潘石屹辞任后,SOHO中国也爆雷了!出租率大跌,拖欠借款触发交叉违约
本文来源:时代财经 作者:林心林
潘石屹夫妇辞任半年后,SOHO中国交出了一份让股东们不甚满意的业绩单。
图片来源:图虫创意
3月24日开盘,SOHO中国股价走低,一度跌超11%;截至收盘,SOHO中国股价报1.32港元/股,下跌8.98%。
前一晚,SOHO中国披露了2022年财报,期内实现营业收入约17.75亿元,同比小幅增长1.9%;营业毛利约14.38亿元,同比增长2.7%;股东应占净利润则由亏转盈,录得约6100万元,而2021年净亏损金额约1.31亿元。
“2022年是极不平凡、极不寻常、极不容易的一年。面对如此不利的经济环境,SOHO中国在2022年仍维持了稳定的业绩增长。”在财报中,SOHO中国吐露了自身经营业绩增长的不易。
在营业收入明细中,可以窥见2022年SOHO中国除了录得租金收入17.45亿元之外,还通过出售物业获得收入3055万元,而2021年,SOHO中国并无物业销售收入。撇除该部分收入,SOHO中国收入实则同比基本持平。
出租率连年下降,望京CBD写字楼出租率仅62%
2022年,SOHO中国自持资产的出租表现持续恶化。
财报指出,受新冠疫情反复及市场情绪的影响,SOHO中国北京及上海办公楼租赁市场承压。截至2022年12月31日,集团投资物业平均出租率下降至约76%。与之对比的是,在2020年之前,投资物业的平均出租率长期维持在90%以上,2020年度、2021年度及2022年上半年则分别录得82%、85%、80%。
具体而言,SOHO中国旗下9个核心项目中仅北京丽泽SOHO出租率录得增长,由2021年年末的80%增长至86%,其余项目均出现不同程度下滑。
如SOHO中国租金收入占比前两位的北京望京SOHO、古北SOHO,出租率分别在一年内大幅下降14个百分点、8个百分点,跌至62%、91%。此外,跌幅最大的前门大街项目出租率由77%下降至48%。
IPG中国首席经济学家柏文喜对时代财经指出,SOHO持有的商写项目所处位置较佳,出租率表现不乐观一方面是市场变化、商圈调整的原因,另一方面也与公司运营思路、项目定位以及运营水平有关。
另据戴德梁行提供的数据,2022年北京写字楼市场租赁需求明显下降,部分企业出现缩减面积和退租的现象,全年写字楼市场净吸纳量仅为约17.29万平方米,同比下降79%;租金方面,同比下降4.8%至每月每平方米321.5元,其中,五大核心商圈租金同比下降3.7%至每月每平方米375.1元。
5968万借款逾期、17亿增值税拖欠,SOHO也爆雷
值得一提的是,SOHO中国还在财报中披露了一起发生于2022年底的违约事件。
财报指出,2022年12月,SOHO中国因逾期支付总额为5968万元的借款本金出现违约。该违约事项亦触发SOHO中国若干其它银行借款65.51亿元于2022年12月31日出现交叉违约。在财报发布前不到一周,3月20日,SOHO中国与相关银行签署补充协议,将违约借款的偿还展期到2023年6月30日。
上述违约和交叉违约因此得到解决。但同时,SOHO中国还有一笔悬而未决的欠款。
2022年8月,SOHO中国子公司北京望京搜候房地产有限公司即望京SOHO项目公司收到当地税务机关的税项缴纳通知,要求其在2022年9月1日前支付望京SOHO塔1和塔2相关土地增值税17.33亿元。
截至2022年12月31日,北京望京公司尚未偿付的土地增值税和相关滞纳金累计金额约18.51亿元。该笔土地增值税的欠缴亦导致北京望京公司23.81亿元的银行借款本金及利息出现交叉违约。即是说,SOHO中国触发交叉违约借款至少达89.32亿元。
SOHO中国于财报中指出,公司将与若干金融机构进行沟通,协商对现有借款进行重组或新增融资。另外,其已制定计划将继续采取措施出售若干商业物业。
尽管SOHO中国早在几年前就停止拿地,且常年资产负债率不到50%,远低于其他高杠杆房企。但SOHO中国也面临一定的债务压力,截至2022年末,SOHO中国的总借贷金额共计约161.85亿元,其中一年内到期的部分为约134.53亿元;反观其账面现金状况,现金及现金等价物仅约3.45亿元。
一年前,在黑石终止收购SOHO中国股权半年后,潘石屹举办了一场特别的房源推介会,宣布将对外出售京沪两地总计3.2万平米物业,且价格低至7折。彼时潘石屹明确表示,散售所获得的收入将全部用于降负债,不会用于股票分红。
时代财经获悉,截至目前,SOHO中国公开租售平台展示的出售房源信息中涉及的项目已达12个,不过并未披露已出售房源数量,仅有年报中躺着的3000余万销售收入。
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