李超人差点卷进一场地产泡沫 || 深度
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胡志明市的楼市均价为3.5万元,而该市的平均工资仅2000元,越南华人女首富已经被捕,但地产大鳄们仍在从房地产吸血。
本文由无冕财经原创发布
作者:陈欣苗
编辑:陈涧
设计:岚昇
实习生:龙玉
“胡志明市就是20年前的上海。”
这是不少“越吹”口中欣欣向荣的越南楼市景象。胡志明市,2021年被列入亚太地区房地产投资最好的前10座城市名单,越南的经济中心,楼市的晴雨表。
去年末,总资产不过8亿美元的新皇明集团(Tan Hoang Minh),在胡志明市一举拿下单价10万美元的“地王”;4月,胡志明楼市来到近10年来的历史高点,连李嘉诚也要进场了,牵线人是头部房企万盛发集团。
这片房地产投资热土,看起来蒸蒸日上。
然而,新皇明“空手套白狼”东窗事发,监管风暴来袭,新皇明董事长杜英勇、FLC集团董事长郑文决、万盛发集团董事长张美兰等一众地产大佬锒铛入狱。
胡志明楼市,喧嚣不已。
被捕的越南“李嘉诚”
张美兰,越南华人女富豪,头部民营房企万盛发集团老板,在今年10月8日突然被捕。
6个月前,她才迎来高光时刻,成为李超人押注越南的“引路人”。
4月13日,据《西贡时报》等多家越南媒体报道,通过万盛发集团的牵线,香港长实集团、日本欧力士集团(ORIX Corporation)与胡志明市人民政府市长会面,讨论在该市的投资事宜。
胡志明市在2021年亚太地区房地产投资最好的城市名单中,排名第六,这是越南首次有一座城市入列。
据报道,长实承诺将与万盛发集团合资,在最段时间内向越南注入大量资金;将在胡志明市开发高端房地产项目,以及发展大型基建项目。
李嘉诚向来眼光独到,能被他相中,张美兰不会是简单人物。
张美兰祖籍亦是潮汕,汕头濠江人,越南第四代华人,丈夫朱立基是香港商人。旗下主要经营主体就是万盛发集团,但由于未上市,外界并不清楚这夫妇两的财富到底有多少。
▲张美兰(左上)及万盛发相关人员,图片来自盐财经。
很富有就是了。据不完全统计,越南疫情爆发后,张美兰夫妇捐赠的现金和物品总价值高达10多亿人民币。
夫妇两财富的积累同样离不开地产,尤其在胡志明市黄金地段拥有多个地产项目。
早在2004年,张美兰夫妇便建成了当时胡志明市最高档的温莎酒店,这酒店2006年被评为五星级酒店,且是2006年越南政府确定的APEC峰会举办地。胡志明市的地标建筑——西贡时代广场,也是他们家的。
不仅如此,夫妇俩还拥有胡志明市租金最昂贵的地段,第一郡的阮惠街和同起街,在重点发展区域第三郡、第五郡安阳王街等地,都有土地和资产。
仅在近1公里的阮惠步行街,地段相当于上海南京路步行街,万盛发集团就有5个项目,占整条街的1/3,张美兰由此被称为阮惠步行街的“女主人”。
说这俩人是胡志明市的“地主”,也不算过分。也难怪长实将万盛发称为“具有价值的当地合作伙伴”,这是其投资决策的两个因素之一,另一因素是政府支持。
就连李嘉诚过往囤地生财那一套,这夫妇俩也是有样学样。
据称,万盛发在上述阮惠步行街买的很多项目,拖到现在都已长草了,还没动工。坊间传闻,万盛发集团海量的资金来源于间接参股的国内外银行持续输血,能够背靠银行炒地皮才会如此豪横。
本来,联合李嘉诚,夫妇俩的财富之路有望更加宽广。但张美兰一被拘,这一切戛然而止。
“空手套白狼”失手
为什么被捕?据越南警方,万盛发涉嫌在2018年至2019年期间非法发行债券,筹集了数万亿越南盾。
并非毫无由来,这又是一场因房地产而起的监管风暴。张美兰之前,已有多个地产大佬被捕。新皇明集团董事长杜英勇是典型,亦是导火索。
故事还是发生在胡志明市。
2021年底,本土开发商新黄明集团经过70轮次竞标,以每平方米约68万元、超过起拍价8倍的天价,拿下胡志明市守添新区的3-12号地块。守添新区,定位为该市的“金融城”,对标中国的浦东新区。
越南的第一个“地王”由此诞生。
▲胡志明市今年3月的地价情况,图片来自“差评”。
这单价堪称疯狂。同市对比,在胡志明市最繁华的1郡,才有单价超过这个数的土地;而在中国,今年7月,上海浦东新区诞生的总价地王,折合楼面价也不过2.14万每平方米。
然而,创下胡志明市有史以来最高地价的新黄明集团,总资产不过8亿美元,2020年亏损超过4000万美元,拿来的勇气拿地?
