诸葛找房:上海4月新房量跌价稳,二手房业主涨价信心有所回落
一、4月上海新房成交量下降2成,价格实现“二连涨”
(一)成交:4月新房成交环比回落超20%,月均成交量同比上升约41%
2023年4月份,上海新房市场活跃度下降,成交规模止升转降。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年4月上海新建商品住宅成交12232套,环比下降21.41%,同比上升1188.94%。同比呈现大幅上涨态势,主要是由于去年4月受疫情影响上海新房供应停滞,交易大幅“缩水”,成交基数低所致。从月均成交水平来看,2023年前4月上海新房平均成交12578套,较2022年同期上升40.69%,月均成交水平赶超去年。不过,4月成交下滑也反映出当前市场恢复持续力弱,预计在5月上海放松住房公积金贷款政策逐步发酵下,二季度上海新房成交有望呈现上升态势。
备注:2022年6月上海新建商品住宅成交套数环比上涨1197.82%,2023年4月同比上涨1188.94%。
(二)价格:4月新房价格实现“二连涨”,环比涨幅扩大超3个百分点
4月份,在部分高端改善盘成交活跃度上升的背景下,上海新房成交均价持续上扬,但较去年同期的价格水平仍有一定差距。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年4月上海新房成交均价为45405元/㎡,环比上涨10.16%,环比涨幅较上月扩大3.44个百分点;同比下跌29.65%,同比跌幅较上月扩大20.57个百分点。
(三)供应、库存:4月新房供应微降,库存量持续减少
4月上海新房供应基本维稳,批准上市规模降幅在1%以内,同比持续呈现正增长态势。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年4月新房批准上市套数12908套,环比上月小幅下降0.9%,同比上升3764.7%。同时,本月库存量继续下降,环比降幅进一步扩大,数据显示,2023年4月上海新房库存量为47990套,环比下降4.89%,环比降幅较上月扩大0.63个百分点;同比上升27.6%,同比升幅较上月扩大0.74个百分点。
4月份,上海共计推出两个批次的集中供应楼盘。其中,4月2日,上海市房地产交易中心发布2023年第三批次集中供应新建商品住宅,该批房源共涉及29个项目,总建筑面积约75.2万平方米,共计6804套,备案均价60013元/平方米,分布在浦东、徐汇、静安、普陀、杨浦、闵行、宝山、嘉定、松江、金山、青浦、临港12个区域。
4月28日,上海又发布了2023年第四批次上市新建商品住房,共推出缦云嘉苑、嘉悦名邸等24个商品住房项目,共约77.9万平方米,合计6808套,涉及浦东、徐汇、普陀、杨浦、闵行、宝山、嘉定、青浦、崇明、临港10个区域。
(四)分区:4月浦东新区稳居区域成交首位,涨跌区域个数参差分半
从2023年4月份上海各区域的新房成交表现来看,浦东新区稳居成交榜首,4月新房成交2283套,占比18.66%;其次为闵行区,4月成交1807套,占比14.77%;青浦区位居第三,单月成交1463套,占比11.96%;奉贤、松江分别凭借1372套、1200套跻身成交量前五。
与上月相比,8个城区成交量上升,8个城区成交量下降。其中,普陀区涨幅领跑,环比上涨114.67%,其次为虹口区,环比涨幅为90%,与此同时,静安区成交量环比缩减较为显著,由上月成交70套降至本月9套,降幅达87.14%。
(五)板块:临港新城板块成交量领先,徐泾板块升至第二
从各大板块的成交来看,TOP5板块单月成交超500套,较上月增加1个,同时浦东新区和青浦区的板块成交活跃度较高,分别占据4、3个席位。其中,位于浦东新区的临港新城板块由上月第二升至本月成交首位,4月成交821套,较上月增加141套,成交均价为32175元/㎡。青浦区徐泾板块的成交活跃度也较上月上升明显,成交位次由上月第七升至本月第二,成交量较上月增加431套至795套,成交均价为62595元/㎡。闵行区的古美罗阳板块跻身榜三,4月成交731套,均价为86875元/㎡。除此之外,本月成交单价最高的板块为浦东新区的三林板块,位居成交第十五,4月成交167套,成交均价为123471元/㎡。
(六)房企:TOP8房企销售额超10亿,招商蛇口超70亿领跑
从各大房企在上海市场的表现来看,8家房企销售额突破10亿元,较上月减少3家。招商蛇口凭借多个热销项目,带动销售业绩领跑,4月实现销售额71.17亿元,较上月增加38.41亿元;象屿地产升至榜二,本月实现销售额50.07亿元,较上月增加约17亿元;路劲地产紧随其后,销售额为28.77亿元,华发股份与中国铁建分别凭借21.62亿元、16.73亿元跻身销售额前五。整体来看,品牌国央企在上海新房市场的揽金实力不同小觑,上海申迪集团、上海大华等本土企业的销售表现也较为抢眼。
(七)项目:建发·璟院夺得成交量、成交金额双冠位,前滩百合园收金次之
从4月份上海新房成交套数TOP20项目来看,浦东新区的项目上榜率靠前,共占据4个席位。其中,闵行区的建发·璟院位居首位,4月成交510套,成交均价为88974元/㎡,该项目地处闵行万源路的优越地段,拥有着建发新中式产品的高期待值,而且在如今的楼市中,国企实力背书品质保障,也相当于为购房者吃了一颗“定心丸”。青浦区的象屿招商蟠龙府、闵行区的象屿招商公园1872分别凭借467套、352套的成交量跻身前三,两者成交均价分别为61897元/㎡、51849元/㎡。
从成交金额排行来看,有7个项目单月成交金额超20亿元,较上月增加3个。其中,建发·璟院凭借较高单价水平以及不俗的成交体量,成交金额也高居首位,4月实现50.58亿元的成交额。浦东新区的前滩百合园和普陀区的苏汇名庭2个项目的单价水平均较高,在一定程度上推高了整体收金,4月成交额分别为43.74亿元、37.69亿元;象屿招商蟠龙府位居成交金额第四,4月实现28.77亿元的销售额。
二、4月上海二手房价格涨势趋稳,业主涨价信心持续回落
(一)价格:4月二手住宅市场均价再度上扬,环比涨势微扩
2023年4月,上海二手房价格持续上扬,截至本月,上海二手住宅市场均价已连续平稳上涨14个月之久,月均环比涨幅在3%以下,同比已连续28个月维持上涨态势。数据显示,2023年4月上海二手住宅市场均价为73998元/㎡,环比上涨0.45%,环比涨幅较上月扩大0.06个百分点;同比上涨17.4%,同比涨幅较上月收窄0.42个百分点。
(二)调价房源:涨价房源占比继续下降,4月降至10.6%
从涨降价房源来看,2023年4月上海二手住宅调价房源中涨价房源占比为10.6%,较上月下降5.3个百分点。自3月份起,市场回暖持续性开始显露不足,业主涨价信心连续2月回落,市场信心有待进一步修复。
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