A股唯一REITs上市公司“刀尖上跳舞” 光大嘉宝上海项目压力山大
被曝出卖掉上海中心城区楼宇的光大安石,被誉为中国版黑石,此前借壳上市A股,通过年报,外人得以窥探其内部
《投资者网》蔡俊
当黑石集团的苏世民高调曝光国内时,一家业内被誉为中国版黑石的公司,已闷声发大财多年。
这家公司几年前借壳上市A股,是国内唯一一家主业房地产基金的上市公司。今年,公司刚完成一笔将近20亿元的楼宇买卖。
这家公司就是光大安石,通过其借壳上市的光大嘉宝(600622.sh),外人可管窥其经营模式与财务状况。
中国版黑石
《投资者网》上周独家报道了远洋资本19.67亿元收购上海中心城区的越虹广场,对手方正是光大系下的光大安石。
越虹广场位于徐汇区虹漕路88号,属上海漕河泾科创园,地上建筑面积5.59万平米。在周围一众上世纪老楼的包围下,项目于2015年开业,外立面新颖,内部硬件水准高,距离两条地铁咫尺之遥,是漕河泾最好的楼宇之一。
这家地产基金圈的巨鳄,由此渐渐浮出水面。当黑石集团的苏世民高调在国内直播、卖书,喊出“继续寻找中国市场上令人瞩目的机会”时,光大安石早已浸淫多年。
2008年,全球金融危机爆发,雷曼兄弟轰然破产。很多人不知道,雷曼兄弟在亚洲有家房产投资团队,名为亚雷投资。光大系顺势而为,收购了团队,引入英国安石基金,将平台命名光大安石。
2010年,光大安石收购重庆烂尾项目——江北观音桥现代广场。依托前期募集的美元基金,现代广场进行了动线调整、清理低坪效租户、重整团队架构等大刀阔斧的改变,最终以大融城的面貌重新问世。
十年过去,光大安石在国内的影响力与日俱增。一位上海大宗交易人士甚至认为,光大安石就是中国版黑石。
2014年,英国安石基金全面退出中国,光大系回购了全部股份。成为百分百国资控股企业后,光大安石的品牌保留。
2016年,嘉宝集团公开定向增发方案。光大安石通过两家子公司入股,取代上海地方国资,成为实际控制人。股票代码不变,选择性注入楼宇,名称变更为“光大嘉宝”。
从此,光大嘉宝仍是唯一以房地产基金为主业的上市公司。
光大安石的独特模式
光大安石的模式在国内独树一帜。
一只REITs的盈利路径,一般是先募集资金,然后购买楼宇,运营产生稳定现金流,待价值提升后出售套现。
光大安石能跻身巨鳄,在于其承担了资金方、开发商、运营商等三重身份。国内其他房地产基金,如远洋资本,只做资金募集与物业管理,只收旧楼不造新楼。究其原因,在于开发成本过高、铺设人力过多、回报周期过长。
然而,因为背靠光大系有充分的资源和背书,光大安石往往逆水行舟,光上海就开发了光大安石中心、光大安石虹桥中心、静安大悦城、越虹广场、前滩后院、嘉宝“梦”系列住宅。
其中的奥妙,离不开“抵押”二字。一只基金对应一个项目,基金发行后,光大安石把项目抵押给银行拿到大量借款,直接用于开发,开发后收租。不断循环往复,资金生生不息。
前述大宗交易人士表示,该模式占了大便宜,银监会规定开发商不能借钱拿地,但REITs以证券化的名义筹资,还能抵押套银行贷款,横跨两大体系。
以西安大融城为例,收购资金由珠海安石宜昭投资中心(有限合伙)募集,之后项目、项目的运营收入、公司股权等质押给金融机构,借款余额达7.9亿元。
然而,能玩转这种模式的房地产基金微乎其微。长袖善舞需要几个条件,能拿到好项目/地块、能找到银行愿意放款、能保持可控的杠杆风险。
所有条件归为一点,就是有个强大的后援。光大系不仅为光大安石的REITs提供自有资金做LP,还有丰富的金融关系网,资源禀赋十分强大。
年报披露,截至去年光大嘉宝的货币资金34.44亿元,但总负债逾100亿元。平衡的办法,除了抵押贷款、卖楼宇外,还有发新还旧。
资料显示,去年光大嘉宝总共发行18.8亿元债券,全部用于偿还债务。只有过硬的背书,这种模式才能维持。
中国版黑石的烦恼
任何借钱投资的,都是在刀尖上跳舞。银行怕企业老赖,风投怕公司上不了市,房地产基金怕项目运营扑街。
根据光大嘉宝年报,光大安石中心、光大安石虹桥中心等两处上海项目,正面临前所未有的压力。
