涅槃重生 迎接新周期

作者：徐勇

编辑：郭果

风品：吴双

来源：铑财——铑财研究院

都说新年新气象，近日金科股份可谓喜忧参半、舆论热度不小。

1月30日，其发布2022年度业绩预告：预计归属上市公司股东的净利亏损95亿元~190亿元，上年同期盈利36.01亿元。亏损主因为地产业务收入利润下降、计提资产减值准备等。

2月1日，深交所发出关注函，要求其说明各项资产减值准备计提的具体情况及主要测算过程。列示截至目前有息负债的债务类型、金额及到期偿付安排，并结合目前有息负债近期到期情况及未来一年内到期金额、可自由支配的货币资金等，说明公司是否具备足够债务偿付能力、存在流动性风险，已采取或拟采取的防范应对措施。

1月28日，据中房网从接近金科的消息人士获悉，金科正与国企四川发展接触，洽谈股权等相关合作。

按常理讲，国资入股属于重大利好，然投资者评价却出现分化。看好声音外，也有担心质疑，毕竟去年传闻时股东减持的“戏码”并不遥远。

孰是孰非，等待时间作答。

可以肯定的是，从金科高管往期表态看，引资已被视作公司新年头等大事。此前，金科还曾披露新一轮定增计划。

此外，开年红星美凯龙、步步高等纷纷迎来白马骑士，更透出市场浓浓春意。据克而瑞监测，2022年12月，重点监测房企共涉及48笔并购交易，总交易对价约528亿元，环比大增72.4%。

趋势转向、大浪翻滚间，一切皆有可能。

聚焦金科，看看上述百亿预亏，融资确有急迫性；可看看数度曝出的股权纠纷、高企债务，定增难度又几何？

01

寒气

亏额连增、频繁违约 坠态多猛？

LAOCAI

回顾2022年，与多数房企一样，金科股份也被寒气笼罩。

2022年前三季，公司营收434.1亿元，同比下滑31.8%；净利-42.8亿元，同比下滑194.6%。

一至三季度，净利分别为-2.94亿元、-11.43亿元、-28.46亿元。即使以开文预亏的最小值全年亏损95亿计，其第四季亏损也超50亿元。亏额持续扩大、何时见底让市场不乏疑虑。

诚然，行业寒冬、持续洗牌深调中，从业者日子都不好过。

可Choice数据显示万科A、保利发展、新城控股同期营收分别为3377亿元、1564亿元、617.5亿元；净利272.4亿元、188.9亿元、36.69亿元。

甚至行业净利均值也达5.117亿元。作为一家连续3年位列TOP20的头部企业，金科股份已严重拖了后腿，何以下坠如此猛烈？

实际上，拉长维度看，盈利颓势或早有前兆。2019年至2021年，公司营收分别为677.73亿元、877.04亿元、1123.10亿元。

同期净利为56.76亿元、70.30亿元、36.01亿元，净利增速46.06%、23.86%、-4878%，呈逐年下滑趋势。

追其原因，除受到地产下行因素影响外，还与自身债务化解问题相关。

2022年三季度末，金科负债总额2602.79亿元。尽管债额较年中有所下降，但偿债压力依然不轻：报告期内财务费高达12.94亿元，同比增速167.92%。

更尴尬的是，努力偿债的金科股份还是出现了多笔违约。

2022年6月，金科被曝票据支付违约，并传出名下在商品房销售、不动产管理、商业管理等与主营业务相关的关键类别核心商标“金科”“JINKE”已被查封等负面消息。

金科在对深交所的回函中表示，其未按期向联融保理兑付的商业承兑汇票余额4407万元，占最近一个会计年度经审计净资产0.11%，未达信息披露标准。

尽管金科称，未兑付存在客观原因，公司正和联融保理协商解决问题，然明眼人都知道，作为重资产、高周转的房企，违约向来是敏感信号，衍生影响如同多米诺骨牌。

天眼查显示，自2022年8月至12月初，金科地产新增被执行人信息19次，被执行总金额高达41.64554122亿元。

2022年12月27日，金科地产再曝违约。原本应于2022年11月28日兑付的1113.12万美元债券利息，因现金流不足无法按期支付。值得注意的是，该笔利息此前已进行了展期。

压力有多大呢？

据金科股份公告，截至2022年11月末其合并报表范围内有息负债总额达652.94亿元。其中，一年内（自2022年12月1日至2023年11月30日止）到期的有息负债余额376.00亿元，含107.17亿元债券类融资。

