核心城市土拍升温,土地市场行情待启?
2021下半年以来,房地产市场出现深度调整,房企拿地意愿和拿地能力明显下降,土地市场陷入低迷。根据中指监测,2022年,全国住宅用地供求规模大幅下降三成以上,央国企、地方国资拿地比例明显提升,地方国资托底现象明显。
早在去年,22城中就有不少城市进行多批次土拍,突破3次公告的限制,12月,自然资源部发文优化“集中土拍”规则,允许地块“在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告,有序组织出让。”持续了两年的“两集中”土拍规则迎来改善。
2023年以来,随着经济预期边际好转、房地产政策进一步显效,多地楼市活跃度有所提升,北京、杭州等核心城市土拍市场升温,部分地块竞争激烈,如北京朱辛庄0028地块吸引42家房企报名,企业参拍意愿较强。部分城市土地市场升温的背后折射出房企对热点城市后市的看好,同时在去年土地缩量的情况下,房企补库存意愿有所加强,但当前市场热度仅限于热点城市,持续性及覆盖面仍待观察。
图:2021年以来重点50城商品住宅周度成交规模及同比走势
图:2022年以来重点10城二手住宅周度成交套数及同比走势
表:北京2023年首次拟出让清单中地块土拍情况(市本级,截至3月23日)
表:北京2022年五批次土拍成交情况(市本级)
表:杭州2023年以来土拍成交情况(市本级,截至3月23日)
表:苏州2023年首批次土拍成交情况(市本级,截至3月23日)
表:南京2023年首次拟出让清单中地块土拍情况(市本级,截至3月23日)
表:2023年以来部分三四线城市土拍热度较高地块土拍情况(市本级,截至3月23日)
图:2023年以来部分二线、三四线城市住宅用地成交溢价率(市本级)
表:22城2022年及2023年以来涉宅用地不同企业拿地金额占比情况(市本级)
各地要将住宅用地近三年年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积,作为测算下一年度供地计划总量的参考。因城施策安排计划总量,凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市,应当控制商品住宅供地规模,其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市,应当从严压缩计划规模直至暂停供地。
市、县自然资源主管部门要根据年度供地计划。分批次公开未来一定时间段内拟出让地块的详细清单。详细清单应包括拟出让地块的具体位置、面积、用途、主要规划条件、供应方式等信息。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月,给市场主体充足的时间预期预判。
详细清单内的地块,在公开的拟出让时间段可以一次或多次发布出让公告,有序组织出让,并在公开的拟出让时间段内全部推出。
图:2023年拟公开出让清单模式较以往推地政策变化对比(以北京首次拟出让清单为例)
表:2023年22城住宅用地首次拟出让清单情况(市本级,截至3月23日)
表:2023年22城商品住宅用地供地计划情况(市本级)
图:2023年部分已发布拟出让清单城市核心区地块占比情况
图:2023年杭州、南京首批次郊区降价地块情况
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