作者 | 陈秀春（创富港联合创始人、副总裁）

排版 | 刘睿智  

轻重模式之辩在联办行业发展的5年间其实一直都存在。轻资产运营的特点也比较明显——占用资金少，能快速占领市场。特别是在今年，经济较长时间处于下行周期的时候，轻资产对于企业来讲似乎是个不错的发展策略。

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但从重到“中”再到轻，“重者自重，轻者自轻“，不管哪一条路，都应以盈利为最终追求。

——创富港联合创始人、副总裁陈秀春。

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“半轻模式”：

追求单位面积投入产出利益最大化

就联合办公行业而言，我觉得比较重的模式是自行购买物业，投入装修后自发运营。而比较轻的模式，则是单纯地输出运营管理，由物业方提供物业以及装修。

创富港的主要模式介于这两者之间，我们称“半轻”模式——我们租赁物业，投入装修，再加上自己的团队运营。创富港选择半轻的资产运营模式，主要原因是我们认为这种模式目前能够做到单位面积投入产出利益最大化。

轻重模式哪个比较好？这个不是绝对的，一方面要看哪种模式的收益和价值能够最大化，另一方面也受限于企业自身的资金能力和运营能力。

理论上来讲，我觉得重资产运营模式的收益是最大化的，因为其收益包含两部分：运营产生的收益，和物业增值带来的价值。但问题是企业需要有解决大资金的能力，而且需要考虑物业未来的升值空间能不能足够高？如果租售比能够高过银行贷款利率还好，如果租售比太低的话，连运营产生的增值收益都没办法对冲资金利息，那就需要不断消耗资金，也就未必是一个好的模式了。

那么，只输出运营管理的轻资产运营模式呢？任何一个物业，都会有一个合理的市场租赁价格，业主愿意把物业交付给企业运营，是为了获得超出原本市场常规的租金回报的。这要求运营商需要有超水平的运营能力，能够带来超过常规租金的增值回报，且这个模式要有大规模成功的案例。

我的结论是：在适合自己的模式下，在运营的全链条过程中，能够持续不断产生最大化的单位面积收益。每个企业的经营活动都有一个闭环、一个链条，只有每个链条中的关键节点都做到位，才能有比较良好的结果。如果关键的环节做不好，最好不要轻易去改变自己擅长的模式。

来源：创富港

我们自2005年开始探索联合办公，2008年正式成立创富港品牌，启动中国区域的全面连锁经营。但创富港一路走来，主要的股权融资其实就只有一次——2011年，红杉资本投了约2000万，后来就一直依靠运营产生的现金流不断发展，每年能够实现30%左右的稳定增长。

创富港成立以来的12年，一直奉行的发展原则就是“稳中求快，以稳为先”，创富港还会继续的这样走下去，因为这个市场足够大。当然有条件的时候，我们也不排斥重资产去收购一些物业运营，前提是它能带来足够的回报率。

现在整个行业思考“由重转轻”其实是偏被动的，因为更多时候是由于企业运营能力不够精细化，不能产生足够好的利润，经营上出了问题才想找解决方案。但我觉得思考这些并不一定能解决问题，经营上的问题还得回到经营的本质上来。

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经营之道：

不求一战成名，但须天天向上

一是扩张速度和企业规模的关系。企业的发展速度、规模以及利润，是每一个企业家都非常重视的。很多的创业者在实现了从0-1，商业模式基本明确以后，都希望自己的企业能够快速成长壮大。

速度、规模和利润固然是重要的，但却不是经营的根本。经营企业，第一是活着，只要活着的时间足够长，规模和利润都是有机会慢慢去实现的。创富港一路走来，指导经营的方针变化过，但是无论怎么变，始终是把“稳中求快，以稳为先”放在第一位。在任何情况下，扩张是一定要为生存来让步的，规模也是一定要为利润让步的。

如果说运营团队想要扩张，但是一旦某个团队平均日出租率低于90%，我们就会终止这个团队继续开店。如果整个集团的出租率低于90%，同样也会停止扩张。如果某个团队的出租率在一定时间段内持续达不到90%，我们就去压缩管理层的管控半径，一直压缩到他能够做好适合他的管控规模和范围，这个是我们对规模以及扩张速度的理解。

二是经营企业的本质。高效率低成本是一切经营活动的本质，只要能够持续保持足够高的效率，足够低的成本，就能不断去创造奇迹。甚至在效率足够高、成本足够低的情况下，仍然可以改变行业，进而形成新的业态。

