久期财经讯，5月27日，本月中资地产美元债一级市场发行热度逐步回升，新发受实钱买盘追捧。据本网站统计，截至昨日，中资地产美元债5月的发行规模为32.94亿美元。

高收益地产美元债发行重启

3月份全球金融市场发生波动，美元流动性紧缩，此后，中资离岸市场risk off，仅有少数几家公司发行债券，且大多数为投资级发行人。

根据《4月中资离岸债发行规模环比跌17%，TMT以22.5亿美元高调入场》的数据显示，由于美元流动性紧张，上月中资离岸债发行规模总计70.85亿美元，环比减少17%；中资离岸地产债发行规模连续第三个月下跌至10.37亿美元，相比去年同期下降了85%。

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据统计，2020年第一季度，中资地产美元债的发行规模达到了创纪录的279亿美元，二季度迄今又有40亿美元新债券进入市场。

随着美元流动性回归亚洲债市，本月中资房企高收益美元债发行重启。5月14日，正荣地产(06158.HK)发行了2亿美元、息票率8.35%的高级票据。5月20日，力高集团(01622.HK)发行1.5亿美元、息票率13%的高级票据。

大新银行发布报告称，中国离岸债券近期见回稳迹象，高收益美元债自3月低位大幅反弹。中资美元债中短线可望受惠于需求改善和货币政策转趋宽松；其中高收益债券或受注意。

私人银行认购踊跃

尽管3月份由于流动性危机叠加市场恐慌情绪，美元债价格发生暴跌，但私人银行对地产美元债的认购一直相当踊跃。二级市场收益率的飙升，以及利差压缩，吸引了许多投资者。据久期财经了解，本月地产美元债三分之一的认购兴趣来自私人银行。

国泰君安证券(香港)负责财富管理的副总裁Andy Kowk表示，中国内地和中国香港地区的富人投资者是中国地产美元债的主要买家。他还表示，今年收益率尤其高，给对中国房地产市场的长远健康状况抱有信心的投资者带来了丰厚的回报。

在房地产市场前景充满不确定性的2020年，中资地产美元债到期金额合计309.04亿美元。在这种情况下，对中国房企来说，私人银行客户认购兴趣的增加是对其的一个重要支撑。

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据久期财经了解，新世界发展(00017.HK)发行的6亿美元债的认购订单超过16亿美元，其中50%来自私人银行；碧桂园(02007.HK)发行的5.44亿美元债获得了市场的广泛认可，获认购订单近13倍，私人银行的认购量占到了32%；在希慎兴业(00014.HK)的4亿和正荣地产的2亿美元债券中，这一比例也分别占到了11和10%。

有数据显示，年初至今，私人银行已累计认购49亿美元的中国高收益债券，同比增加36%，而其中绝大多数为中国房企发行的债券。

除了受到私人银行的热捧外，地产美元债也吸引了不少房企购买。据久期财经报道，5月5日，泛海酒店(00129.HK)公告称，公司附属Greatime Limited购买了中国恒大(03333.HK)的美元票据，总代价约为2280万美元；5月20日，碧桂园公告称，该公司两位关联人士共购买碧桂园美元票据中的5500万美元。

中资地产美元债为何广受欢迎？

分析师认为，虽然高收益的债券投资存在一定的风险，但依然受到投资者的追捧，其原因在于：(1)COVID-19受到了严格控制，经济活动水平逐渐恢复；(2)亚洲高收益债券供应低迷，二级估值和市场需求修复；(3)利差处于高位；以及(4)从往绩看，中资地产美元债违约的概率较小。

虽然中国房企离岸债券多是高收益级的，但其违约率并不高。过去10年里，标普评级的公司中，只出现过5起离岸票据违约事件。高盛分析师Kenneth Ho在5月15日的一份报告中亦写道，与亚洲其它高收益板块相比，中国高收益地产板块的债券信贷违约风险应该更低。

