2021年6月，上海开启第一轮集中供地，起家粤港澳的开发商鹏瑞报名参赛，首战便传捷报，底价竞得自贸区临港新片区一地块。

这一结果几乎没有悬念，为了拿下这块地鹏瑞此前早有部署。

随后该项目被命名为鹏瑞·云璟湾。

一年时间过去，这个被宣传为“深圳湾1号执笔者的上海首作、半岛国际社区、超低能耗建筑“的项目开盘爆冷。

493套房源，仅收获258组认筹数，认筹率52%，甚至没有触发积分，不仅如此，选房阶段本就为数不多的认筹客户里100多组选择放弃。

开盘半个多月后，鹏瑞·云璟湾493套房源，仅售出154套，去化率31%，尚有339套待售。

上海楼市的热闹与喧嚣仿佛都与鹏瑞·云璟湾无关，操刀了顶豪项目深圳湾1号的开发商这一次玩不转上海的郊区盘。

鹏瑞遇冷

从粤港澳挺进长三角，鹏瑞将第一站定在了上海浦东新区临港新片区。凭借着产业规划和人才引进政策等优势，这一区域曾诞生过多个红盘。

譬如，2021年的第四批次新盘中，远洋红星临港天铂认购率超300%，同期的大名城映晖、滴水湖馨苑双双触发积分……但这般热闹的场景，鹏瑞没有赶上。

今年6月，上海第二批次新房一口气上新46个项目，其中位于临港的6个新盘均未触发积分制，这其中就包括鹏瑞·云璟湾。为刺激去化，该项目更是在认购阶段直接“打折”。

据报道，鹏瑞·云璟湾的销售人员在与购房者沟通中曾表示，认购客户在选房时可享总价优惠0.5%，按时签约还有0.5%的优惠，全款支付再优惠1%，加起来就是总价的98折。

这类情况在提高首付、加售装修包、变相挑客的上海楼市中鲜少见到，而即便是给出优惠，鹏瑞·云璟湾的认购率仍不如人意，493套房源中仅有258组认购。

项目遇冷有市场因素，也有其自身属性以及推盘节奏踏错的原因。

有业内人士在采访中向记者表示，临港片区的火热已经持续了一段时间，供应放量十分明显，前期积累的市场需求迅速消化后，后期需求无法在短期内续接，“市场需要有一个短暂的停歇”。

推盘节奏方面，鹏瑞·云璟湾首推便放出493套房源，在上述业内人士看来，这一供应量明显偏离当下主流投放节奏，“当下市场投放量基本是在300套上下，投放节奏也需要把控一下，认筹效果应该会好很多”。

另一行业人士也表达了相似的看法，位置太靠海、一次推出的房源太多、不临地铁等，这些都在一定程度上影响了购房者的预期。同时，临港同期在售的项目也并不少，例如中建御湖澜庭、特发学府里等，“竞品太多，鹏瑞·云璟湾没啥优势”。

扩张野心

于鹏瑞而言，云璟湾更大的意义或许在于项目本身。这是公司挺进长三角的第一个项目，亦是布局上海的第一子。

2021年6月，上海首轮集中供地开拍，鹏瑞以17.38亿元的价格竞得自贸区临港新片区PDC1-0401单元顶尖科学家社区地块，成交楼面价约8104.28元/平方米。

这宗地设有较为严苛的附加条件，如须引入世界顶尖科学家冠名实验室，保障顶尖科学家的科研空间需求，打造世界级的新时代重大前沿科学策源地等，而这些条件又与鹏瑞颇为契合。

摘地前两个月，深圳鹏瑞公益基金会向上海世界顶尖科学家发展基金会捐赠10亿元，用于支持基础科学研究、国际科学合作交流及扶持青年科学家成长项目，而世界顶尖科学家（上海）科学集团有限公司正是在上海临港新片区注册成立。本次鹏瑞竞得的就是临港新片区PDC1-0401单元顶尖科学家社区H07-01A、H07-04、J06-01地块。

彼时有市场有声音认为，这宗地实为鹏瑞量身定制，看中的就是该公司多元化的科研背景。

过去很长一段时间里，鹏瑞的足迹都未踏出大湾区，公司开发项目也不多，2013年打造的深圳湾1号是其最具代表性的作品。这是与汤臣一品齐名的中国十大超级豪宅之一，包括许家印、萧敬腾等在内的名流富商都曾在此置业，当下的二手房成交价已经达到30万/平。

2019年以来，鹏瑞开始陆续通过招拍挂、旧改等方式在珠海、佛山、东莞等地补仓，2021年更是按下加速键，一口气“吃下”华夏幸福南方总部位于深圳、东莞等地的大约10个旧改项目。

2021年3月，市场有消息称，时任华夏幸福首席执行官暨总裁吴向东将撤至鹏瑞，且南方总部旗下的城更业务也将一并转让予鹏瑞。同年6月，华夏幸福深圳城市更新公司更名为鹏瑞（深圳）城市发展有限公司。

此后，鹏瑞开始四处攻城略地。去年8月，其拿下了深圳罗湖莲塘口岸改造地块，预计总投资2.6亿元；9月以51.78亿元的价格拿下佛山三龙湾双子塔产城综合体项目，折合楼面价约9194元/平方米；11月拿下广州天河区金融城地块，总价49.58亿元，总投资额不低于160亿元；今年3月中标深圳市宝安区西乡街道铁岗旧村城市更新项目……整体来看，鹏瑞所摘项目多为投资周期长、资金沉淀量大的旧改或商业综合体。