诸葛找房:11月北京新房、二手房成交均现量落价涨 疫情好转下年底成交有望翘尾
一、11月北京新房成交量落价涨,供应持续收窄
(一)成交:11月新房成交转降,累计同比降幅扩大
进入11月份,受疫情反复、城市封控的影响,北京新房成交活跃度下降,成交规模结束此前“三连升”局面,呈现下滑态势,且累计成交同比降幅进一步扩大。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022年11月北京新建商品住宅成交4943套,环比下降42.20%,同比下降40.48%。2022年1-11月北京新建商品住宅累计成交62086套,较2021年1-11月下降26.72%,累计同比降幅较上月扩大1.5个百分点。展望后市,年末房企加速冲刺业绩目标,促销力度将有所加大,预计在疫情局势好转下成交活力将会逐步恢复,12月北京新房有望实现翘尾行情。
(二)价格:新房价格“二连涨”,11月同环比涨幅双双走阔
11月份,在北京朝阳、海淀部分改善盘热销的带动下,整体新房价格水平进一步走高,且同环比涨幅较上月双双走阔。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022年11月,北京新房成交均价为51250元/㎡,环比上涨9.14%,环比升幅较上月扩大5.61个百分点;同比上涨5.97%,同比升幅较上月扩大0.34个百分点。
(三)供应、库存:新房供应“三连降”,11月库存量微升
11月份,北京新房供应端持续收窄,供应规模连续3月下降。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022年11月新房批准上市套数2810套,环比上月下跌33.4%,环比跌幅较上月收窄5.22个百分点;同比下跌59.3%,同比跌幅较上月扩大46.9个百分点。同时,在去化动力明显减弱的影响下,本月库存量微升,且高于去年同期水平,数据显示,2022年11月北京新房库存量为106760套,环比微升0.63%;同比上升12.2%,同比升幅较上月收窄6.31个百分点。从去化周期来看,11月去化周期为18.8个月,较上月增加1个月。
11月,北京市区有6个商品住宅项目获取预售证,分布在朝阳、通州、石景山、昌平、门头沟5个区域。其中,昌平区的国誉燕园为本月预售项目中面积最大者,预售建筑面积达172628㎡,该项目位于海淀北已经踏入发展快车道的马池口板块,而且国誉燕园政府指导价仅3.9万,可谓是北京六环内单价最低的新房项目,已然在市场上快速掀起了热度。此外,朝阳区本月有2个项目取得了预售许可,分别为绿城·晓风印月、首开金茂望京樾。
(四)分区:11月大兴区成交居首,5区成交上升
从11月北京区域新房的成交表现来看,大兴区成交规模跃居领先地位,本月成交601套,朝阳、顺义和昌平3区也表现不俗,本月成交均超400套,分别成交556套、486套和427套,位居区域第二、第三、第四;与此同时,延庆、怀柔、密云、平谷4个郊区及东西城2个主城区的成交体量仍处于较低水平,单月成交均低于100套。
较10月成交量的变化来看,有5区成交呈现上升态势,其中,海淀区本月成交活跃度上升最为显著,环比涨幅达113.25%,门头沟、通州分别以22.40%、18.38%位居环比涨幅二、三。与此同时,东城区下滑幅度最为显著,环比上月下降51.43%。
(五)板块:TOP15板块成交超百套,北七家板块位居首位
从11月各板块的成交表现来看,热门板块主要聚集在朝阳、大兴2区,分别占据5个、4个席位。其中,昌平区的北七家板块本月跃居榜首,单月成交228套,成交均价为48448元/㎡。其次为回龙观板块,11月成交210套,均价为58052元/㎡。海淀区温泉板块位居第三,本月成交195套,成交均价为75981元/㎡。
(六)房企:3家房企销售额超20亿,华润置地揽金领先
从各大房企在北京市场的表现来看,11家房企销售额突破10亿元。其中华润置地销售业绩领跑,11月实现销售额29.01亿元,首开股份位居榜二,本月实现销售额25.74亿元,中海地产紧随其后,销售额为24.31亿元,保利发展和绿城中国的销售表现也较为亮眼,分别以15.7亿元和12.9亿元跻身销售额前五。
(七)项目:宸悦国际成交量居首,玖阳嘉园稳居成交额首位
从11月份北京新房成交套数TOP20项目来看,大兴区项目上榜率靠前,共占据5个席位。其中,昌平区的宸悦国际位居成交套数TOP1,11月成交186套,成交均价为50184元/㎡,该项目由中国铁建地产及大悦城控股两大央企联袂开发,且具有低单价低总价、户型齐全等优点,是极具竞争力的高端低密纯洋房社区。海淀区的建发·珺和府紧随其后,11月成交148套,位居成交第二,成交均价为61683元/㎡,朝阳区的绿城沁园凭借106套的成交量跻身前三,成交均价为62080元/㎡。
从成交金额排行来看,高端热销项目主要向大兴、朝阳2区靠拢。其中,朝阳区玖阳嘉园凭借绝对的高单价优势,成交金额大幅领先,本月实现10.06亿元的成交额,并且是本月唯一一个成交额突破10亿的项目。同时,建发·珺和府、宸悦国际2个项目凭借较高的成交体量也进入了本月成交金额前三之列,二者分别实现成交额9.65亿元、7.98亿元。
二、11月二手房成交再度下降,价格转涨
(一)成交:11月二手房成交降幅收窄,同比时隔3月转降
进入11月份,受疫情加重影响,北京二手房市场活跃度同样有所下降,二手房成交规模进一步下滑,同比时隔3月再度下跌。另外,由于上半年二手房成交动力偏弱,当前累计成交量不及去年同期水平。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022年11月北京二手住宅成交10750套,环比下降4.09%,环比降幅较上月收窄16.76个百分点;同比下降8.26%。2022年1-11月北京二手住宅累计成交132443套,较去年1-11月下降21.54%。随着疫情好转,预计年底北京二手房成交有望上升。
(二)价格:11月二手房市场均价转涨,同比涨幅扩大近4个百分点
纵观2022年北京二手房市场均价走势,大致呈现稳步上涨态势,且月均价格水平明显高于去年。进入11月份,北京二手房价格继上月短暂回落后转升,且同比涨幅进一步扩大。数据显示,2022年11月北京二手住宅市场均价为60228元/㎡,环比小幅上涨0.61%;同比上涨8.24%,同比涨幅较上月扩大3.8个百分点。
(三)调价房源:11月涨价房源占比为7.4%,较上月下降1个百分点
从涨降价房源来看,2022年11月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为7.4%,较上月下降1个百分点。整体来看,北京受疫情封控影响,11月涨价信心下滑。
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