试着回想20年前的百货商场，10年前的大型商超，如国美、苏宁、沃尔玛，到后来淘宝、天猫、京东等电商平台，这些产业和行业的变化，都是在一次次的高效率低成本的迭代下进行的。所以经营企业只要大致方向不错，就需要在经营活动的每一个关键环节下提高效率，是需要细节去呈现出来这个利润的。

空间运营的核心是5个环节：选址、设计、装修、新店的营销、老店的维持。创富港只要求在每一个关键环节，尽可能做到比行业伙伴或者是提升10%的效率，或者是降低10%的成本，而且持续不断去追求这10%。慢慢的，当做到了，核心竞争力就建立了。

创富港对员工也是同理，我们喜欢在每一件小事、细节上，都比别人做得好一点的员工，我们也喜欢那些看似进步不大，但是却绝不后退的员工。

我们从不求一战成名，但是我们追求天天向上，只要持续不断地进步、积累，时间会带来回报。

三是聚焦。每一个企业家其实都要清醒意识到，自己能做的永远都是十分有限的。创富港花了10多年时间只做了一个产品，这个产品就是解决2-3个人的办公需求，超出这个人数的办公需求，都不是我们的客户。我们把这10年叫做创富港的1.0时代，当把这个产品做到不再有任何竞争对手之后，我们才开始2.0的探索。

来源：创富港

我们设想，2.0就是解决30个人以内的办公需求，但是这同样值得我们打磨10年甚至更长的时间。

2.0相较1.0，表面上看只是把办公空间放大10倍，但是当一个空间内从容纳3个人到容纳30个人，背后会出现的问题是呈几何级倍增的。比如，团队营销的基因、薪酬的激励、团队的管理、资源的划分、销售的渠道，甚至目标客户群体，所有都将发生巨大变化。同时，客户的使用习惯也在变化，甚至市场上的楼宇资源、设计理念、装修成本等很多问题，也会发生变化。

这些问题如果不经过实践验证并不断改进，不可能把产品做好做透。我们的理念是，在没有做好1.0之前，不会开始2.0；在没有做好2.0之前，也不会开启3.0。尽管我们还设想了4.0。

我们有个非常远大的愿景，将来有一天要成为像华为一样，有着千亿万亿市值的企业，但是这一切都要一步一步来。在实际的经营活动过程中，至多设想未来2-3年的事，把握好当下才是最重要的，因为当下能做的永远都十分有限，在没有把能做的做到极致之前，就不要轻易去尝试新的东西。

最后，我总结一下，为什么会谈这3点？这是因为企业在经营的过程中，总是会遇到各种各样的问题，但是在大多数情况下，我们容易忽略内因，而把问题归咎于外因。这就像一个人学不会游泳，本质上不是换一个游泳池的问题。

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以科技赋能新办公，如何赋能

2019年，创富港提出科技赋能创业服务的理念，围绕着品质空间、专业服务和互助社群三大领域，用科技的力量进一步提升企业的运营效率，为创业者打通创业环节遇到的各种需求。

科技是第一生产力，但是依然要遵循科技应用为企业和客户带来正向的“高效率低成本”这个前提，不产生价值的高科技就是负资产。

品质空间目前是创富港的主营业务，核心就是为客户提供高性价比的办公空间。创富港运用科技的力量不断构建物联智能和高度自助服务的智慧空间。围绕着专业服务，创富港打造了方圆间APP，为入驻企业提供统一的OA系统。同时，也充分和大量第三方服务机构合作，为创业者提供创业过程中需求的差异化服务。

创富港的客户群体主要都是初创业者，在这样一个特定的群体面前，创富港成立了创享邦互助社群，并且把社群也放到线上的方圆间。沟通交流、需求发布，包括资源寻找都在线上，同时线下组织社群做一些活动，扩展创业者的人脉资源，我想这些努力最终会让创富港越来越区别于传统意义上的联合办公行业。

来源：创富港

今年各行各业都受到新冠疫情的影响，但我们认为这恰恰是创富港创业以来遇到的最好时机。因为时局越是困难，越是考验一个企业精细化运营的能力，这个时候市场上也常常会空出来更多优质资源。比如，疫情期间，创富港陆陆续续在全国签了十几个新盘，这些项目都非常优秀，但在往常，是比较难拿到的。

因为疫情，创富港今年给在租企业减租总额预计在1500万元左右，这也是尽企业的力所能及的社会责任，给长期支持的客户感恩和回馈。

我想创富港的目标和梦想是不会变的。未来10年，我们会继续引领行业的发展，日后终将成为中国共享办公品牌领域中的优秀品牌。

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