艳姐说

1999年，高达420.5米的金茂大厦落成，成为了当时世界第四、中国第一的高楼，被誉为“站着的金融街，世界的办公室”。

这座大厦作为区域地标级建筑，极大便利了招商引资、办公环境的改善，至此，属于浦东陆家嘴的一场传奇就此启幕。

浦东剧变在当时成为中国经济腾飞一日千里的缩影，但在20多年后，却被当做“城市运营”的标杆案例在研究。

金茂大厦，就是中国金茂城市运营的起点与源头。

2020年10月22日，金茂上海区域公司举办了一场“金茂上海城市共营者大会2020”。

大会请来了政府领导、产业方、商业方、合作伙伴、主流媒体等在内的450 位嘉宾 ，再度探讨城市运营这一课题。

20年前，金茂大厦与浦东陆家嘴的传奇发展同频共振；20年后，金茂邀请各界伙伴共同参与到一场时代当下“城市更新”的历史进程。

金茂上海区域公司用了一个词叫“共营”。

过去房企喜欢用利益一体化组建朋友圈，“把朋友搞的多多的”；但金茂上海区域公司在城市运营过程中，却将“朋友圈”升级到了“共营群”。

这背后透露了怎样的思路和战略？今天我们来聊一聊。

01 “共营者”

城市运营商战略的深化

这场发布会的主题被金茂上海区域公司提炼了一个超前的理念——共营者理念。

中国金茂高级副总裁 上海区域公司总经理陶天海

中国金茂高级副总裁、金茂上海区域公司总经理陶天海提到，金茂上海区域公司“共营”理念的背后，本身还是由中国金茂“城市运营商”这个角色定位来做出的选择。

中国金茂做城市运营商有四大核心思路，被总结为“两个驱动、两个升级”。

所谓两个驱动，指的是资本驱动与规划驱动。两个升级，指的是中国金茂着力发展城市升级与产业升级。

这个核心思路中对“共营和协作”，是有非常具体的要求和目标的。

发现没有？无论是用规划和资本来驱动，还是实现城市和产业升级目标，都不是仅仅依靠金茂或政府或产业品牌方任何单方面的力量来推动的。

简单说，从一开始“城市运营”这个角色就不是给某一个单一主体的，其底色就是“共营”。

城市本身就是一个多元业态共融的生态圈，要运营城市，本质就是运营城市内部多元生态。

从这个角度来看，整个中国金茂的城市运营项目都是非常落地的。

02 共营者联盟的3个链接

“共营”这个词，字面意思很清晰，但要将其理念融入城市运营之中，就是另一个复杂的课题了。

最关键的问题是，要通过何种载体来实现城市共营？中国金茂的给出的答案是城市核心综合体和城市新城。

据此，金茂上海区域公司给出了一条清晰的故事线——城市链接、场景链接和人的链接。

城市共营的3个链接

首先，先来看金茂上海区域公司和多少城市产生了链接：

金茂上海区域公司先后进驻了上海、苏州、宁波、杭州、温州等长三角10个城市，共计开发了50多个项目，9个城市运营项目。

金茂上海长三角布局

进入这些核心城市只是第一步，下一步就是如何通过城市运营项目，打造不同的场景和功能，让业态间形成合力共营，提升城市的价值，金茂把它概况为场景链接。

中国金茂给出了三大标杆项目体系：城市核心综合体、城市新城、特色小镇。

此次发布上，金茂上海区域公司拿出了7个城市运营项目，作为共营者理念落地项目：

包括两个城市核心综合体：上海金茂北外滩 、杭州富春金茂星外滩；

以及五个城市新城项目：张家港智慧科学城、宁波生命科学城、嘉善上海之窗智慧科学城、常熟金茂智慧科学城、温州平阳鳌江项目。

对于很多产城运营的项目来说，大多数只是做复制粘贴，大批产城运营项目出现同质化，而中国金茂对自己的定位则上升到城市运营，会因地制宜，根据城市地脉和产业属性，“私人订制”城市运营项目。

以上海金茂北外滩为例，该项目自2007年起开始规划建设，项目总建面约150万方，上海作为一个国际金融大都市，而北外滩靠近黄浦江，势必会有大量的大型企业和航运机构进驻板块，于是金茂开发了34栋甲级总部办公楼，引入了15家央企、国企、大型跨国企业和35家航运功能性机构，以及4000家航运服务企业。

北外滩航运码头全景

再比如浙江宁波曾提出健康产业将成为宁波市国民经济发展的主导产业，而金茂就在宁波打造了首个产城运营的项目宁波生命科学城，打造“医学研”产业闭环。

宁波生命科学城效果图

其次，金茂城市运营项目实现了多场景交融。

多业态共营，一个项目内包括商业、办公、酒店、文化IP、长租公寓，乃至医院等业态等，这些业态间可以实现互通互补，因为共营而共赢。

城市运营项目不仅是一个对于区域有提升作用的项目，而且对于提升整个城市的价值和能级，都有推动作用。

那么最终，谁将参与到项目中？金茂的第三个链接——人的链接，给出了答案。

中国金茂在城市运营能够做出今天的业绩，得到业界的认可，很多的是来自于政府、产业方、品牌方、合作伙伴、消费者、业主共同参与的结果。

金茂做城市运营，政府既是支持者，也是共营者；产业方租了项目，但它同时也可能在这里做一个产业总部，产业方也是城市运营的一部分。

实际上包括业主、消费者，都在为城市运营贡献自己的力量，他们都是共营者。

从城市到场景再到人，共营者理念不是一个形而上的概念，而是实打实的，完全可以落地实践的行动纲领：

根据计划，到2022年，金茂上海区域公司将包含15个城市运营项目、250万方持有物业、600家战略合作品牌和产业伙伴；

到2024年，包含20个城市运营项目、350万方持有物业、900家战略合作品牌和产业伙伴，稳居华东房企第一梯队。

03 给城市运营升维到“共营群”

