7月中旬以来，全国范围内的房地产“停工停贷”成为了社会最为关注的问题。据易居研究院智库中心统计，截至7月16日，全国至少出现了271份停贷通知书，涉及了87家房企的项目，其中大型房企的数量达到了19家。市场担心金融风险的爆发，又担心楼市信心的修复，使事件关注度迅速升温。

随着近日银保监会定调“保交楼、保民生、保稳定”的基本方针，对房地产的担忧情绪有所缓解，市场也得以用客观的角度看待此次风波。“停贷”事件对房地产企业影响几何？经济压力下，地产企业又将如何生存？

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期房销售或受到影响

从状态上来看，停贷的楼盘情况是比较复杂的，包括楼盘迟迟不复工、表演式复工、未封顶、无法交付、无法办理房产证、配套设施不到位等多种情况。将这些楼盘定义为“烂尾楼”还为时过早，但至少从情况上来看，停工问题是当前房地产较为普遍的情况，其中既有疫情的影响，同样也有来自资金、项目交付、工程管理等环节出现问题带来的压力。

从房地产开发项目的先后顺序来说，依次为筹资→拿地→开工→期房预售→竣工→现房销售几个环节，而当某一环节出现问题时，其影响也会顺着产业链向两端传导。本次出现问题的环节是“竣工”部分，则最先影响到的房地产环节，就是期房和现房的销售情况，也是房地产企业资金回流的两个主要渠道。

正常而言，房地产开工后往往会存在多次停工、施工进度变更的可能，从过往数据上来看，每年全国房地产项目的施工速度、停工幅度均不稳定，但整体存在一定自我调节的空间。但随着2020年疫情爆发以来，统一的疫情防控政策成为房地产最大的停工风险因素。据申港证券研究测算，国内房地产净停工率自2020年疫情以来持续高于以往年份的年初峰值，使得竣工端受到了严重的压力。

随着本次“停贷”风波的爆发，房地产企业的期房销售恐将受到影响。尽管有银保监会“保交楼”的承诺，但居民对期房销售模式的信任恐将受到巨大的冲击，毕竟没有人想在无法交房的情况下持续付出贷款利息。而银行方面，经过本次事件后对于房地产贷款的批放同样会更为警惕，对预售监管资金的规范将更为完善。

对期房销售模式的不信任会进一步打压居民的购房意愿，对房产市场的销售造成冲击。一来现阶段居民部门杠杆率处于高位，而疫情反复又进一步增强了收入端的不确定性叠加房企信用违约。销售回款不足叠加房企信用风险的存在，预计在2022年下半年，国内房企会延续自去年以来的下行走势。

值得一提的是，在停贷风波后，现房销售额或许会成为未来房企销售的标杆。据报道显示，福建省福州市永泰县自然资源和规划局于7月15日公告一幅商业、住宅用地的使用权出让要求，其中提到该地块按现房销售实施，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。在“因城施策”的政策基调下，预计不少城市会调整政策方向与城市实际情况结合，将现房销售政策植入供地规范中。

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房企回暖仍需时间

2021年下半年以来，国内房地产行业进入了调整周期，其持续时间和调整幅度都处于历史最高水平区间。“三道红线”政策的颁布对高杠杆、高负债企业的冲击在此不做过多论述，但在需求端来看，2021年下半年信贷政策收紧、二手房指导价的调控等政策，都使得居民购买力到购房信心都出现了下降，而企业为了降低下行周期的影响也纷纷减少拿地，一轮市场的下行周期就此展开。

从目前来看，房地产的调控主风向并未改变，“政策将在以稳为主”的基调下调整，政策大幅度转向的可能性并不大。而随着2022年以来的经济下行影响，“因城施策”成了房地产调控政策中的重心。因城施策具有较高的灵活度，可以通过购房补贴、购房限制等方面对购房者预期形成支撑。自2022年3月以来，因城施策放松力度持续提升，在部分二、三线城市的调整力度逐渐提升，包括放松限购、放松限贷、公积金政策等方式对购房需求起到了改善作用。

政策触底反弹，但是市场想要达到回暖的效果恐怕需要更长的时间。房地产的疲软并非单纯的需求端问题，而是疫情冲击叠加经济下行带来的居民杠杆能力下降，这种反映在二、三线城市中更为明显。从今年6月的销售情况来看，2022年6月百强房企单月销售金额达7329.7亿元，同比下降50.3%。尽管如中海、华润、招商、金地等企业单月业绩环比增幅均在50%以上，但累计同比仍有较大回落。

地产市场的回暖需要消除社会对产业链公司的悲观预期，进而改善地产的供需关系。为此，疫情的消退将成为一个关键的节点。正所谓“从哪里跌倒，就从哪里站起来”，疫情影响消退后，竣工、开工的转暖有望提升居民购买信心，进而提升销量，一旦销售触底反弹，市场对于地产回暖的预期也将最为强烈。

展望下半年，政策落地后的传导还需时间，短期内民营房企融资问题还难看到实质性改善，对于房地产乃至房地产企业的投资，用户需要多留一份心眼。