出品 | 子弹财观

作者 | 行者

编辑 | 蛋总

美编 | 倩倩

进入9月以来，中国的股市似乎走出了一条跟国际资本市场完全不同的发展道路。

在股市上，一些迅速抛出所持股票的投资机构，转眼便将投资的目标锁定在其他一些实体企业身上。这不是小概率的事件，而是成为中国资本市场中各大投资机构都在关注的发展趋势。

更有意思的是，哪怕是目前不被众人看好的房地产业，也因为某些细分行业现金流的稳定性和服务的刚需性，从而备受资本青睐。

消息显示，10月24日，知名房地产金科集团旗下的金科智慧服务集团发布联合公告，披露博裕资本要约收购综合文件，并表示收购要约正式启动。据悉，金科智慧服务集团（以下简称“金科服务”）主要经营物业服务和智慧服务业务。

当前，在已上市的各大地产集团下属物业企业中，金科服务处于第一梯队，尤其2020年正式在港交所上市后，成为了西南地区最大的物企上市公司之一。

一般来说，物业公司只要长期合约稳定，其现金流的表现就会持续向好，再加上金科服务正在拓展第三方的业务，开始向平台型企业转型，资本方选择这样的物业企业进行投资，也是可以理解的。

根据已经启动的收购要约，博裕资本为每股要约股份开出现金12.00港元的价格，较2022年10月21日（即最后实际可行日期）金科服务在联交所每股股份11.58港元的收市价溢价约3.63%。

目前，金科服务已发行股份为6.53亿股，而博裕集团已持有的1.95亿股股份，约占金科服务已发行股本总额的29.84%。

这就相当于公司二股东发起对公司全部股份的要约收购过程，而目前公司董事会的意见是乐见其成。这也被业内戏称为二股东成功“上位”。

那么，作为一直游离于一级与二级市场的私募基金，与高瓴、红杉等机构齐名的博裕资本，为什么会看上金科服务这样的标的？又为何会在实业领域投入重金？

弄懂这背后的逻辑，可能会让我们对中国当下波澜诡谲的资本市场有更清晰的认知。

1、抄底中国楼市的国际资本

事实上，在最近半年里，像博裕资本收购金科服务这样的事情时有发生，只不过没有引发太多人注意罢了。

“从2019年下半年开始，国际资本就已经通过新加坡的渠道进入中国市场，开始逢低吸纳中国股市和楼市，现在看他们在楼市上面的投资更为明确，这可能是一个资本市场的新动向。”香港知名证券分析师林曦对「子弹财观」表示。

10月17日，新加坡房企凯德集团以底价20.37亿元成功拍下位于北京CBD的博瑞大厦，是外资企业在中国房地产市场的最新动作。

不光新加坡的财团在动手，黑石集团、铁狮门、大和房屋、易商红木、凯德、博枫资产管理等外资企业都开始大举投资中国房地产市场，同时以贝莱德、高盛为代表的部分外国资本也积极收购中国房企的债券或股票。

尤其是凯德2020年以127亿元收购上海北外滩星港中心，已经被看作近几年国际资本进军国内商业不动产市场交易的“标王”。

据不完全统计，2019年外资在中国不动产领域的投资超过600亿元，而2021年这个数字已经突破1500亿元，而且外资还在中国进一步攻城略地。

“这其中绕不过去的就是黑石集团，据说在中国的这场海外抄底潮中他们占了将近2/3的资金。这是国际上的一个另类资本大鳄，主要关注不动产投资，总裁苏世民对中国房地产市场觊觎已久。”林曦表示。

