融创“变脸”
对于杠杆这事,孙宏斌一直有着自己的见解。
“去不去杠杆,还要看企业的情况。如果你的素质好、资产质量好、操作能力强,那你是可以加杠杆的。如果你的资产质量差、运作能力差,你的杠杆越多死得越快。”
孙宏斌之所以这么说,也是有底气的。融创中国(HK:01918)抓住了2015年至2018年那波房地产行业的浪潮,一跃进入了中国房企前四强。
可能是出于对自己能力的自信,过去几年,孙宏斌的融创几乎是市场上最大的“接盘侠”之一。乐视、万达、泛海……一方有难,融创支援。目前,融创超过六成的土地储备,都是通过收并购获得的。
而融创中国并购的钱,绝大部分都是借来的。截至2019年末,融创有息负债已经高达3222亿元,是净资产规模2.8倍。
但进入2020年,融创变了。
一向出手阔绰、热衷“买买买”的孙宏斌不见了;取而代之的是一个热衷于“卖卖卖”的孙宏斌。
在3月的业绩发布会上,孙宏斌透露,2019年底融创成功卖掉了一个酒店,另有4个酒店短期内也会成交。
不仅卖酒店,融创还卖股票。4月14日,金科股份(SZ:000656)发布公告表示,第一大股东天津聚金物业出让5.87亿股股份。而天津聚金物业正是融创中国的控股子公司。
说到底,世界是圆的,出来混的,迟早也是要还的。
/ 01 /孙宏斌的“逆袭”
与20年前相比,孙宏斌明显成熟了不少。
2019年12月5日下午,在被问及融创前11个月销售额超过万科,跃居行业第三是什么感受时,孙宏斌不再意气风发,扬言要“打败万科”;他只是微微一笑,“那是一个意外。”
俗话说得好,男人的嘴,骗人的鬼。尤其是孙宏斌这样老男人说的话,更是不能相信。这显然不是一个意外。
融创逆袭的原因也很简单。孙宏斌抓住了2015年至2018年那波房地产行业的浪潮。
2015年至2018年,房地产行业销售额年均增速超过15%,堪称又一个“黄金”时期。房价一路猛涨,一二线城市的品牌新房一房难求,摇号中签率堪比中彩票。盛况之下,房企只要存货足够多,就有爆发式增长的机会。
在这波房地产牛市中,孙宏斌没有手软。
通过下图我们可以看到,2015年、2016年,融创的新增土地面积,呈几何倍数增长。2015年,融创新增土地面积增长了近2倍;2016年更猛,增长了近4倍。2017年,融创新增土地面积,是2014年的近19倍。
截至2019年末,融创手握2.32亿平方米土储,土地货值高达3.07万亿元。对应融创2019年全年销售收入5562亿元来看,即便未来5年不再新增土储,融创每年销售规模也可维持在5000亿元至6000亿元。这对于99%的房企来说,不敢想象。
反观万科,过去几年拿地并不“积极”。2015年,万科(SZ:000002)拿地面积是融创的1倍;2016年、2017年,万科拿地面积不到融创的70%。
伴随着土地规模的增长,融创的销售规模由2015年的734.6亿元,增至2019年5562.1亿元,一跃进入了中国房企前四强。
至此,孙宏斌终于在房地产行业拿回了属于他的地位。
/ 02 /杠杆和周期,房企更迭的钥匙
房地产行业,说到底绕不开两个东西,杠杆和周期。
融创的崛起,不仅是因为搞对了周期,更重要的是,其放了足够高的杠杆。
2016年融创有息负债高达1128亿元,加权融资成本5.98%,算下来其每年借款付出的财务支出就高达67.5亿元。
而当年融创的净利润为29.38亿元,毛利润为48.48亿元,这意味着融创需要付出的利息,远远高于公司当年的毛利润、净利润。
某种程度上说,融创只能寄希望于2017年、2018年房地产市场的产品畅销、房价大涨,这样才能覆盖住巨额的利息成本,不至于公司出现现金流断裂的问题。
事实上,这样的高杠杆,也延续到了现在。
截至2019年末,融创有息负债高达3222.7亿元。这个数字,是2015年的7.7倍。
这是什么水平?2019年末,融创有息负债是净资产规模的280%;反观万科,有息负债只有净资产的95%。