光大安石中心对应REITs为光控安石-上海一号私募投资基金。项目2018年抵押后的借款余额高达43亿元,截至去年,规模仍有28亿元。
资料还披露,项目因借新还旧,曾暂时向银行增加了18亿元借款,该笔款项于2018年全部偿还。
该项目位于黄浦江畔,与陆家嘴咫尺之遥,总建筑面积15.9万平米,总投资45.2亿元。去年可售面积2.35万平米,实际销售4062平米;同年可出租面积5.8万平米,实际出租2.38万平米。
如此优越的地段,无论销售还是租赁,表现都差强人意。一份楼宇内参显示,中心出售单价7万元左右,每日租金约7.5元/平米,价格在中心城区的新楼里属于偏低水平。即便如此,也没把企业大量吸引过来。
对此,光大嘉宝向《投资者网》表示:“光大安石中心项目于2018年底竣工。由于项目新建成,且部分正处改造升级的过程中,故未满租。目前,该项目经营情况正常。”
另一处光大安石虹桥中心,则带点狗血桥段。项目对应REITs为上海光野投资中心(有限合伙),截至去年,借款余额6.06亿元。
光大安石虹桥中心总建筑面积11.7万平米,总投资55亿元,地块本为卜蜂莲花大卖场。2014年,光大安石签下改造协议,规划商业综合体,名为ART PARK大融城。
然而,改造很快陷入纠纷。卜蜂莲花提起诉讼,申请查封土地、在建工程,还有1.94亿元款项,法院同意后,光大安石直到去年才以等额现金解除。时至今日,虹桥中心仍在施工,还未建成。
对此,光大嘉宝向《投资者网》表示:“光大安石虹桥中心项目系于2020年9月纳入公司合并报表范围。相关诉讼发生在该公司并表前。目前,该项目施工按计划推进中。”(思维财经出品)■
最近更新
-
负"重"前行的亚朵能否再次走进春天
理财 · 09:52
-
三管齐下!通威股份以实力筑牢投资者信心:增持、回购、分红全面发力
理财 · 05-01 13:57
-
亿联银行:数字银行的正确打开方式
理财 · 05-01 13:10
-
赚钱效应扩大!公募基金一季度为基民赚钱超200亿,哪家公司表现最为亮眼?
理财 · 04-29 11:05
- 行业整体承压毛利率水平下滑卓锦股份业绩再度亏损
- 【接着红】签约榜|4月混凝土签约项目9笔大单精彩亮相!
- 美联储决议对全球资本市场有何影响?
- 股价大跌,AMD不配做英伟达的挑战者?
- 海南高速与文昌首都在线航天超算签署海南国际算力中心项目战略合作框架协议
- 暴跌近28%!宇华教育为何如此不争气?
- 价值投资王者归来,沪深300持续获得加码
- 【港股收评】五月开门红!三大股指集体大涨,恒科指数最抢眼
- 宝丰能源又增一款市场紧缺产品全球最大煤制EVA项目投产
- 美的瞄准港股,战略选择,志在必得?
专栏推荐
-
研选
浓缩机构研究精华,提前捕捉市场风口
2021人已购
¥258.00/月
-
尾盘擒牛之如何选股?
学完这些方法,告别选股难!
117人已购
¥288.00/月
-
财报拆解
知识点解读+实战案例,帮你5小时学会看财报
73人已购
¥19.90/月
-
每周一股
每周日定期更新【每周一股】,为广大的投资者精选下周短线个股!
339人已购
¥588.00/月
推荐阅读
- 负"重"前行的亚朵能否再次走进春天
- 早报(05.03)|深夜狂飙,中国金龙大爆发!苹果盘后市值大增2000亿美元;美国又"下黑手",涉及20家中企
- 没想象中糟糕!苹果财报业绩超预期 将启动史上最大规模回购
- 美国又"下黑手"!以涉俄为由将多家中国企业加入制裁名单
- 美的瞄准港股,战略选择,志在必得?
- 超优质,资源股50强名单出炉!现金流支撑高比例分红,社保、险资等多路资金同时重仓,机构密集关注
- 港股通"休假",谁在暴力拉升港股?
- 涨疯了!商汤6天大涨1.7倍,是炒作还是估值修复?
- 五一狂欢不停歇,Hello语音联合QQ飞车手游送出海量豪礼!
- 股价巨量暴跌16%,星巴克“兵败”中国市场?
- 宝丰能源又增一款市场紧缺产品全球最大煤制EVA项目投产
- 暴跌近28%!宇华教育为何如此不争气?