智通财经APP获悉，自2018年以来，中小房企开启了一轮在香港的上市高潮，而如今新一批的中小房企和物业公司正在路上，这其中包括地产百强的港龙地产。

资料显示，港龙地产2007年在江苏常州成立，主要业务范围在江浙沪地区，包括江苏省常熟、盐城及南通以及浙江省杭州、嘉兴、湖州及绍兴等城市，2018年开始进军一线城市上海以及河南省和贵州省内等主要城市。

2019年7月，港龙地产将总部迁至上海，同年10月在港交所递交招股说明书。

在克而瑞发布的中国房企TOP100销售榜，港龙地产2018年以143.6亿元名列全口径销售第89位，首次跻身百强之列。那么，作为中小房企的典型样本，港龙地产能否通过IPO实现新的突破？

港龙中国上海项目▪山水拾间

一、盈利能力良好，业绩快速增长

近年来港龙中国发展迅速，营业收入及毛利润复合增长率保持高位。2018年实现营业收入16.6亿元，2016年至2018年营业收入复合增长率为87.5%；2018年毛利润为4.4亿元，2016年至2018年毛利润复合增长率高达146.6%。在行业增速放缓的背景下，不得不说港龙中国的收入和利润均实现了快速增长。

与此同时，港龙中国盈利能力持续上升，毛利润率由2016年的21.3%增长到2018年的30.8%，2019年上半年毛利润率高达42.9%，远高于行业平均水平。同时，净利润率持续增长，2018年净利润率为20%，较2016年的8.3%增长了11.7个百分点。

图表：2016-2019H1港龙中国营业收入及毛利润率

资料来源：亿翰智库、企业招股说明书

港龙中国的预收账款由2016年的12.16亿元增长至2018年的36.54亿元，三年复合增长率达73.4%。2019年上半年预收账款为41.95亿元，大幅增长的预收账款为港龙中国未来的收入结转提供了有力支撑，未来营业收入的持续快速增长可期。

图表：2016-2019H1港龙中国预收账款（亿元）

资料来源：亿翰智库、企业招股说明书

二、深耕长三角，战略布局潜力型城市

2007年港龙中国在富饶的江南城市常州启动第一个项目，经过多年的深耕沉淀，逐步扩大在上海、杭州、苏州、南京、南通等经济发达城市的布局，2018年又将业务版图扩张至河南和贵州，实现了深耕长三角，布局全中国的发展战略。

截止2020年第一季度，结合第三方数据统计：港龙中国土地储备总量已超550万平米，在建在售项目60余个，分布全国22个城市，其中长三角区域城市20座，土地储备占比达90%以上。

在区域布局逻辑上，港龙中国遵循深耕长三角大本营的理念。长三角作为中国经济最发达的区域之一，人口支撑、产业基础、经济总量等均具备房地产行业发展的先天优势。此外，长三角区占据战略高位，2018年长三角区域一体化发展上升为国家战略，拥有高达2万亿需求的市场容量。在长三角区域的深耕，不仅使港龙中国有效承接政策利好，也为全国化可持续布局扩张之路奠定了坚实的基础。

三、财务稳健，保障企业可持续发展

随着房地产行业进入白银时代，房企间的竞争愈来愈激烈，在众多房企通过加杠杆实现规模扩张的情况下， 港龙中国始终坚持稳健经营。2019年上半年，港龙中国净负债率为67.4%，远低于2019年上半年中国上市房企净负债率的平均水平100.5%。港龙中国始终追求稳健的发展理念，保持自己独特的节奏，不盲目加杠杆，从而不断加强集团的抗风险能力。无论行业环境如何变幻，都能够实现持续性增长。

另外，2019年上半年，TOP100上市房企中现金短债比小于1的房企有24家，即近四分之一房企货币资金无法覆盖短期负债，仍需关注短期偿债风险。相较之下，港龙中国的表现较好，2019年上半年集团现金短债比为2.5，优于榜单中大多数企业，充裕的现金流为港龙中国未来高质量的持续发展提供有力保障。

图表：2017-2019H1港龙中国净负债率及现金短债比情况

资料来源：亿翰智库、企业招股说明书

港龙中国杭州项目▪秋实辰悦

四、与万科等房企合作实现成长

随着房地产行业增速放缓、政策持续收紧，合作模式越来越受到房企的青睐。近年来，港龙中国持续与融创、中南、弘阳、正荣等知名开发商合作开发多个楼盘，广受合作开发商的口碑好评。

港龙中国广泛与第三方合作的模式实现了双方的优势互补、互利共赢。其一，充分利用合作方的本土优势，以更具竞争力的价格获取土地；其二，共同投入资金，减小企业自身现金流压力；其三，通过合作的方式参与更多的项目，可以实现风险分散；其四，依托知名房企的大品牌优势，实现产品销售的溢价，从而实现共赢。

随着国内融资渠道的持续收紧，通过上市来拓宽融资渠道不失为一种有效方法，若港龙中国能够顺利上市，其融资渠道无疑将会进一步打开。此外，值得一提的是，去年港龙中国总部已迁至上海，作为资金、人才、行业资源的重要聚集地，上海不仅有助于港龙集团获取更好的资源、吸纳人才，而且将大大助力集团的“全国化”进程。