本文来源：时代财经  作者：刘新歌

在寸土寸金的深圳，恒大曾靠旧改开疆拓土。爆发流动性危机后，这些旧改项目陷入停滞，深圳国资相继出手接盘。

4月14日及17日，深圳公共资源交易公共服务平台相继发布了龙岗区四联社区排榜村城市更新项目两份招标公告，一份为建筑方案设计及建筑专业初步设计，另一份为医院设计总承包。两份公告的项目建设单位均为深圳地铁置业集团有限公司（下称“深铁置业”），意味着深铁置业已经接手了恒大横岗四联排榜村旧改。

这也是继招商蛇口接盘恒大深圳南山饼干厂项目后，深圳国企再次纾困恒大旧改。广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代财经称，国企接盘爆雷民企的旧改项目，主要目的还是维持社会稳定、保交楼。旧改项目任务量很大，也只有国企、央企有能力承接。

深圳国资再纾困

排榜村旧改项目位于深圳市龙岗区横岗街道办，于2016年12月列入《2016年深圳市城市更新单元计划第六批计划》。该项目更新单元范围用地60.66万平方米，拆除重建面积50.59万平方米，其中住宅131.85万平方米（含保障性住房合计26.1万平方米，包括安居型商品房8.7万平方米、公共租赁住房8.7万平方米、租赁型人才住房8.7万平方米），是横岗最大的旧改项目，计划总投资464.43亿元。

项目原由深圳本土房企桑泰集团中标开发，2019年引入恒大共同操盘。彼时恒大正春风得意，各方对恒大的加入寄予厚望，期待它能加速龙岗这个重点改造项目的进程。但随着恒大爆雷，该项目也与恒大旗下其他项目一样陷入停滞。

如今，深铁置业入局有望使该项目盘活。李宇嘉称，旧改项目涉及回迁安置、公共设施短板补足、保障性住房建设等，均制约着盈利空间，国、央企才有能力接盘，一方面它们有保交房、维持社会稳定的社会责任，另一方面融资成本比较低、不在意短期收益。

作为最早效仿香港地铁“地铁+物业开发”模式的内地地铁公司，深圳地铁在房地产行业存在感十足，不仅是龙头房企万科的第一大股东，专门负责房地产开发业务的全资子公司深铁置业也是深圳楼市一支不可忽视的力量。2022年，深铁置业在深圳集中供地中共拿下6宗宅地，总金额达153.7亿元；销售额也逆市增长，位列深圳房企销售金额榜TOP3。

深圳国、央企接盘恒大项目已有先例。此前，招商蛇口接盘了深圳南山区的恒大原联合饼干厂城市更新项目。该项目位于蛇口湾厦村和海湾村内，占地面积24.95万平方米，货值超千亿，周边亦豪宅林立，是恒大在深圳最有价值的旧改项目之一。

今年3月，即招商蛇口接盘4个月后，饼干厂旧改草案调规事宜快速落地，规划容积率由8.9降低至6.5，且取消了人才住房和保障性住房的建设要求，增加了2.67万平方米的可售住宅。以临近的雍景湾3月份二手挂牌单价10.8万/平方米为参考，新增的可售住宅将带来28.8亿元货值。

相对而言，排榜村旧改项目或稍显逊色。但李宇嘉认为，目前深圳新房交易多在龙岗、宝安等价格相对低的区域，尤其中低价位、中小户型的新楼盘去化比较快。

恒大深圳旧改曲折

前恒大总裁夏海钧曾表示“城市更新将是房企的必争之地”，恒大的旧改规模也一度快速扩容，2020年中旧改项目为104个，到了2021年中已增加至146个。

在新增土地尤其是宅地供应极度稀缺的深圳，恒大借道旧改潜入。2011年1月，恒大以16.64亿元收购深圳建设集团71%股权，开始布局深圳。当年10月，恒大深圳公司成立。2013年，通过收购原国香地产旗下旧改项目，恒大在深圳终于有了落地的项目，土储也增加了几百万平方米。

王忠明是恒大进入深圳旧改市场的推手。彼时，他是深圳建设集团董事长，也是恒大地产深圳公司董事长。

不过，2016年以前，恒大在深圳的扩张步伐相对缓慢。谋求A股上市、重组深深房的业绩压力下，恒大大肆扩张，旧改是它在深圳扩储的不二法门，明星职业经理人柯鹏则是让恒大深圳旧改业务快速上规模的重要人物。

2016年，恒大集团总部迁入深圳，柯鹏从东北调至深圳，任恒大集团深圳公司执行董事长，开启了职业生涯和恒大深圳旧改的“高光时刻”。2016年底，恒大在深圳有32个房地产开发项目，货值约6000亿元。到了2021年年中，它在深圳仅旧改项目就有62个，数量甚至超过了“旧改王”佳兆业。

2020年，柯鹏升任恒大地产集团总裁，达到了职业生涯的顶点。不过，恒大陷入流动性危机后，曾被高速发展遮掩的一系列管理乱象浮出水面。因为第三方提供质押保证金，恒大物业约134亿元存款被相关银行强制执行。因参与上述安排，柯鹏等恒大高管被要求立即辞任。

今年1月初，柯鹏被警方带走调查，传言称事涉恒大深圳旧改事宜，不过许家印在恒大内部会议上予以否认，称柯鹏因个人问题被抓。4月，中国光大集团股份公司原党委书记、董事长李晓鹏案牵出与恒大、佳兆业等多家房企合作的深圳旧改项目，光大兴陇信托有限责任公司深圳区域多人被带走调查，原因是旧改项目爆雷、出现了大规模逾期，且资金出借过程中有行贿、受贿行为。

从金戈铁马般的急速扩张，到偃旗息鼓后的一地鸡毛，恒大在深圳或还有更多让人唏嘘的旧改故事。