政策密集刺激下，地产股债已经连续数日“狂欢”。

截至11月14日收盘，A股房地产开发板块上涨2.09%至3511.03，106只成份股中有79只上涨，新城控股、金地集团、天地源、三湘印象等6股涨停，其中新城控股4天3板、金地集团以及天地源2连板、三湘印象3天3板。

港股地产发展商板块涨幅更高，为4.82%。个股方面，当日德信中国领涨内房股，盘中股价涨幅一度达到183.64%，此后有所回落，最终收涨110.91%；港龙中国则收涨62%，弘阳地产、天誉置业涨幅亦超50%；合景泰富、雅居乐、时代中国、富力地产、龙光集团、碧桂园、领地控股等皆涨超30%……

“政策拐点的开始”

《国际金融报》记者注意到，自11月初以来就有多只内房股股价开始走出底部。

以碧桂园为例，11月1日至14日的10个交易日间，公司共收获9根阳线，区间涨幅为222.77%，总市值重回795亿港元；再如旭辉控股，其同期区间涨幅达到161.54%；美的置业这期间则上涨68.43%，股价从5.48港元涨至9.23港元，最高曾达到10.92港元。

本轮普涨潮主要源自房地产融资政策的进一步松绑。12日，一则央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“金融16条”）在业内流传，该文件明确要从信贷、信托、资产管理、债券等全渠道稳定房企合理融资需求，要求对国/民营各类房企一视同仁，同时允许房企在规定条件下合理展期债务等。

金融16条被不少业内人士认为是政策拐点的开始。在同策研究院研究总监宋红卫看来，融资政策是当下行业复苏及稳定的最大制约因素，不论是救助“烂尾停工”项目还是降低优质房企债务错配导致的暴雷风险都亟需融资政策的调整，该政策的出台便意味着“三道红线”等控制房企融资政策在实施近两年后调整确立了新方向，“目的是稳定房地产行业，是重大的利好”。

亿翰智库亦指出，整体上而言，此次文件属于纲领性文件，指示了政策的基本框架，倘若能有效落地执行，或能打破了静默状态，进入到新的政策阶段，给持续冷淡的行情注入信心。

这是房地产市场政策松绑的再次加码。

6天前（11月8日晚间），中国银行间市场交易商协会官网发布消息称，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（下称“第二支箭”），由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

9日，地产股债集体“狂欢”，开盘大涨，阳光城、中南建设、金科股份开盘不到10分钟便涨停，多只地产债亦盘中临停。第二日，交易商协会便受理了龙湖集团200亿元储架式注册发行，中债增进公司同步受理企业增信业务意向。

在“第二支箭”支持政策框架下，对民营房企增信服务费率低于0.8％/年，仅为市场化增信服务费率的一半左右；同时，根据企业信用状况分档确定反担保比例。此外，为便利民营房企，中债增进公司已开通了材料受理电子邮箱，发布制式《项目需求意向表》。

民营房企融资松动

龙湖集团“打了个样”后，其它民营房企亦快速跟上。

11日晚间，新城控股公告称拟申请新增150亿元债务融资工具的注册额度，而在此之前，该公司已在中债增的全额无条件不可撤销连带责任保证担保下发行了一笔金额10亿元、票面利率3.28%的中期票据。

有消息称，该公司预计将在11月内发行一笔15亿元的中期票据，期限5年，票面利率3.3%-4.6%；金辉则预计在本月内发行2022年度第一期中期票据，规模8亿元，期限3年。

中梁亦在近日对外透露称，公司正在积极申请“第二支箭”的融资发行。销售下跌、预售资金监管趋严、融资恶化的弱势行情下，其已暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息，寻求全面解决方案。同时，该公司正全力保交楼、稳经营，维护境内融资。

此外，据有关消息，美的置业、碧桂园等其它民营开发商也正在积极沟通“第二支箭”的发债注册，其中美的置业拟申请的额度或将不止50亿元。需要提及的是，此次申请前，碧桂园以及美的置业已分别发行了15亿元、10亿元的中期票据，票面利率分别为3.2%、3.33%。

可以看出，在多重利好持续加码下，民营房企融资出现明显松动信号。

天风地产韩笑团队在近期的一则研报中指出，相较以往，本轮政策落地快，节奏与力度均超预期。其认为“第二支箭”有望直接增强优质民营房企的主体信用，避免流动性无序挤兑的同时稳定市场预期和信心，推动房企再融资和行业基本面的修复向好。

该团队称，未来行业信用修复取决于行业景气度回升，虽然各地预售资金监管尺度不一，但是销售回款仍将为现金流进项的最主要科目。

过去一段时间，开发商预售监管资金日趋严格，导致部分房企出现“有资金却无法调用”的状况。如今这一局面也将得到改善。

11月14日晚间，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（下称“《通知》”），明确商业银行出具保函置换预售监管资金相关要求，支持优质房地产企业合理使用预售监管资金，防范化解房地产企业流动性风险。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静称，该则《通知》的下发意味着预售资金监管更加灵活，保函可以置换监管账户的资金，但有额度限制，留存的资金需要基本确保项目可以竣工交付，剩余资金不足，出函银行应立即垫付。

“本次政策出台后，各地的预售资金监管政策有望加快落地执行，为优质房企释放更多资金流动性。”该人士强调道。

政策“春风”下，受益的不只是经营面稳定的房企，出险房企的纾困之路亦感受到了希望之光。

11月10日，富力地产向外透露称，公司境内债券整体展期通过，8笔公司债券的加权平均到期期限从约4个月成功延长至3年以上。该公司直言，整体展期事项能够有效缓解公司流动资金压力，有利于改善公司整体财务状况，促进公司长期稳定可持续发展。

在香颂资本董事沈萌看来，富力地产境内债展期成功更多是受到政策“春风”的照拂，公司坚持到了缓解房企流动性压力政策出台的这一天，得到了更多的自救时间。

某种程度而言，富力地产的展期成功为其它出险房企提供了化债样本，有其它房企人士曾在接受采访时透露，若富力地产展期成功，公司将考虑效仿富力地产，延长所有债券期限。