8月31日，万科集团（下称“万科”）在线举办了2022年度中期业绩会。

去年以来的行业危机已演化为一场席卷整个房地产市场的剧变，这场剧变之大、范围之广、周期之长远超此前预判。如何“活下去”，穿越周期，成了所有房企的必答题。

万科董事会主席郁亮给出了自己的答案，在他看来，眼下最重要的任务是找到“生火取暖”的办法，“如果不能生火取暖，冬天里生存会受影响”。

万科早在几年前便开始为取暖做准备，郁亮提到过去一段时间规模竞赛中万科背负的“规模争议”。他说“虽然万科保持在第一阵营，但还是有很多人关心万科能不能再回到行业老大的位置”。郁亮强调，万科在规模跟债务方面一直比较克制，所以经营层面有一定的安全边际。去年以来，万科应对工作也做得比较早、比较扎实，销售回款效率一直保持在比较高的水平，债务结构、成本等方面都有进一步的优化和提升。

数据来看，万科的业绩确有优化和提升。

上半年，万科实现营收2069.16亿元，同比增长23.8%。分业务类型看，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1916.7亿元，占比92.6%；来自物业服务的营业收入为121.9亿元，占比5.9%。期间对应净利181亿元，归母净利122.2亿元，相较去年同期分别上涨11.9%和10.6%。

对照“三道红线”来看，其继续保持“绿档”。截至6月底，万科经营性现金净流入82.9亿元，同比增长22.2%；持有货币资金1410.7亿元，短期借款和一年内到期的有息负债总和为626.4亿元，现金短债比为2.3；净负债率35.5%。

作为行业风向标，万科在行业疯狂时冷静，在行业悲观时传递信心。

6月的股东大会上，郁亮抛出了“短期房地产市场触底”的论断，而今市场低迷未改，是否触底依然引发讨论。

郁亮重申了这一观点，认为长期来看房地产市场仍是个10万亿的市场，常做常有，常做常新。他给出数据支持“目前市场的存量住房，按照自然更新速度每年要淘汰10亿-11亿平方米，其中一二线城市要淘汰3亿平方米。而新开工的情况，离这个自然更替速度都达不到”。

上半年商品房销售面积和新开工面积的大幅减少，在房企的销售端也体现的较为明显。

今年1-6月，万科实现销售金额2152.9亿元，销售面积1290.7万平方米，同比分别下降39.3%和41.1%。分区域来看，上海区域以782.5亿元的销售金额继续领跑，占总销售额36.3%；南方区域、北京区域、华中区域分别实现销售额475.3亿元、260.4亿元和194.8亿元，占比22.1%、12.1%和9%。

郁亮认为，“市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能。现在房地产行业来看，‘稳地价、稳房价、稳预期’的三大目标，前两个已基本实现，现在稳预期出现比较大的挑战。”

对于下半年的市场，总裁祝九胜相信“万科的销售业绩会比上半年更好”。

他给出了这一预判的理由，包括筑底回升是市场的整体态势、公司整合了自身销售力量也调整了销售激励政策以及加强公司销售能力的提升和培训。

市场的低迷导致房企的利润进一步承压。祝九胜认为，没有哪一个行业必然好，也没有哪一个必然差，房地产行业的毛利率最终会回归到社会平均水平。

投资方面，今年上半年，万科新增19个项目，总规划计容建筑面积307.8万平方米，权益计容规划建筑面积213.1万平方米；项目总地价386.8亿元，权益地价总额约248.3亿元。投资金额中，一二线城市的占比为95.6%。

谈及下半年的投资计划，执行副总裁刘肖强调量入为出，坚持仓位的合理，确保经营的安全性比追求规模更重要。他说“当前万科未结算的资源，包括在建及未开发的资源共1.37亿平方米，去年结算量大概为3570万平方米，能够满足未来3年以上的发展需求”。

近期，地产行业信心脆弱，股债波动较大，万科财务负责人韩慧华认为，公司美元债的价格波动是市场原因导致的，不是公司基本面的问题，当前公司财务情况仍比较稳健。

其补充称，万科对境外债务一直都有做持续滚动的还款安排，通常会提前最少一年到18个月去做相应的资金铺排和规划，“当前万科境外在手资金仍较为充沛，自去年12月份至今，公司在境外已完成了280亿元的再融资工作”。

当前物业公司的估值回调还在继续，外界有声音认为，万物云错过了最佳的上市时机。对此万科董事会秘书朱旭称，万物云分拆不是以资本市场市值窗口为考虑因素，不追求在行业估值处在顶点时进行上市。

郁亮则形容万物云上市“不是卖猪仔，不求卖一个好的价钱，而是希望通过资本市场，能获得更多力量支持其发展。因此，短期市场的估值并不在意”。