他透露，2021年富力在珠江三角洲最大的物流园最终以40亿元价格转让给黑石集团。有专家表示，若该物流园稳定运营1-2年再出手，黑石最少会赚取超过10亿的利润。

另外，按照他的说法，仅仅去年9月在香港证交所上市的以人民币计价的定向基金就有17支，这些基金的发行方名单中不乏黑石等国际资本的身影。

“今年下半年，香港投行接到的对中国商业不动产标的相关投资业务，与2019年相比不论是数量还是金额，都几乎翻了一倍。”林曦对「子弹财观」说。

当下，从我们得到的消息可以看出，黑石去年在新加坡发行的第一批基金规模达40亿人民币，截至目前黑石在新加坡和香港发行的人民币基金与债券规模已经突破300亿。

7月底，黑石集团的主要房地产基金Blackstone Real EstatePartners X完成了增资，最终规模达到了303亿美元，再算上专门用于投资亚洲和欧洲房地产的资金，黑石集团可用于全球地产的资金池已经超过500亿美元。

“黑石创始人苏世民多次表态看好中国房地产市场，未来黑石可能会加大在中国的投资力度。”林曦认为，正是看到黑石这样大举进入中国市场，很多国际大牌私募基金才继续跟进，便形成了外资疯狂投资的现象。

紧随黑石之后，国际大投行摩根斯坦利于今年6月，据说用超过30亿元的价格拿下了长三角物流及工业资产包，主要是位于南通、太仓、苏州和嘉兴近21万平方米的综合物流地产项目。

其中，位于南通与苏州的两处资产均处于运营状态，而太仓与嘉兴的两处资产则还处在最后的建设阶段，部分租户已经完成租赁意向的签约。

高盛也不甘其后。10月24日，高盛资产管理和森瑶中国共同宣布，双方已成立合资公司，首期投资约6.75亿美元用于在中国收购、开发和运营一线城市及周边核心城市的新型工业、物流、冷链等新基建项目。

另一家对标黑石的另类资产管理国际巨头博枫资产管理，也开始瞄准国内的房地产资产。今年9月，富力地产在上海的嘉誉云景项目被博枫收购，整个项目约560间客房。博枫资产将其改造成上海五角场博邻行政公寓，定位中高端租赁住宅，已经筹备对外提供租赁服务。

不难看出，在海外资本疯狂涌入国内房地产市场的背景下，博裕资本收购金科服务的新闻，就显得没那么突兀。而跟海外的资本巨头一样，博裕资本在这次收购行动背后，也有自己的想法。

2、资本到底在想什么？

回顾今年中国资本市场的发展，上半年抗击疫情取得成效，资本市场正准备全线飘红时，却突然遇到美联储频繁加息带动汇市的波动，也让国际资本疯狂向美国集中。

在这种情况之下，资本市场出现了动荡的局面，而越来越多的资本方开始寻求在资本市场之外的投资，以便于对冲资本市场之内形成的无可预估的风险。

“这才是当前国际资本和国内资本都开始涌入不动产行业的前提。”某前国内知名投资机构投资经理徐轩对「子弹财观」表示，他的前东家现在也开始入场，正在搜索合适的商业地产项目。

而对于博裕资本收购金科服务的事情，他认为这是一个明智的选择：“今年上半年，在扣除非可持续性地产关联毛利等影响后，金科服务可持续核心利润增长超20%，可持续收入大多对应长期服务合同，这说明这家企业的收入延续性好。”

在他看来，金科服务上半年新增合约面积中，第三方拓展占比达98%，新增在管面积中，第三方拓展占比达78%，说明这家物业公司已经离开母公司金科的光环，开始成为行业平台型企业。

“脱离了安全谈收益都是耍流氓，所以即使投资地产行业，所有的投资经理都要找那些成长性好和现金流稳定的标的。”在徐轩眼中，无论是PE还是公募基金，投资经理遵循的原则就是——资产的安全性是第一位，收益是第二位。

“国际资本进入中国地产市场，现在选择的无外乎就三个方面：投资规模最大的是物流和与工业相关的园区，其次是商业地产，尤其是带着巨量客流的商业地产，第三才是租赁式住宅或公寓。”徐轩说。

实际上，根据他的认知，这些标的的选择，背后都是安全性和盈利稳定的相应条件趋同后的结果。

“中国是全球首屈一指的制造业大国，所以工业园区和物流产业园永远都不怕没业务，这些是海外资产关注的核心内容；其次才是商业地产，大客流代表着可能有长远的发展空间；最后才是在特定地段的高档公寓出租项目。”徐轩补充道。

