问道者 杜一用

上海闵行华二初级中学期末考成绩排名下降，引发周边学区房房价雪崩。闵行华二学区房房价不再坚挺的背后，是“多校划片”和“掐尖”政策改变综合作用的结果。对于厦门来说，“掐尖”政策已经改变多时，治理高房价顽疾还得期待“多校划片”。

01  一位难求催涨“学位价”

与上海闵行华二初级中学周边学区房一夜暴跌正好相反，2020年4月份的一天，厦门玉滨城小区因为划片归属厦门实验小学，一夜之间房价翻番，从7万/平方直接涨到了14万/平方。

　　　　

此后，玉滨城小区房价只涨未跌，一套仅有7平方的单元交易价甚至创下了厦门房价之巅的23万/平方。此前，玉滨城小区小学划片一直归属思明区园南小学，小区房价涨跌紧跟大势，走到了均价大约7万/平方的极致行情。

　　　　

房价随着学位上涨，“学区房”显然并不能准确解释厦门房价上涨的理由。就此而言，助推厦门房价上涨的原因分明是“学位房”，上涨的似乎不是房价而是“学位价”！

厦门实验小学“学位价”全市最贵不是没有道理。

　　　　

厦门实验小学被视为厦门顶流名校，位于老城区中山公园附近，是厦门市教育局唯一的直属小学，初中派位厦门一中、双十中学和大同中学，前二者是老牌省级重点中学。厦门实验小学原先只有36个班，后扩建玉滨校区至60个班。

玉滨城房价暴动就是受益于玉滨校区在2020年9月的建成招生。“小学划片”加上“初中派位”的双重资源优势，让厦门实验小学学位一位难求。

　　　　

玉滨城的房价上涨逻辑实际上反映了厦门学位与住房硬性挂钩所造成的畸形后果。厦门实验小学学位的稀缺性有目共睹，“小学划片”和“初中派位”的双重保险必然进一步推高这所小学的学位身段。

　　　　

通过利益互换让孩子进入厦门实验小学或许是其中的一种方式，除此之外，通过购买定向划片的学区房是长期形成并称得上相对公平的求学路径。

　　　　

因此可以想见，固定片区对应有限的学位必定让学区房变得物以稀为贵。如果实行“多校划片”，让原来的学区房不一定就能绑定对应的学位，那么，学区房是不是就可以减少持续上涨的动力？

很多家长不惜代价追逐学区房，就在于确定“学位”的珍稀性，深信对应的学区房必定只涨不跌。即便在孩子念完小孩完成初中派位再转手出售，也至少能保证只赚不赔。

02  “学位价”因资源禀赋而异

在过去的一段时间里，厦门出台了很多措施力图遏制仍在上涨的房价，并且也取得了一定的成效。

在国家统计局发布的2020年70个大中城市住宅销售价格涨幅排名中，厦门全年新房和二手房销售价格同比上涨3.4%、4.3%，已经相对平稳。

　　　　　　　　　　　　

2020年11月16日，厦门市住房局发布“关于《厦门市住房发展规划（2021-2025）》（公示稿）公开征求意见的公告”，公示稿提出“十四五”计划期间，厦门新房年涨幅不超过5%。

　　　　

从以往的房价数据来看，厦门达到公示稿提出的预期目标不难，重点在于如何实现房价均衡。

　　　　

在厦门，学区房体现“学位价”并不只是市属的厦门实验小学个体存在，受到家长青睐的一些名校普遍如此。

　　　　

厦门实验小学作为“小学划片”体系下金字塔顶端最优质的教育资源，“学位价”最贵。区属小学也基本上遵循了学校质量高低与房价成正比的大致逻辑：“学位价”岛内比岛外贵，思明比湖里贵。

　　　　

一个不争的事实，即便是岛内思明和湖里两个区的小学教育资源，都存在着明显的不均衡，更遑论岛内岛外的区别。

　　　　

同在翔安，汀溪小学边上的学区房新房价格现在只要1万多/平方，甚至低于隔壁的南安水头，而厦门实验小学翔安校区周边的房价已经直逼5万/平方。

　　　　

汀溪小学的尴尬之处，它是一所村办小学。现在翔安房价均价超过3万/平方，汀溪小学周边的学区房房价是被平均了。

　　　　

显然，要实现“十四五”计划期间，厦门新房年涨幅不超过5%的预期目标，改变学位与住房的硬性挂钩应该尽快被提上议事日程。如何改变这种“学位房”必涨的逻辑，或许才是遏制厦门房价快速上涨的关键。

03  “多校划片”或是破局良方

其实，早在2017年，厦门市教育局就公布过《“十三五”教育事业发展专项规划》，对接下来三年的学校建设和学位增长做了详细规划。

按照当时的《规划》， 厦门中小学教育资源要逐步向岛外转移。比如优质中小学要在岛外建设实质性分校，高中布局向岛外转移等。到2020年，厦门将全面实施高中阶段免费教育。

《规划》的收官之年刚过。根据公开信息，在过去的2020年，厦门完成学校项目建设56个，新增中小学、幼儿园学位4.3万个，是近五年来最多的一年。

2021年，这一数量还将再创新高，将建成中小学、幼儿园项目48个，预计新增学位5万个。

　　　　

可以看到，《规划》中高中布局向岛外转移的任务基本实现，优质中小学在岛外建设实质性分校也取得了一定进展。厦门实验小学建起了集美分校和翔安校区，双十中学海沧附校将全面托管庚西小学，延奎实验小学将托管海沧第一实小。

　　　　

小学是“划片”直至“初中派位”的入口，“学位价”的上涨，不可避免的会拉高厦门房价的平均值。由此可见，治理厦门高房价，还得在分化“学位价”上做出更多的努力。

　　　　

高中择校必须通过升学考试，“小学划片”关系“初中派位”。就推进全市教育均衡化而言，岛内优质高中向岛外转移的力度尚可，岛内优质小学和初中在岛外建设实质性分校的力度明显不足。

　　　　

推动岛内外教育一体化均衡发展、改善农村薄弱校的配套办学条件，还有赖于优质教育资源的进一步均衡布局。

　　　　

在岛外复制更多的厦门实验小学是一条可行之道，但复制太多也会造成另一个后果，强者愈强，推动教育资源均衡布局会难上加难。

　　　　

同步引入更多名校资源做强做大小学教育，并积极推动“多校划片”，或许才是破解厦门“学位价”高企难下的有效路径。