千亿规模的达成作为一种结果，更多是验证了房企战略和管理路径的胜利。因为销售数据，是检验房企综合实力和运营能力唯一的量化指标。

在千亿目标的冲锋道路上，拿地、开发、销售、回款等一连串的闭环，任何一个环节出问题结果都是致命的。

换句话说，房企只有取得了战役的胜利，才能更好实现战略的胜利。

③最后，逆势下实现千亿分量更重。

前两年在规模上蹿升的行业“黑马”，通常身上带有一定的标签，要么是押中了“三四线”棚改红利，要么是长三角区域深厚的货值储备。这样的增长因素往往被认为没有复制性。

但在调控重压之下，很多标杆房企仍然实现逆势增长，突破了千亿门槛，这样的案例显然更具有研究价值，毕竟在未来相当长时期，调控仍将是行业主题。

我们以今年的千亿“新兵”中骏为例，自总部搬入上海3年后，中骏如愿跨过千亿规模的门槛，而在逆势下，中骏的“千亿”的成分有点不一样。

在今年，中骏开始在拿地上注重权益占比的提升。

仅以今年上半年新增的10个地块而言，总土地成本约为194.31亿元，中骏的部分有153.54亿元，占比接近80%。截至6月底，中骏共有土地储备总规划建筑面积为3303万平方米，其中应占总规划面积为2006万平方米，权益占比较过去明显提升。

按照房地产公司2―3年的结算周期计算，当下这些权益占比提高的土地，将会为公司在未来2―3年在销售权益占比提升上打下基础。

另一边，中骏千亿规模的结果，并非沿袭了“高杠杆”扩张的一般路径。

根据中骏今年半年报显示，中骏的现金及银行存款结余增加4.5%至248.81亿元，净负债比率为68.3%。

截至2020年6月30日，中骏现金及银行存款结余与短期债务的覆盖率为1.2倍，平均融资成本为6.7%，保持稳定。

从这两个维度来看，中骏千亿规模的实现路径有两个重要的前提条件：提高权益+降低杠杆。

确切地说，以中骏为代表的房企，在回答“房企不可能三角”的问题上，选择了这样一条更加稳健的方式来实现自己的规模路径。

因此，在当下行业语境中，都在谈去规模化，但只是把这一指标弱化，并非全面掩盖。

就未来而言，房企将从规模发展到有质量发展，这里的有质量不仅是成长的稳定性，还包含企业经营的安全性。

这其实也给中骏提了这样一个问题：千亿之后，中骏又将往哪里？

这两年，行业中流行一种说法：游戏规则在改变，积极寻求第二曲线。

这其实说的是，在地产行业上半场，所有业务和核心落脚点是获取土地，土地增值是行业的核心红利。

在地产行业下半场，大多数房企都在寻求企业的第二增长曲线，这个曲线不一定非要脱离地产主业，围绕核心来进行纵向上的挖掘和横向的延展，同样是这条增长曲线的发展思路。

事实上，中骏虽然今年刚跨过千亿门槛，但对于实现规模量级之后的增长，已经在去年考虑清楚了。

2019年，中骏明确了“一体两翼”核心业务发展模式，即以地产开发为主体，以购物中心和长租公寓为两翼。分别来看：

地产核心业务上，中骏已经有33年历史，在布局的思路和众多标杆房企一样：持续聚焦一线及核心二线城市，弹性进入强三线城市。从布局结果上，重点布局“4+1区域”:长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、中西部核心城市以及海西经济区。

目前，中骏进入超60个城市。项目遍布上海、北京、深圳、杭州、南京、重庆、福州、厦门等核心城市，土储面积超3200万平米。

而在商业和长租公寓两翼业务上，中骏取得的成绩也可圈可点。

中骏在商业领域打出了自己的中骏世界城品牌，至2020年，已开业及在建的中骏世界城超30座。预计到2025年，开业及在建数量将超过100座。

FUNLIVE方隅长租公寓2020已经开业营运2.3万间长租公寓，预计2025年开业营运将超过20万间长租公寓。

市场的成绩和规模优势很多时候只是表现，中骏的“一体两翼”战略背后的核心逻辑在于“协同性”，我们能在中骏的业务模块中找到这种现象。

首先，千亿规模后时代，地产主业越来越像个平台，平台有实力承载商业、物业、长租公寓这些多元化业务，为其赋能和输血。

其次，这些多元化业务站在巨人的肩膀上，拥有资金、品牌、人才、资源等优势，他们能在各自的细分赛道中，集聚优势，因此当地产巨头所孵化的职业玩家进入后，最终市场领导者将转向地产公司。

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