艳姐说

头部房企都抢着做的TOD，到底会给我们生活带来怎样的不同？

有人抢着做肯定是因为有市场，来看一段视频，了解一下TOD生活会在同一时间段，带给我们生活带来的“高级感”。

一步TOD，艳姐对它的理解基本是家的延伸，从你走出地铁的那一刻，你就已经踏入归家路线。

强烈对比：住TOD的你和不住TOD的你

点外卖，餐厅就在楼下，相当于自家餐厅的延伸

闺蜜约会，可以闲庭自若，楼下约会地的商场相当于你家客厅的延伸

看电影，穿着拖鞋可以看场电影，是你家影音室的延伸

去健身，不必再担心自己的拖延症，楼下就是健身房，是你家健身房的延伸......

因为TOD，时间、空间、尘世间，日月同天，但是境遇和感受会变得完全不同。别忘了TOD的“初心”：尽可能创作人气空间。

那么，怎样做到？

通过空间尺寸的拉近、功能配置的完善，缩短你的无效时间，以此实现完美人居。

既然TOD已经那么高级了，为什么我们今天抛出的问题是更加高级感的TOD该怎么做？

我们看到一家头部房企17年持有65个TOD，浓缩17年的精华沉淀，如今又将在上海南桥核心区域崛起一座约32万方的TOD，这一次将带动整个区域的崛起。

看到这里，艳姐确实感觉龙湖天曜有点高级。

龙湖天曜示范区

01

TOD为啥头部房企抢着做？

龙湖四大航道的体现

刚刚讲了TOD的若干“高级点”，我们先简单回顾它的前世今生：

从发源地美国纽约到成名地日本东京，再到繁盛之地的新加坡、香港，TOD一直在改变着人们的生活方式。

如今的日本涩谷·未来之光被誉为年轻人之街，是日本国内外各种流行元素的发祥地，谁也不会记得当初这里地铁路线混乱、城市土地遭到浪费。

涩谷未来之光开发前后示意图

通过站城一体化的TOD开发，在这里建成了集商业、办公和公众配套于一体的综合体，日本·涩谷未来之光也成为了世界知名的TOD标杆。

从城市规划角度来看，TOD不是简单的地铁上盖，利用交通将土地、物业价值最大化，可以推动城市的高速发展。

从客户视角来看，TOD几乎能满足他们对生活的所有愿景，住宅、商业、办公、生态等分散的业态就像不同的食材，通过合理调配将它们有序集合在一起，烹制为一道精美的菜肴。

TOD更多的是售卖精致的生活方式。这也就是为什么，在消费升级的当下，上海为数不多的几个TOD盘都表现不俗：

比如万科天空之城，17号线上盖，之前三次开盘期期火爆，今年第四期入市，认筹率112%，开盘当天售罄。

万科天空之城效果图

宝山7号线美兰湖站上盖的中集金地美兰城去化率超过八成，不少购房者还在对加推和新一期翘首以盼中。

据说龙湖天曜示范区开放当天的场面相当火爆，可想见这种生活方式之受追捧。

现场照片

除了热销体质，对比周边楼盘的二手房价格，TOD项目楼盘也是一枝独秀，可以看出巨大的潜力价值。

数据来源于链家二手房挂牌价价格

这也是为什么，虽然TOD开发在国内还未普遍推广，已经受到足够重视，今年中国首个TOD标准问世，华为、龙湖等企业参与了编制。

图源网络

这就叫做你还在做题的时候，别人已经成为了出题者。

2003年，在全国核心城市步入轨道时代之前，龙湖已经开始思考用物理空间和组织形式的调配带来更佳的生活体验。

重庆北城天街就是龙湖探索之后形成的雏形。之后，龙湖在TOD项目的探索和打造上不断提速，至今已经有65个代表性项目。

图为全国首个商圈高铁TOD综合体龙湖光年

2018年，龙湖把主航道业务定义成了C1地产开发、C2商业运营、C3租赁住房、C4智慧服务。如何在全国布局、多业态同步发展的情况下，将业务进行整合和协同，TOD模式是破题良方。

