推盘节奏加快,9月百城新增供应创近10年月度新高
10月19日,上海易居房地产研究院发布的《全国百城住宅库存报告》显示,2020年前9个月,全国百城新建商品住宅库存总量逾5亿平方米,环比增幅达到4.8%,保持连续4个月的环比增长态势。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,9月份百城库存较明显的环比增长态势,和新增供应数据井喷的态势有直接关系,“当前各地预售政策总体上呈现宽松态势,房企在‘三道红线’的压力下也积极调整推盘策略,进而会使得新盘入市节奏加快”。
9月百城库存环比大增
截至9月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为5.07亿平方米,环比增长4.8%,同比增长9.3%。
这已是全国百城库存规模连续4个月呈环比增长的态势。不过,截至9月底的库存环比增速接近5%,明显处于较高水平。报告显示,过去库存环比增速一般不会超过1%,截至8月底的百城新建商品住宅库存总量环比增幅仅为0.8%。
其中,9月份百城新建商品住宅供应量达到7529万平方米,成交量为5228万平方米,保持了最近4个月“供大于求”的态势。
值得一提的是,从历史数据看,9月份的新增供应创下近10年的月度新高,井喷的供应致使供求矛盾较以往更加突出。
报告分析,尽管通常情况下9月份的预售政策会较为宽松,供应也会明显增加,但此次供应量创下新高的原因之一在于,“三道红线”压力下,房企从稳定现金流、降低负债、防范经营风险等角度出发,加快向房管部门申请预售许可证的速度,以期加快推盘和促销,应对压力。
严跃进直言,目前房企推盘心切,以昆明、贵阳为例,“昆明9月60多个新盘取得预售证,贵阳当月取证新盘也高达32个”。
实际上,近期不少城市新房市场都迎来了供应高潮。据不完全统计,10月11日至18日一周,上海共有12个新建商品房住宅项目入市,较十一长假期间增长50%,12个新盘共计带来3861套房源。
具体来看,截至9月底,一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3110万平方米、26603万平方米、21026万平方米,同比增速分别为12.2%、14.4%、3%,皆呈扩大的态势,库存进一步增加。
其中,100个城市中有67个城市的库存呈现同比正增长,广东清远以140%的库存增速位列百城之首,包括郑州、杭州、昆明、青岛等在内的二线城市库存增速也位列前十。
报告分析认为,部分城市库存上升和市场略偏冷有关,如郑州、南宁、昆明等城市;另有部分库存上升和去年库存偏低、今年供应较积极有关,如杭州、南京等城市。
“对于杭州、南京等此类热点城市来说,库存增加有助于增加房源,其对于抑制房价过快上涨有积极作用。”报告表示。
浙江板块去化压力小
9月份库存明显增加的情况下,去化周期并未增长。报告显示,9月份,百城新建商品住宅存销比(即库存去化周期)为9.8个月,也即市场消化完这些库存需要9.8个月,较8月份9.9个月的去化周期有所下降。
其中,一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为10.7个月、9.6个月、9.8个月;一线城市和三四线城市的存销比较8月份有明显的下降,二线城市虽然没有调整,但是三类城市中存销比最低的。
整体而言,三类城市存销比都位于12个月以下的水平,体现了较好的市场消化能力。
具体到城市来看,9月份存销比排在前10位的城市中,有9个城市为三四线城市。其中,包头、日照、漳州、景德镇的存销比达到30个月以上,位于前四位;而厦门则以22个月的存销比位列第10位。
不过,报告指出,即便是去化周期过高的三四线城市,其去化速度总体也在加快,已经走出了疫情的阴影,这和各地购房贷款政策宽松、购房者预期转好等因素有关。
存销比排在后10位的城市中,浙江相关城市的存销比较小,包括宁波、湖州和杭州等。但由于杭州、宁波等城市收紧了购房政策,客观上会使得后续存销比数据上升。
“虽然全国少数城市近期确实有购房政策收紧的做法,但是从全国各个城市看,购房政策依然以宽松为主,其都有助于各地的去库存。”严跃进表示,从四季度全国百城的数据预测看,积极降价促销去库存或将成为主旋律。若是银行贷款政策依然可以保持适度宽松的态势,则市场交易将有进一步复苏的可能。
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