更为奇怪的是,中标一个月后,新黄明又宣布退出交易。董事长杜英勇写了一封声情并茂的信,称出于民族自豪感和国内房地产投资集团的荣誉,才高价拿下守添新区地块,但认识到该拍卖结果对越南房地产市场产生不良影响,决定单方面申请终止合同,等等。
这一进一退着实令人费解,但没过多久便东窗事发。
原来,2021年7月至2022年3月期间,新黄明先后发行9次债券,总价值高达10.3万亿越南盾(约合人民币30亿元)。然而,买方却是新黄明集团自己,此后其把这些债券打包成可以投资的衍生品,通过许诺高收益等手段诱骗投资者购买。
募集来的钱,没有用于债券发行档案中的经营活动,而是流向多年没有动工的地产项目。退地后,新黄明也无还款义务,投资人则血本无归。
这不就是熟悉的套路——空手套白狼。
据称,杜英勇已是“惯犯”,曾多次以高出起拍价的价格,拍下土地,事后便做出希望能取消结果的姿态,最终拖着荒置多年再转手卖掉。
最终还是落网了。4月5日,以“诈骗侵占他人财产”为由,越南公安部对杜英勇及6名涉案的新黄明高管发布了拘留、调查、搜查的决定。
以此为切入点,越南政府掀起了一场监管风暴,开始全面审查各债券发行企业。这一背景下,张美兰被捕。此外,房地产开发商FLC集团董事长郑文决和相关人员也因涉嫌操纵证券市场,陆续被拘捕。
非法发债、炒地皮、证券操纵等一系列操作,不就是在房地产火热之时容易出现的景象吗?以新黄明事件为导火索促发的多个事件,正是越南楼市虚火的缩影。
刺破地产泡沫
房价、地价齐飞,全球经济衰退和整体加息的大环境下,越南楼市却异常火热。
上述地王就是力证。在同场土拍中,另外三幅地块,被Dream Republic、Sheen Mega、Binh Minh Company等三家非地产公司以高出起拍价4至7倍的价格拿下。其中,前两个公司被视为与万盛发集团高度相关,目前还未付土地款。
新黄明们冒着风险也要炒地皮,赌的不就是房价的持续上涨。
今年上半年,胡志明市房价涨幅超20%,均价超3.5万人民币,4月房价直接创下10年来历史最高水平;越南首都河内住宅价格平均上涨了20%-25%。两个城市在今年上半年亚洲房价涨幅榜前十。
这就不难理解就连李超人也要进军越南房地产市场,且首选胡志明市。
疯涨背后,是伴随革新开放,近年来越南经济加速增长,大量热钱不断涌入房地产。
据越南计划与投资部外国投资局数据,今年前7个月,越南房地产行业吸引外资32亿美元仅次于制造业,同比增长177%,远超制造业27%的同比增速。
▲外资涌入越南,图片来自智谷趋势。
实际上,自去年第四季度开始,越南经济迅速回暖,房价便持续上涨。据亚洲房地产科技集团Batdongsan数据显示,2021年第四季度越南房价就增长了104%以上。
据越通社消息,5年来,越南房价逐步上涨,比社会平均收入高出了近20倍。
就拿胡志明市来说,与3.5万元的房子均价对应,胡志明市的平均工资仅有2000元。
这样的趋势显然是不对劲的,这也引起越南政府警惕,密集出台调控措施,打击房地产投机行为,引导资金资金流向制造业。
今年5月,越南央行胡志明市分行要求信贷机构严查房地产领域信贷;8月,越南副总理黎文成明确表态,将加强对房企债券销售的监督,以避免投机和价格操纵;9月,越南央行副行长陶明秀警告称,央行将加强对银行贷款的审查,特别是在房地产项目等风险领域。
也是在这个背景下,张美兰、杜英勇等一众地产大佬锒铛入狱。
此番越南政府重拳出击,效果如何仍待时间检验。
有意思的是,这个东南亚地产投资者中呼声最高的“下一个中国”,也有一位“许家印”,名为潘日旺,是越南地产大鳄,而今重金押注造车。这背后同样离不开政府的政策助力,也蕴含着越南产业升级的期待。
只不过,目前这位越南“许家印”,也还在烧钱,支撑他造车大业的,仍旧是房地产业务。
参考资料:
越南房地产虚火 财新周刊
他们在越南,押注下一个陆家嘴 远川商业评论
越南女首富被捕 盐财经
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