龙湖天曜就是一个典型的例子，一个TOD项目，就将龙湖的四大航道业务全部体现，龙湖发展过程中的所有成果和精华都聚集于此：

论地产开发：龙湖的金字招牌就是“园林景观”和“物管”。龙湖天曜拥有独特的景观打造手法——五维景观。从生态、健康、交融、精筑、人文五个方面体系化打造园林景观。

在商业运营方面：龙湖天曜自带天街商业，总体量约10万方，未来将成为奉贤新城商业的新地标。

除此，在本项目还有租赁住房，要知道龙湖曾荣获2019中国集中式长租公寓运营商10强，龙湖天曜包含约1万方的冠寓。

以及现在很火的智慧服务：2018年8月，龙湖物业品牌升级，正式启用全新品牌名称“龙湖智慧服务”。在龙湖天曜，千丁科技系统也成为每户标配。

龙湖天曜项目效果图

02

实地体验笔记

将人和空间深度连接

聊完龙湖是如何将TOD纳入企业战略层面。我们来实地探访一下龙湖最新将在上海南桥崛起的这座约32万方的TOD项目。

废话不多说，先来看一张龙湖天曜项目的地下一层的剖面图。

地下一层剖面效果图

一个很有意思的点是，如果身临其境地沿着地铁口走到家门口，会感受到各种品质性特征一一呈现，每一个都恰到好处地击中痛点。

首先，从地铁口到家门口的动线非常清晰，一条被包裹在地下一层的动线，途径下沉式广场，贯穿了从地铁站到住宅入口的全过程。

很多号称地铁盘的楼盘，从社区到地铁口有一段相当尴尬的距离，一般两三百米，走路鸡肋、坐车浪费，遇见恶劣天气，回到家被淋成落汤鸡的那一刻才明白，所谓地铁盘的概念已经名存实亡。

再来看龙湖天曜，外面风雨交加、电闪雷鸣，你自闲庭信步，有一种“莫听穿林打叶声，何妨吟啸且徐行”的境界。

另一个实在的好处是便捷性和安全性。

便捷性就不用多说了，从地铁5号线奉贤新城站的站厅出发，途径与龙湖奉贤天街相连的下沉式广场，即可到达龙湖天曜住宅地库，转瞬归家。

安全性是一个无比重要，但是在现行快节奏的工作和生活中很难妥善满足的痛点。

特别是一线城市，披星戴月地回家是常态，并且无法避免归家动线或多或少地暴露在风险场景中，比如无人的街道、昏暗的小巷。

除非像龙湖天曜这样，从踏进回家的地铁开始，一路都在灯火明亮的室内、安保人员的视线范围中。

龙湖天曜还有一个显而易见的好处是为住户优化了步行体验，项目在归家沿途中设置了转折截点，途径美食街，向左就是超市和商场，再往上一条垂直的纵轴将各层休闲场所串联起来。

