2020年1-3月国家统计局房地产数据点评
销售:3月单月全国商品房销售面积同比-14.1%,降幅较1-2月环比+25.8pc,行业销售如期进入复苏通道。分区域来看,3月东部、中部、西部、东北地区销售面积分别-15.1%、-22.4%、-2.5%、-27.1%。分城市来看,CRIC300城数据显示,3月一线、二线、三四线销售面积分别同比-38%、-29%、-22%。
3月偏低能级城市成交恢复节奏较为靠前,推测原因包括:1)高能级城市疫情管控措施相对严格,居民外出较少(3月一二线城市拥堵延时指数同比降幅高于三四线);2)“房住不炒”大前提下,“非限购”城市按揭或成信贷投放提升渠道;3)2019H1一线城市回温,成交数据基数较高。
土地:多因素推动成交结构性回温,关注溢价率持续上行风险:3月全国土地购置面积、成交价款分别同比-12.2%、+6.7%。认为,近期土地市场成交复苏主要来自于:1)宏观流动性宽松,房企债券融资放量;2)3月楼市到访量、成交数据回升,后续销售预期回升;3)政府土地出让政策相对积极,同时供应地块“质量”有所提高;4)行业排行榜压力犹存,部分房企仍存在较强的补货需求。
值得注意的是,2020年初以来,土地成交溢价率持续上行,部分热点地块溢价率重回高位。随着房企资金面压力缓解,拿地意愿提升,后续土地市场持续升温是否会触发融资监管边际趋严需要密切关注。
投资:3月单月投资增速回正,供给侧链条各环节均呈现底部回升态势3月单月新开工、施工、竣工、房地产投资分别同比-10.5%、+2.6%、-0.9%、+1.1%,环比分别+34.4pc、-0.2pc、+22pc、+17.5pc。整体来看,在复工复产、流动性支持、销售复苏的共同推动下,行业供给侧链条上各个环节均呈现出了较明确的底部回升趋势。
值得注意的是,3月单月施工类投资同比-3.4%,较1-2月水平+15.2pc。对应施工单位资金投入同比降幅收窄15pc至-5.9%。认为,后续存在为回补工程缺口,而加大资金投入以及提升施工强度的可能。
资金面:3月银行房地产信贷投放略高于去年同期,发债放量自筹资金改善明显:3月行业到位资金同比-7.6%,环比+9.9pc。其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、按揭贷款分别同比+0.5%、+1.8%、-20.2%、+0.5%,环比分别+9.1pc、+17.1pc、+3.7pc、+12.9pc。
整体来看,行业资金面压力边际缓解。3月银行开发贷、按揭贷款、房企自筹资金已略高于去年同期水平,定金及预收款规模恢复程度偏弱。
行业温和复苏,需求侧资金面压力逐步缓解。龙头房企受益于宽松的流动性环境,债务结构和融资成本有望进一步改善。
海外疫情扩散对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性;若土地市场持续升温,存在触发融资监管趋严的可能;行业将迎来债务到期高峰,中小房企信用风险提升。
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