​紫金财经12月1日消息 为落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位精神，保障支持自住需求，促进西安市房地产市场平稳健康发展，11月30日，西安市住房和城乡建设局联合多部门发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，从加强商品房预售管理、发挥差别化信贷调节作用、加强预售资金监管、加强房地产调控统筹管理四个层面调控升级，西安楼市政策的收紧，对其他热点城市的政策基调起到了带动作用。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱分析，政策要点主要有以下几点： 

一、加强商品房预售制度

《通知》提出多层住宅工程形象主体结构工程封顶才能预售；7层以上的须达到规划层数的三分之一才能预售。在我国，新房的销售制度采用预售制度，也有一些弊端存在，如交房的时候实物与购房时候开发商的宣传大相径庭、不能按时交房等问题。本次新政要求达到一定条件才能进行销售，首先缩短了购房者买房时间与交房时间之间的距离，购房者能看到房屋的半成品，保障了购房者的权益；其次，限制开发商为快速回笼资金采用高周转策略，有利于减少质量问题房屋的存在，有利于降低房地产市场的乱象。

二、发挥差别化信贷调节作用

《通知》对二套住房的贷款比例更加细化的调控，结合当前户型面积及二套户型面积首付比例逐层递进，如90㎡小户型购买二套住房，购买144平方米及以下，首付比例不低于40%；购买第二套住房面积在144平方米以上的，商业贷款首付比例不低于50%。此种精细化信贷支持有利于精准放贷，支持改善性住房需求的释放，但对于大户型再次购买大户型房屋时，首付比例上升至70%，从信贷上限制了购房需求释放。若信贷没有偿还完毕，再次使用商业贷款首付比例不低于60%，这一点有利于抑制投机需求的释放。

三、加强预售资金监管

《通知》加快互联网＋监管建设，购房人可通过网上平台、手机短信等方式获取经开发企业确认的购房款交存信息，自行选择监管银行的营业网点交存购房款至监管账户，按照工程建设进度核拨预售资金，保障项目如期建设，防范项目建设风险。此条政策是值得肯定的，购房者通过网上平台了解购房款的去向，购房者平时在购房的时候会忽略购房款的流向，但了解购房款自身的去向不仅可以防止资金违规流入房地产市场，对整体行业带来积极意义，还可以防止烂尾楼的产生。

四、加强区域房地产调控统筹管理

《通知》明确各区县、开发区（含西咸新区）要落实属地主体责任，加强管辖区域房地产市场运行态势的监测和房价调控，加强供需调节，完善住房供给体系，多措并举稳地价、稳房价、稳预期，坚决遏制房价过快上涨。未实施住房限购政策的高陵、鄠邑等区县及西咸新区部分区域，要密切关注市场形势，保障自住需求，抑制投资投机行为，稳定房地产市场发展。此条政策明确了政策的基调，未来的调控政策方向是房地产市场平稳发展，对已实施限购政策加强房地产市场运行态势的监测和房价调控，坚决遏制房价过快上涨；未实施限购的区域也要密切关注市场形势，保障自住需求，抑制投资需求的释放。