作者丨姜英俏 编辑丨李莹 排版丨马丹凤

来源丨地产资管网

编者按

到了复盘的时候了。

2020年初疫情爆发，在不动产领域中的每一隅，无论行业龙头亦或中小企业，或多或少都遭遇了始料未及的沉重打击。疫情就像一份考题，狂风骤雨之后，每家企业给出的答案迥然不同——有的砥砺前行，有的逆风翻盘，也有的全盘倾覆。而2020年中期业绩报就是最赤裸、最真实的证明。

今日起，睿和智库将陆续发布不动产领域内头部企业的中报解读。点关注，不迷路。

日前，大悦城控股（000031）发布2020年中期业绩报。公司营业收入、利润总额、归属于上市公司股东净利润三大指标均同比大幅下降的惨淡业绩，不仅引起业界议论，更迫使大悦城控股的管理层在近日召开的公司投资者会议上，也坦承“疫情为公司敲响了警钟”。


1

业绩表现：

5大主营业务收入中4项同比大幅下降

中报详细数据显示，受疫情影响，2020年上半年大悦城控股业绩下滑严重。其中，最为重要的三项指标：公司营业收入、利润总额、归属于上市公司股东净利润，分别为121.87亿元、19.22亿元、5.66亿元，分别同比下降33.31%、57.75%和69.74%。一片惨淡。

睿和智库制图

睿和智库制图

不仅如此，睿和智库注意到，按照以往大悦城控股的主营业务收入构成来看，住宅开发收入、商业地产收入、酒店经营收入、物业及其他管理业务收入、其他业务收入这5大业务收入来源中，仅物业及其他管理一项收入同比有所增长，其余4项均同比大幅减少。其中，酒店经营收入更同比大幅下滑超60%。

睿和智库制图

在收入同比大幅下降的主营业务中，地产开发业务因受新冠疫情影响，竣工延迟，导致本期达到收入结算条件的商品房资源同比减少，商品房销售及一级土地开发业务收入仅有96.27亿元，与上年同期相比下降35.27%。

同样，购物中心运营也受新冠疫情影响显著，客流量、出租率下降，再加上大悦城为履行企业社会责任，对租户推出租金减免政策以减轻其经营压力，导致购物中心租金收入同比减少，投资物业及相关服务业务收入仅为20.28亿元，同比下降23.98%。

此外，上述收入同比下滑最为严重的酒店经营一项，更受疫情期间住宿需求严重萎缩、旅游餐饮行业受重创的影响，导致酒店持有型物业客房入住率大幅下降，酒店运营收入仅为1.7亿元，同比下降了60.68%。

仅有物业及其他管理收入因大悦城控股管理输出业务及在管物业面积增加，同比提升了 38%，是大悦城控股本期主营业务中唯一正增长的业务。

同时，睿和智库还注意到，疫情不仅影响了大悦城控股的主营业务收入，更影响了结算期内的产品结构，进而导致公司盈利能力有所下滑。数据显示，2020年上半年大悦城控股的毛利润率为 44.91%，同比下降4.47 %，但尽管如此，仍处于行业内较高水平。

此外，由于疫情期间应急费用上升，大悦城控股的净利润率同比也下降了8.44%。

睿和智库制图


2

开发动作：

下沉二三线城市找资源

中报显示，面对疫情的冲击，大悦城控股快速反应，试图最大限度降低疫情带来的影响。

  • 2月，公司启动线上销售中心，通过线上直播等多种营销手段获取客户。

  • 3月，公司又推出“3H 健康居住体系”， 持续发力产品研发，结合疫情对健康提出的更高需求，以期获得市场。

所幸反应及时，2020 年上半年大悦城控股销售类项目实现全口径签约面积118.45万平方米，全口径签约金额298.86亿元，同比分别增加5.7%和17.7%。虽然受到疫情的冲击，但销售面积和销售金额全部实现正增长，销售业绩亮眼。


聚焦销售的同时，大悦城控股更积极获取土地资源。中报显示，报告期内，大悦城控股共获取项目11个，主要集中在成都、武汉、西安等中西部高增长潜力区域。

详细数据显示，大悦城控股上半年累计新增项目计容建筑面积合计273万平方米，同比增长165%，能够满足公司较长时间的开发需求，土地储备较为充裕；平均楼面价同比下降24%，公开市场平均溢价率创五年来新低，总体投资风险可控。从新增土储的能级分布来看，公司在二线城市拿地面积占比68%，在三线城市拿地面积占比32%，投资能级分布有所下沉。从区域结构来看，土地储备主要集中在京津冀和中西部地区，拿地面积占比分别为32%和64%，区域集中度较高。

同时，上半年大悦城控股还深化大运营管控，持续提升开发效率。数据显示，2020年上半年，公司开工开盘周期均创历史最快记录，从拿地到开盘仅为10.6个月，较2019年底缩短1.3个月，较推行大运营前缩短6.9个月，开发效率显著提升。


3

财务状况：

低成本融资优势显著

在融资方面，2020年上半年大悦城控股凭借良好的市场信用，多渠道降低融资成本。

  • 2020年3月，大悦城控股的控股子公司中粮置业投资有限公司成功发行15亿元公司债券，报告期公司整体融资成本5.14%，保持较低融资成本水平。

  • 2020年7月，大悦城控股成功获批发行20亿元公司债额度，并于8月完成发行，利率3.78%。

截至2020年6月末，大悦城控股有息负债规模为796.83亿元，净负债率104.53%，较2019年末上升5.35%，上升原因是本期长期借款大幅增加。

借款结构以长期借款为主，1 年内到期的借款金额仅占全部借款金额的23.19%。

现金覆盖倍数191%，较2019 年底上升27%，现金可以完全覆盖短期有息负债，短期偿债压力较小。

流动比率164.97%，速动比率74.40%，较2019年末分别上升8.19%、6.36%，财务杠杆优化。

睿和智库注意到，如果按照中报显示，在低成本的融资优势下，大悦城控股在报告期内获得的268.07亿元销售回款，再加上当下未售的3004亿元货值，这些都将为公司未来发展提供有力的支持。