从短期资产流动性看,截至2019年末,融创的现金及现金等价物为779.44亿元,而短期借款高达1357.33亿元。换句话说,融创2019年末的现金储备,并不足以覆盖短期借款。
房地产行业遇冷,叠加突如其来的疫情,让高杠杆的融创压力山大。
/ 03 /杠杆的代价
说起来,融创的逻辑其实很简单,希望房地产市场火爆,房子畅销、销价大涨。
只有这样,融创手中的现金,才能够覆盖巨额的利息成本,才可以偿还到期的借款,不至于让公司现金流断裂。
但显然,房地产钻石时代已经过去了。在城镇人均居住面积已达40平米,加上房住不炒的方针下,房地产市场价格上涨的概率越来越小,而销售面积下降的概率却越来越大了。
至少从去年的销售数据来看,是这样。2017—2019年,房地产行业销售面积分别为16.94亿平方、17.17亿平方、17.16亿平方。相较于2018年,2019年销售面积微微下滑。
在这种情况下,过高的负债,除了要承担大量的财务费用,造成现金流紧张外,没有一点好处。
也正因为如此,如今融创不仅卖房子,也开始卖酒店。
在3月的业绩发布会上,孙宏斌透露,2019年底,融创成功卖掉了一个酒店,另有4个酒店短期内也会成交。此外,他还透露,将来不排除卖乐园,“打折卖也行”。
在成为接盘侠多年后,融创也要开始找人接盘。某种程度上来说,与融创追上万科一样,这也不令人意外。
真应了那句老话,出来混,迟早是要还的。
最近更新
-
分众传媒财报拆解:广告行业的“阿尔法”从何而来?
股票 · 04-30 12:13
-
高基数高增长!海尔智家2024Q1利润增速TOP3最高
股票 · 04-30 10:40
-
业绩、股价齐飞,万和电气步入高速发展轨道
股票 · 04-29 22:12
-
业绩承压背后,良品铺子拐点会在哪里?
股票 · 04-28 19:04
- 行业整体承压毛利率水平下滑卓锦股份业绩再度亏损
- 诺诚健华奥布替尼获2024CSCO边缘区淋巴瘤诊疗指南I级推荐
- 新闻界掀起版权风暴!微软、OpenAI再度成为被告
- 【接着红】签约榜|4月混凝土签约项目9笔大单精彩亮相!
- 核心产品因违规被停产,董事长信披违规被警示,益佰制药行路难
- 美联储决议对全球资本市场有何影响?
- 手握230亿!河南“猪王”,逆势扩张
- 股价大跌,AMD不配做英伟达的挑战者?
- 海南高速与文昌首都在线航天超算签署海南国际算力中心项目战略合作框架协议
- 价值投资王者归来,沪深300持续获得加码
专栏推荐
-
研选
浓缩机构研究精华,提前捕捉市场风口
2021人已购
¥258.00/月
-
尾盘擒牛之如何选股?
学完这些方法,告别选股难!
117人已购
¥288.00/月
-
财报拆解
知识点解读+实战案例,帮你5小时学会看财报
73人已购
¥19.90/月
-
每周一股
每周日定期更新【每周一股】,为广大的投资者精选下周短线个股!
339人已购
¥588.00/月
推荐阅读
- 早报(05.03)|深夜狂飙,中国金龙大爆发!苹果盘后市值大增2000亿美元;美国又"下黑手",涉及20家中企
- 没想象中糟糕!苹果财报业绩超预期 将启动史上最大规模回购
- 美国又"下黑手"!以涉俄为由将多家中国企业加入制裁名单
- 美的瞄准港股,战略选择,志在必得?
- 超优质,资源股50强名单出炉!现金流支撑高比例分红,社保、险资等多路资金同时重仓,机构密集关注
- 港股通"休假",谁在暴力拉升港股?
- 涨疯了!商汤6天大涨1.7倍,是炒作还是估值修复?
- 五一狂欢不停歇,Hello语音联合QQ飞车手游送出海量豪礼!
- 股价巨量暴跌16%,星巴克“兵败”中国市场?
- 宝丰能源又增一款市场紧缺产品全球最大煤制EVA项目投产
- 暴跌近28%!宇华教育为何如此不争气?
- 价值投资王者归来,沪深300持续获得加码