金茂的3个理由

为什么金茂上海区域公司要在此时主动升级战略，提出“共营”这个概念？或者说“共营”为什么能够在金茂城市运营的体系中行得通，这3个方面不能忽略：

①首先，共营生态闭环模式本身能够产生强大的合力。

金茂上海区域公司“共营”的理念和畅享，其实是为了要搭建一个“生态闭环模式”。这个模式最大的特点在于拥有“生命力”。

“闭环模式”在互联网领域被频频提及，最具代表性的是O2O模式：用户从平台得到优惠，商家从平台得到顾客，平台从商家和用户的交易中得到收入。

形象点说，只有圈子完美封闭不漏气，圈子才能不断自我增长，不断壮大。

在金茂上海区域公司构建的“共营生态圈”怎样形成“闭环模式”？

金茂与地方政府合作，对城市进行整体性、系统性、前瞻性、科学性的规划；

金茂协调自身资源和资本，通过规划和建造区域交通网络、绿色环保的生态环境和智慧便捷的城市服务，实现城市的功能升级；

将大健康、大文化、大科技等产业适时导入，集聚人口，推动城市运营产业升级共营。

搭建优质购物中心和高端酒店满足城市人群消费升级的需求。

②其次，中国金茂重点布局的长三角，是实践“共营”理念的摇篮。

长三角是金茂重点布局的核心，该都市圈是中国区域融合一体化最积极最具活力的区域。这里是中国民营经济最活跃、最发达的地方。每座城市聚合起来是互相辐射的城市圈，独立出来又都是高价值量的市场。

要实现“共营”，首先要有看得见的市场，在这一点上，长三角提供了充分的经济基础。

另一边，长三角孕育了中国最成熟发达的制造业产业链，其核心底色就是多产业协作分工、合作共营。

要实现“共营”，要有协作的理念和市场氛围，从这个角度来说，在长三角，“共营”的理念既有市场基础，也时文化肌理。

同时，广袤的长三角平远区域内的热点城市能够依靠发达的交通体系迅速联动。依靠大基建形成的发达交通体系，城市时间的时间观念越来越弱化。

要实现“共营”，就要达到最高效率的联动，最大限度破除隔阂和壁垒。从这个角度来说，长三角为“共营”创造了充分的条件。

你看，中国金茂是真的吃透了长三角这块区域，以上海为核心卡位宁波、温州、嘉善等多个副中心。金茂上海区域公司用“共营”的理念拓展城市运营的广度和深度，乘长三角一体化大趋势，将“共营生态”的辐射范围逐渐拓宽，最终形成一个大的生态圈。

③最后，不能忽视金茂的央企背景及资源整合的能力。

“共营”这个概念由谁来提出，合作方认不认可非常关键。

换句话说，“共营群”的组建要有由头借口，但很多时候还是要看是谁来发起邀请。

事实上，在中国房地产圈，做城市运营的门槛相当高，要和政府共同规划、整理土地、建设交通体系、盘活的新城区，能够集聚人口和产业，贡献税收。

对于习惯高周转靠炒热区域赚卖房一次性钱的房企来说，几乎就是两个行当。

因此很多时候，中国金茂所做的“城市运营”，被称为“满足一座城市改善的改善需求”。这项工作的难度和量级可想而知。能推动这项业务的公司，其操盘的能级和格局也非同小可。

在中国金茂城市运营的“共营群”里，有各地政府机关，有商业零售、酒店、文创、教育、科技、大健康产业头部品牌和科技独角兽，也有各类基金和投资机构。

为什么他们愿意加入金茂的“共营生态”？或者说金茂的品牌为什么能赢得他们的信赖？

艳姐觉得有以下几个原因：

一是，金茂背靠股东中化集团，在能源、化工、金融、农业等产业 引进方面具有相当强的优势。这是中化这种老牌央企几十年积淀的宝贵资源。

二是，金茂在住宅品牌上有溢价集聚资源。金茂府系列产品针对中高端客户群体，因此相应医院、学校等配套设施更易引入，形成良好的居住氛围。

最后，金茂在城市运营方面有成熟可追溯的操盘经验。上海北外滩、长沙梅溪湖等项目的成功，已经为金茂积累了丰厚的运营经验，这些项目不仅能够成为金茂说服地方政府合作的标杆案例，也能让金茂在后续项目上持续升级。

张家港智慧科学城

因此，这种多赢的模式既有成熟案例的说服力，也有央企金字招牌的背书。

金茂上海区域公司营造的“共营生态”之中，产业方能够通过城市运营能带来整体资产性价值的持续提升；政府一方能通过运营能促进城市的价值成长与能级的跃迁；金茂自身则最大化收获区域发展过程中的增值收益。

总结下来，这个“共营”生态，实则是一个1+1+1＞3 的“三赢”格局。

主编：张艳

责编：王亦可，doug，罗阿萌

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