而截至2022年三季末，公司账面货币资金仅166.07亿元。如此资金缺口，上述违约也就不足奇。

02

自救

争议借款、新增担保 补血有多拼？

LAOCAI

一边是业绩下滑，自身造血能力下降；一边是债务承压，账面资金不足。为补充流动性、避免违约，金科股份可谓绞尽脑汁、加大腾挪自救。

2022年7月，金科服务公告称，金科地产为补充流动资金向金科服务借款，金额不超15亿元。双方约定年化利率8.6%。且考虑到金科流动性紧张，拟分五次偿还借款。

消息传出后，市场一片哗然。往期看子母公司间拆解不缺先例，但像金科服务这样“大方”的却不多。

截至2022年6月底，金科服务账面现金及现金等价物合计约39.41亿元，即上述借款将拿出三成以上流动性。是否沦为补窟窿工具、有无衍生风险？

彼时，投行摩根大通表示，物管子公司将30%现金用于提供贷款并不符合自身的核心业务。并将金科服务评级由“中性”调至“减持”，目标价由19.5元调至10元。

2023开年，又新增500亿担保额。1月12日，金科股份公告称，出于经营需要，公司拟为自身和资产负债率70%以上（含70%）以及低于70%的控股子公司，新增不超500亿元担保额。

所谓担保是指企业根据自身意愿及法律规定，为其他企业的债务提供担保。若被担保人到期无法偿还，则由担保人代为偿还。

行业分析师郭兴表示，作为典型表外负债，担保一般不出现在财务报表。不过若被担保人无法按时还款，担保人将负起还款义务。对融资渠道有限的金科股份来说，担保无疑是低成本借款方式，但也让本就捉襟见肘的资金面承压，偿债压力、风险再增几分。

不算刻意危言。截至2022年11月末，金科对参股公司提供的担保余额达117.23亿元，对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为536.24亿元，合计担保余额为653.47亿元，占金科最近一期经审计净资产的167.91%，公司总资产17.60%。

值得一提的是，对于新增500亿元的议案，金科股份董事会曾有过分歧。

公告显示，表决时董事刘静曾投出反对票。在其看来，金科股份自身经营困难，不宜再对外提供担保。

自去年11月以来，金融纾困政策紧密落地，捉襟见肘的金科也见到了曙光，连获多家银行授信支持，先后同光大银行重庆分行、建设银行广西壮族自治区分行等签订战略合作协议。

一番努力下，截至2022年11月末，金科已完成包括“19金科03”、“20金科03”、“金科优01”等在内的债券展期工作。

同时，定增动作也很拼。

2022年12月5日，金科股份公告称，拟向不超35名特定投资者非公开发行股票。按照定增规划，公司本次非公开发行的股票量将不超过本次发行前总股本的30%。按公告披露日金科市值估算，此番定增额将达36.84亿元。

发行量之大、额度之大，令市场侧面。

2023年1月16日，金科股份董事局主席黄红云明确表示，2023年公司将聚焦引入战略投资的核心工作，坚决推进落地。

03

变数

多轮争夺、实控人股权下滑

LAOCAI

信心够足，叠加政策暖意阵阵，市场流动性改善明显，金科重启新生蕴含机会。开文国资入局的传闻，亦有逻辑期许。

可理想毕竟只是理想。自身实操看，仍存现实问题。

谈起引战增资，我们很难不提那场股权保卫战。

2015年5月7日，实控人黄红云夫妇披露减持公告：宣布将所持股份比由40.57%减到35.57%，并不排除未来一段时间内继续减持。受此影响，金科股价遭遇腰斩，由10元以上跌至5元以下。

同年8月，随着股价下跌，金科又以“向地产和能源行业输血”为由抛出定增方案。拟向不超10名投资者以每股不低于5.82元价格，发行7.73亿股股票。

然由于本次定增“竞价定增未设认购限额”，商业嗅觉敏锐的孙宏斌捕捉到了商机。随后，孙黄间开展一场控制权争夺战。

2018年10月，融创系持有金科股权比升至27.67%，凭借微弱优势力压黄红云及其一致行动人，成为金科第一大股东。好在黄红云女儿黄斯诗与其签署一致行动人协议，最终保住了大股东之位。

此后一年，孙黄两派继续争夺。截至2019年底，孙黄两派持股比为29.35%和29.98%。2020年4月，随着天津聚金物业宣布转让11%股权。这场为期四年的股权争夺战才正式宣告结束。

尽管未达成入局目标，融创却不算吃亏。据业内人士估算，其增持金科成本约76亿元。按减持时股价算，融创浮盈约50亿元。

然对金科，起码股权稳定性方面结实上了一课。彼时，金科董事长蒋思海也提及这场争斗对企业带来的不利影响。

遗憾的是，融创离场并不意味金科股权更迭终结。

2021年5月20日，随着黄红云前妻陶虹遐的一纸诉状，金科再度迎来股权动荡。

据媒体报道，当事双方曾约定，陶虹遐持有的金科控股49%股权所对应的金科股份3.72亿股股份于2018年7月20日过户至其指定主体。然直至双方对簿公堂，相关股票分拆、过户手续仍未完成。