下班归家，迎接你的是熙攘的人群，食物的香气，而不是昏黄的路灯、萧瑟的夜风，这种暖意足以消融大部分疲惫。

另一方面，项目下楼就是商城入口，节约了购物的时间成本，让住户拥有新潮、高端的购物体验。

如今电商大行其道，就是因为生活节奏被工作压缩，闲余时间成了大家不愿意牺牲的一种奢侈品，便捷高效是更被看重的特征。

但是购物商城有电商无法比拟的优势：兼具社交功能，不用等快递，具有体验感。

龙湖奉贤天街效果图

所以大家不是不愿意在实体店购物，而是不愿意付出时间和精力的代价，在各大城市区域之间穿梭。

龙湖天曜恰好解决了这个问题。

最后，也是最重要的一点，是为用户呈现了一种TOD生活模式。

整个TOD项目的规划非常完整，从住宅商业和交通，多种业态有机结合在一起。

各种生活需求都被收罗在触手可及的范围内了，住户相当于生活在一座繁而有序的微型城市。

TOD剖面示意图

TOD的内核，以资源集约化为前提，给到用户更好的生活状态，与龙湖的理念空间即服务不谋而合。

不仅仅体现在整体规划上，植入在从地铁口到家门口每一寸的细致呵护中，还能在更小维度的空间里看见之中极致的“服务精神”。

比如龙湖天曜社区内的五维景观，将丰富的自然体验与生态交融于一体。

南北走向整齐排布着四园、四站、一中心，以“时光旅人的归家之旅”为主题，分为“寻觅-回忆-重逢-归家”四个阶段。

龙湖天曜园林效果图

继续将视角缩小到每一户，这种站在住户角度的细致考量也比比皆是。比如千丁系统作为交互标准已经成为龙湖天曜业主的标配。

样板间实拍照

同时也是智慧生活的一个体现，龙湖四大航道主业务的其中一个方向。

一个更典型的例子是龙湖在每张餐桌旁都设置了一个火锅插座，方便业主全家围坐桌边煮火锅。

样板间实拍照

这种业主入住后的家庭生活场景都提前想到了，不得不说龙湖服务精神的极致。

样板间实拍照

03

和区域融为一体的流量王

这个TOD项目将给奉贤南桥带来怎样的区域提振作用？

从奉贤南桥的已有的生活配套来看，已经是较为成熟的生活场域，目前这里车程范围拥有卓越商务中心、南桥百联购物中心、苏宁生活广场等。

龙湖天曜区域鸟瞰效果图

but，巨大的但是。

百联几乎是艳姐这样80后大学时代的网红商业，这都过去10多年了，早已不是符合现代人居的商业作品。

反观龙湖天曜的龙湖奉贤天街商业，整体规划约10万方，涵盖餐饮、零售、娱乐等多种业态，汇聚多个知名品牌，这也是目前上海新潮时尚的商业模式。

从龙湖之前的天街作品中，可以看出龙湖奉贤天街未来“流量王”的潜质：

从重庆时代天街到北京长楹天街，从上海虹桥天街到杭州滨江天街，其所到之处，都能大幅提升板块乃至城市的能级。

比如上海的虹桥天街总建约43万㎡，是目前整个虹桥CBD最大的商业体，打造创新式业态和超级IP群，刷新大虹桥商业能级。

除了商业之外，各种配套也纷至沓来，上海之鱼、东方美谷产业园、九棵树艺术中心、龙湖天街、各种学校等，纷纷在建或建成。

龙湖天曜区域示意图

龙湖天曜周边优质学校林立，比如有名的奉贤实验中学崇实校区、奉贤育秀实验学校，除此还有整个区域大力投资的金光路小学、金光路初中，是未来的奉贤教育的标杆。

奉贤中学

南桥产业特色尤为突出：

东方美谷是“上海2035规划”中发展的产业基地，也是中国的化妆品产业之都，如今已成为全国的化妆品产业集聚区，里面包含自然堂、韩束、百雀羚等大大小小多家美丽健康企业，年产值达300亿元。

东方美谷鸟瞰

同时绿地奉贤健康产业园也是集医疗商城、健康医疗服务中心、康养酒店为一体，是东方美谷推进“美丽+健康”的又一产业项目，也是上海扩投资20条政策亮相后动工的重要新兴产业项目之一。

未来，这里将聚集千亿规模产业，预计吸引近百万高新技术人才进驻，成为南上海健康医疗产业新高地。

在生态方面：

项目北侧就是政府斥资400多亿打造奉贤地标性建筑—上海之鱼，园内设有高品质住宅及各类度假村、野餐水湾、湖心生态岛、游艇文化馆、水岸商业街等设施。

上海之鱼鸟瞰

如果说在龙湖到来之前，南桥的特色是产业+生态的功能型板块，那么龙湖到来，给南桥带来了宜居、时尚、高端休闲的全能型板块。

当诸多房企致力于在住宅领域有所作为的时候，龙湖已经成为了全能生，它要通过TOD，彻底改变人们的生活，改变城市的发展轨迹。

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