被称为打响2022年“楼市全面松绑第一枪”的郑州终于迎来了首轮供地。

作为2022年度首轮集中供地22城中的“吊车尾”，郑州土拍在“郑19条”发酵百余日后迎来检验成色的关键时刻。今年上半年房地产市场下行，郑州虽出台多项新政救市，但楼市迟迟未能调转势头反弹回暖，这场推迟至年中的土拍也被认为可能是影响郑州下半年市场的一个风向标。

6月22日，郑州进行首轮集中供地，出让15宗地块，总出让面积约994.89亩，总起始价约104.8亿元。这其中，有10宗为城中村改造或者合村并城改造项目用地，另5宗为政府储备用地，均采用网上挂牌方式出让，熔断后转为摇号方式确定竞得人。

是一战回春提振信心还是冷淡收官未能激起波澜？而今，答案揭晓。

​全部出让

整体来看，首轮供地的15宗地块全部完成出让，无一流拍，竞得方有龙湖、保利发展、万科、碧桂园、越秀等规模房企，也有永威置业、金水建设、郑州地产等地方房企与国资。

其中有2宗地块溢价成交，其也是开拍前市场预测的热门地块，但均未触顶，分别被龙湖、保利发展拿下，底价成交率近9成。

溢价12%成交的是郑政出【2022】3号地块，其位于管城区产业园区童心路南、文德路西，出让面积约83.31亩，为政府储备地块，规划为城镇住宅兼容商业、餐饮、旅馆。在2021年二轮供地时，该地块曾挂牌但又被叫停，此次“回炉”据传吸引了龙湖、招商、保亿等房企参拍。

地块优势在于其周边分布有物业园、产业园，具有一定的潜在购房需求，且距离轨交4号线姚庄站不足500米，交通便捷。最终龙湖以9.35亿元摘地，溢价率12.24%，楼面价4812元/平方米，未来住宅毛坯限价不超过13650元/平方米。

溢价8%成交的是郑政东出【2022】3号地块，其位于北龙湖片区，一直是郑州土拍、楼市的“繁华区”，地块南侧即万科北龙湖项目，此前万科以熔断价竞得，成交楼面价24642元/平方米。

而此次的拿地楼面价则稍逊一筹，保利以13.09亿元摘地，溢价率8%，楼面价20663元/平方米，低出万科地块约4000元/平方米，未来住宅毛坯限价37300元/平方米，加上装修限价的5600元/平方米，整体限价42900元/平方米。

其余地块则全部底价成交。

规模房企中，万科控股的河南国信乐达房地产有限公司竞得中原区洛达庙城中村改造项目二期开发用地，此前一期用地目前建设为万科山河道，此次拿地也被市场认为是用作山河道的二期开发；越秀竞得金水区6号地块，该地块与5号地块均为路砦城中村改造用地，其中5号地为安置房用地被金水建设拿下，6号地为开发用地；碧桂园则竞得高新区一宗城改用地。

此外，河南本土房企永威置业也竞得一宗管城区城中村改造用地，预计将打造成永威城后续项目。

至此，郑州首轮集中供地收官，合计收金106.74亿元，整体溢价率1.9%，底价成交率虽高，但也与城改用地或者合村并城改造项目用地占比过高有关。

随着郑州土拍的落幕，2022年度22城首轮集中供地也正式收官。

据中指研究院统计，今年首轮供地22城共计推出涉宅用地469宗，供应建设用地面积2135万平方米，推出规划建面4713万平方米。最终成交397宗，成交规划建面3907万平方米，总成交出让金4969亿元。

郑州土拍整体溢价1.9%，在其中处于中间位置，高于无锡、苏州、沈阳、广州、天津、济南、长春、武汉等8城的成交溢价率。

“这个结果已是不易。”上海中原地产首席分析师卢文曦告诉记者，郑州是库存压力比较大的城市，市场信心也有所不足，全部出让甚至产生溢价成交就已经不容易了。

同策研究院研究总监宋红卫也持相同观点，其认为，此次结果较为理想，目前市场虽未出现明显的触底反弹迹象，但此前一系列利好的信号也给开发商注入了信心。

目前救市效果并不明显

事实上，郑州已经经历了两年的调整横盘期，早前的棚改政策大幅增加了市区的供应量与库存量，房价也快速跳涨，当货币化褪去，购买力不足，市场热度开始逐渐下滑。

叠加去年水灾、疫情侵袭，楼市销量收窄，且郑州涉及停工、延期交付的问题楼盘不少，也进一步影响着市场信心。在此背景下，今年3月初，郑州便打响了楼市全面松绑第一枪。

彼时郑州出台19条政策，大幅松绑限购限贷政策、推进安置房建设和转化，拉动市场成交。当时便有郑州本地置业顾问告诉记者，就算新规发挥作用也只能回到平均水平，不敢奢望升值。

郑州的楼市利好消息还在不断输出。

5月全国LPR下调15个基点至4.45%，叠加可在基准利率基础上下调20个基点的规定，郑州利率也来到了近年来的低位，目前当地项目基本全线执行首套房4.25%的贷款利率，部分银行也将首付比例降至约20%。

市场上，开发商也在各显神通促销量，有些选择直接打价格战，以降价促销、特价房、购房补贴等优惠措施为主，亦有项目以拉高销售佣金的方式来推动去化。

但从最终的成交数据来看，市场的回温迹象并不显著。

克而瑞数据显示，4月随着“郑19条”的细则逐步落地，郑州城区商品住宅成交面积45.97万平方米，相比3月提升4%，成交金额71.24亿元，环比增加14%。不过涨势并未能延续至5月，5月郑州城区商品住宅成交面积32.08万平方米，环比下降30%。

不仅如此，32.08万平方米的成交量相比去年同期更是下滑了74%。同时，郑州城区的去化周期也自2021年10月以来持续上涨，并在今年5月达到31.9个月的高点，与去年同期的11.9个月形成鲜明对比；至于郑州郊区压力更为显著，5月的去化周期已达到46.5个月。

“现在的情况是郑州的刚需楼盘还没有回暖，但改善楼盘已经有回温迹象。”郑州新房市场销售王波（化名）告诉记者，新房市场库存很多，但三环内地段好的新房少，近期开盘的东区华润项目实现了清盘，高新主城保利项目去化率90%以上，金水北保利项目日前开启认筹，首日便突破400组，改善盘的情况还是有回调的。

为了提振市场，6月20日，郑州更是重启了“房票”制度，提出将对棚户区改造实施房票安置被征收人可使用房票在所有参与房票安置工作的房地产开发企业所提供的商品房中自行选择，实施区域为郑州市中心城区。

关键一点在于，房票持有使用期限自房票核发之日起计算，最长不超过12个月，被征收人应在房票有效期内购房支付。

不少业内人士认为，这将对郑州楼市起到很大的促进作用。

宋红卫告诉记者，因为房票过期作废，必须在期限内买房，这也会在下半年催生出大量的刚性购房需求，这些需求对于郑州楼市有很好的支撑作用，“下半年市场成交情况会优于上半年，这也是今日开发商积极拿地的原因之一”。

“此前‘郑19条’的力度已经很大了，只是市场筑底需要时间，政策传导也有一定的滞后性，这并不代表不会回温。”广东省住房政策研究院首席研究员李宇嘉告诉记者，郑州作为中部中心城市亦是河南省会，经济的稳定性与楼市稳定在战略层面都很重要，郑州提出的限购放松、首付比例下调、利率调整、房票安置等一系列措施，都将对市场起到一定支撑，现在还在夯实底部，预计三季度市场会有回暖。