2021年5月，陶虹遐起诉黄红云未执行股权转让承诺，并要求后者支付10亿元的违约赔偿。且还对金科服务股权分配提出要求。受起诉影响，黄红云一度被列被执行人。

2022年1月14日，金科股份公告称，重庆虹淘文化传媒有限公司、陶虹遐及黄斯诗将不再与金科股份实控人黄红云及重庆金科投资控股集团保持一致行动关系。

此后，金科控股、黄红云与股东红星家具集团、广东弘敏企业管理咨询有限公司签订《一致行动协议》，自此四方结成一致行动人，持股比达29.36%。

不过，受股份质押影响，黄红云所持部分公司股份在解除质押及司法标记后两度被动减持。截至2022年11月底，黄红云共持金科股份5.08亿股，占公司总股本9.53%。

而审视上述定增引战，对黄红云、乃至金科的股权结构影响亦不可不察。

行业分析师于盛梅表示，对喊出引战目标的金科而言，尚未落地的定增大概率影响公司现有股权结构。尽管黄红云及一致行动人达成协议，但新一轮定增拟发行股份实在太多，黄红云如何在引战同时保留控制权？股权变化对企业后续运营治理有啥影响等将成一大看点。

负重前行、渴望新变的同时，权衡变数挑战亦需小心翼翼。

04

新生

提前交付 回款率居前 正确道路上？

LAOCAI

平心而论，相比一些躺平企业，上述积极自救难能可贵。资金流向来是房企血脉，盘活补充是企业重启新生的必要条件。

然长远发展看，无论债务展期、还是担保授信、定增引战都只是缓兵之计，要想彻底摆脱债务泥潭，还需自身造血力补强。即资金市也是信心市、投资者也非慈善家。金科要想增加引战胜算、迎来白马骑士，根本还是自身实力、基本面说话。

深入一度看，负债压身、违约暴雷的危机背后，金科是在为曾经的高周转、高杠杆，粗放运营、激进规模追逐买单。近年来其在二三线城市布局较激进，市场寒冬下相应区域去化压力不小。

中指研究院数据显示，金科集团2022年1-11月销售额636.0亿元，当月排第25名。相比上年的1397.0亿元销售额同比减少63.6%。

2022全年销售额690.0亿元，行业排第26名，同比减少63.2%，掉出“千亿房企”队伍。

2023开年也不太乐观。1月销售额36.0亿元,当月排第29名,同比减少57.1%。

显然，相比定增担保，如何有效去化，或许更显急迫。

当然，一些利好迹象也不能忽视。

一方面，交付表现出色。2022年公司全口径共计交付项目149个，包括51个提前交付的项目，交付批次252个、交付体量1281万平方米，住宅交付总套数82618户。

另一面，回款率位居行业前列。截至去年11月，金科全口径回款金额705亿元，回款率高达112%。

应该承认，金科业绩虽遭低谷、跌出千亿阵营，可积极自救亦有良多成效。对有意投资金科的资方来说，上述表现无疑是加分项。

更难可贵的是，除了项目交付数量，还重视交付质量。据悉，金科除自上而下成立“保交楼工作组”，还建立了一套从工程进度、资金监管到施工质量保障的保交付机制。

保交楼各级小组每周都会召开例会，梳理保交楼工作堵点。不仅通过策划开放日等活动向消费者汇报工程进度，还借助上百场直播让消费者成为云监工。

此外，作为较早开启数字化转型的房企，金科目前已初步完成转型。2021年11月自研的“金石系统”，更获评“2020-2021中国房企数字力TOP30”。

同时，代建业务发展模式日趋成型，轻资产业务拓展加速。截止2022年9月末，公司代建项目实现销售金额超46.31亿元。

不难看出，痛定思痛中，金科也在刮骨深变，锚定品质化、轻资产、智慧化转型升级，这些可喜新变、精变符合行业高质量、精细化、专业化的大趋势。

行业暖意亦令人振奋。伴随信贷、债券、股权政策“三箭齐发”，行业流动性改善明显。据中指研究院数据，截至1月9日至少已有105家银行向188家房地产企业提供意向性授信，总额度约54629.33亿元。

1月13日，中国人民银行副行长宣昌能表示，鼓励住房、汽车等大宗消费。

有分析师指出，在信贷端政策不断支持、流动性逐渐充裕下，房企有望平稳度过2023年上半年的偿债高峰。

没错，寒冬终将过去。在铑财看来，长远计，十万亿级房地产仍有未来。但时下寒冬，会是这个行业的真正分水岭。高周转、高杠杆的粗放时代一去不返，急需一条质量为先、稳优深耕的新路。同一起跑线下，最终存活、游弋的将是那些勇于面对困境、并能突围新生的房企。谁能彻底断舍离，谁能更快更准走入新模式，谁就能率先稳了、甚至跻身新王。

规模退场、质量登台。单从此看，金科、黄红云是否已走在正确道路上？

顺势之后，能否乘势而起、造势而上？

正如丘吉尔所言：不要浪费一场好危机！

涅槃之痛只为新生绚烂。跌落千亿神坛、债务再违约是一记警钟，更是告别旧模式、迎接新周期的开始。

去寒意、抓暖意、添新意！金科、黄红云的否极泰来还有多远？

本文为铑财原创