根据国家统计局数据显示，1-4月，全国房地产开发投资33103亿元，同比下降3.3%；房地产开发企业土地购置面积3151万平方米，同比下降12.0%；商品房销售面积33973万平方米，同比下降19.3%。4月，中国房地产销售降幅收窄，价格也出现了反弹，表明房地产市场正逐渐复苏。分析师表示，生产生活逐步恢复，带动行业销售及投资出现复苏，补库存需求使得土地市场竞争较为激烈。预计后期行业销售和投资也将随整体经济恢复而重回正轨。

瑞银首席中国经济学家汪涛认为，申请按揭难度的减小和利率的下降，以及曾使购房受到限制的注册制度的改革，能够避免房地产成交量出现大幅下滑。

标普在一份最新的报告中指出，几笔5月中旬成功发行的美元债亦能显示高收益债市场逐渐局部重开。这为投资者提供了大量数据和信息来进行债券交易及定价。鉴于该行业的深度，该机构认为跨境投资者将继续关注该资产类别。但同时，标普也指出，尽管美元流动性正缓慢回归至亚洲投资级发行人，且试验性地流向中国开发商，然而，在债券即将到期和再融资需求上升的背景下，小规模发行人较难获取融资或融资成本较高。

50家典型房企平均现金短债比下降

随着经济活动复苏和信贷环境宽松，短期内市场经济流动性得到部分恢复，境内短期融资成本机会走低，但中小型房地产公司发行人在境外融资仍面临困难，内部分化明显。根据久期财经的统计，2020年地产美元债的到期规模超过300亿美元。分析师认为，房企的现金流压力和偿债能力仍需关注。

根据克而瑞数据显示，2020年1-4月TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降14.5%，排名靠后的房企销售受到的影响更大。而房企的资金来源很大一部分则来自销售回款，在此背景下，房企的融资压力加大。

近一段时间，由于再融资压力大，流动性疲软，债务面临到期，已有多家地产公司被下调评级或展望，包括禹洲地产(01628.HK)、泰禾集团(000732.SZ)、富力地产(02777.HK)等。穆迪将房地产行业的展望调整为“负面”，预计2020年全国住宅合约销售额将下降5%-10%。该评级机构认为，由于第一季度受疫情影响，部分房地产项目的完工和交付可能延迟，这将制约今年收入增长。但债务增长也将减缓，因为多数开发商在合约销售放缓的情况下缩减购地规模。

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穆迪将富力地产的企业家族评级从“Ba3”下调至“B1”，原因是穆迪对公司经营现金流疲弱及大量债务到期压力的担忧。受此影响，富力地产多笔美元债价格下跌，其中2023年到期的美元债GZRFPR 5 7/8 02/13/23创两个月以来最大跌幅。

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相对于有良好的融资渠道，现金流充足，长短债安排合理的规模房企而言，现金短债比或速动比较低的房企当前对资金需求更为迫切。亿翰智库数据显示，2019年50家典型房企平均现金短债比相比2018年有所下降，超过2成房企短期负债压力较大。50家典型房企现金短债比多分布在1倍-2倍之间，合计26家，占比达到52%；现金短债比小于1的房企有12家，占比24%；现金短债比位于2倍-3倍之间的房企有9家，占比18%；现金短债比超过3倍有3家，占比6%。

根据中金固收的研究报告，房地产境内债、美元债、信托2020年到期量超过1.5万亿元，较2019年增长超过10%，其中2季度到期规模不大，但信托到期将长期维持在单月700亿左右到期量。

分析师认为，地产行业分化趋势日益明显，经营和利润增长规模的差异化将体现在融资渠道和融资成本上，在继续坚持“房住不炒、因城施策”的主基调不动摇的原则之下，一些杠杆高、业务布局主要在三四线的弱资质房企可能面临的挑战更大。因此，受到环境影响，2020年中资高收益美元债出现违约的数量可能较去年出现小幅上升，其中部分或发生在弱资质的地产发行人身上。

此外，最近一段时间由于美元债维好协议结构引起的信用风险也需要关注。标普在《标普：离岸债市维好协议结构面临“突击测验”，这四个问题了解一下》一文中，列举了受评的维好协议结构的债券。

在美元债择券上，仍需对市场有足够的预判，分析师表示不建议因高收益率而下沉资质，还需结合房企基本面、债务到期压力及抗风险能力等多重因素择优考虑。