因此，站在这些角度看博裕资本此次的投资，意味就完全不一样了。

一方面，金科服务发展的重点在物联网的研发以及智能小区等方面，并且已经完成了全国数百个小区的智慧化升级，金科服务的云城100（城市级数字化转型解决方案）和TOS系统（集成式空间运营管理系统）已陆续在全国落地。

另一方面，物业主营业务发展顺利，截至今年6月末，中报显示空间物业服务产生的收入增加至人民币20.26亿元，较去年同期增长约14.6%。其中，物业管理服务营收增加至17.54亿元，较去年同期增长约34.0%。

从客观层面上看，在股市震荡的时候，资本方如果拿资金去投资这种现金流稳定且前景明确的公司，可以对股市的风险起到对冲的作用。

3、风险管控才是关键

在徐轩看来，所有资本方的决策核心都是风险管控。“哪怕是投资收益，也是在风险管控之后才考虑的问题。”

现在的股市震荡不停，真正发展的趋势和上扬的态势还没有形成，甚至还被称作是“筑底之期”，所以无论是国际资本还是国内资本，都在寻求“一颗压舱石”。

房地产就在这个时间段走入了投资人的视野。

“一方面，地产板块连续两年的下跌，让不少企业的估值大缩水，相应的价格就会显得非常便宜；另一方面，这些不动产相对于虚拟的股票来说，对于很多资本方有着无与伦比的吸引力。”徐轩说道。在这种背景下，国际国内资本纷纷涌入地产行业就可以理解了。

根据他的判断，这样的热潮背后是大家都认可中国经济发展的前景，甚至觉得未来几十年中国经济可能是全球最好的区域，也带动着无论是商业地产还是物流地产，亦或是住宅地产，一定都有长远上涨的巨大空间。

“现在，国际国内资本方都有了明确的布局，所以他们才会借低价抄底频繁进入中国市场。”徐轩表示，当一个区域的投资价值明显被认可，并且长远前景被看好时，投资人优先考虑的一定是那些有长期价值且贬值速度较低的资产。

中国贸促会公布的《2022年第二季度中国外资营商环境调研报告》显示，今年二季度维持和扩大在华业务规模的外企占比合计达91%，外资企业普遍看好在华长期发展前景。

其中，房地产是典型的长周期投资，在看好中国市场长期发展这一点上，外资地产商和投资机构也无例外。

房地产作为现代文明不可或缺的产物，有“资金蓄水池”的称号，加上我国房地产具备特有“不倒翁”特征，更坚定了外资投资房地产的信心。

虽然目前美国加息引发美元资产回流，但所有回流到美国资本市场的资本方都知道，这些钱在一个以资本运营为核心的社会显得非常危险。他们必须管控未来出现的风险，就要想办法对冲，这也是为什么现阶段外资大量涌入中国地产行业的一个重要原因。

根据「子弹财观」的观察，发现如今外资不仅对实体的房地产不放过，还对中国房企在海外濒临爆仓的债券感兴趣。

比如，部分境外资本如贝莱德、汇丰以及高盛等开始大举购入中国出险房企债券，豪赌其债务重组成功使得债券价格回升，贝莱德旗下的BGF亚洲高息债券基金就在2021年1-8月买入了3130万张恒大债券。（编者注：“出险房企”指出现了保险合同上规定或约定的赔偿或给付条件的房企。）

正如高盛资产管理亚太区房地产私募投资负责人村田贵士说的那样，“看好中国及全球新基建的长期增长前景”，现在不论是外资还是内资，资本市场的大玩家都开始关注中国地产市场乃至实体企业，认为这些财产可能会成为他们躲过下一轮资本危机的“杀手锏”。

因此，这最终可能会改变中国资本市场的走向，实现“从务虚到务实”。而这中间最值得玩味的，其实是“信心”。

这些国际资本和国内巨头不约而同地“用脚说话”，展现出了对中国未来经济发展的乐观态度，而这也正是博裕资本收购金科服务背后，最关键的逻辑与最重要的信心。