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刚踏入千亿俱乐部，结果还没爽一会就拐头下行。

虽然坐拥“欢乐谷”、“世界之窗”等知名文旅IP，但华侨城的日子似乎也并不好过，这是整个房地产行业自去年下半年以来的窘境。

6月14日，华侨城公布2022年1-5月份累计实现合同销售面积76.6万平方米，较上年同期下降59%；合同销售金额153.3亿元，较上年同期下降58%。

过去一年，房地产业经历深度调整，又加上旅游业遭受疫情冲击，华侨城所要承担的压力显然并不小。面对行业趋冷，华侨城所遇挑战又有哪些呢？

首次踏入千亿俱乐部，却增收不增利

2021年，是华侨城意义非凡的一年。

根据相关数据统计，2021年全国房地产开发投资14.8万亿元，同比仅增长4.4%，两年平均增长5.7%，增速创2016年以来的新低。

全国商品房销售面积17.9万亿平方米，同比仅增长1.9%，虽然全国商品房销售额再创新高，达18.2万亿元，但据统计近五年全国累计成交商品房63万亿元，占过去20年的56%，需求透支。

在当前“房住不炒”“突出住房的民生属性”的总基调下，预期也已经出现转变。据专业机构预测，2022年商品房销售额将下降5%-10%。

即便面对更趋复杂严峻和不确定的内外部形势，但华侨城仍取得了不菲的成绩。2021年，公司累计实现签约销售面积399万平米、签约销售额825亿元。营业收入1026亿元，同比增长25%，首次踏入千亿俱乐部。

营收保持强势增长，不过华侨城的盈利水平却在大幅下降。2021年，公司实现归母净利润38亿元，同比下降70%。这是时隔6年，华侨城首次出现归母净利润下滑。

公司对此解释称，其中旅游综合业务收入433亿元，与上年基本持平；毛利率32%，同比降低10个百分点。房地产业务收入590亿元，同比增幅58%；毛利率21%，同比降低38个百分点。

数据显示，2021年公司资产减值及信用减值为-21.70亿元，占利润总额比例-20.69%，主要是坏账、存货、商誉等减值损失。其中，本年存货跌价损失高达12.56亿元，而上年仅为4.62亿元。

公司表示，为确保后续更加平稳地发展，公司按谨慎原则，经过认真评估，对部分受市场不确定性影响，存在减值迹象的存货等资产进行了计提减值。

项目存在去化困难，全年转让多家子公司股权

房地产行业近期以来的持续下行，有可能使得市场各方，尤其是购房者、资本方持续保持一定观望情绪，如此也给华侨城的销售去化，带来了一定的不确定性。

就在今年3月20日，有网友通过人民网领导留言板给呈贡区委书记留言询问：“位于呈贡区吴家营街道的华侨城第二总部大厦已停工半年左右，请问是烂尾了吗？如果不是，是什么原因一直没复工，该项目工期还有多久？”

据悉，华侨城第二总部大厦项目由昆明华侨城投资有限公司开发建设，位于昆明市呈贡区吴家营街道办事处吴家营社区居委会春融东路，于2020年11月开工建设，总面积132171平方米，项目总投资64948.792万元。

呈贡区住房和城乡建设局收到信访件后对此回应称，2022年3月22日联系责任单位负责人了解到，目前华侨城第二总部大厦处于停工状态，主要停工原因是因大厦项目存在去化困难，公司正努力解决资金问题，项目预计正常复工时间为2022年6月30日，竣工时间为2023年12月31日。

实际上，自2020年下半年出台“三道红线”后，华侨城在2021年开始明显放缓扩张。据悉，其全年转让了多达24个子公司的股权，明显超过此前几年。甚至又在去年11月一口气转让了7家公司的股权，涉及广州、上海、深圳等地的在建项目、存量商业物业。

有市场消息称，在华侨城的管理层看来，变卖子公司成为了其某种新的去化方式。此外，去年下半年来，华侨城新增项目明显减少。

话虽如此，可目前华侨城的存货比例仍处高位。2021年，华侨城的存货金额为2477.72亿元，占公司总资产比例达51.61%。

重要管理人员离任，持股股东展开减持

地产寒冬下，华侨城还迎来了重要管理人员的离任。

4月8日，华侨城A发布公告称，鉴于段先念已达法定退休年龄，即日起不再担任公司董事长、执行委员会主任委员、战略委员会主任委员等职务，离任后将不再担任公司任何职务。

将时间拉回到2014年2月，彼时的西安市副市长段先念出任华侨城总经理。由于当时华侨城集团没有董事会，也就意味着段先念成为了华侨城集团的掌舵人。

值得注意的是，在入职华侨城之前，段先念在旅游行业已有所建树。在曲江新区任职期间，段先念曾开创“曲江模式”，先后操盘陆续打造出大雁塔北广场、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园等景区，将曲江模式发挥尽致。此后多年，这些景区仍是西安的热门景区，在旅游圈被津津乐道。

据悉，所谓的“曲江模式”是一种“文化+旅游+城市”的开发流程，将传统“招商—策划—规划—建设”的流程变为“策划—规划—环境建设—招商”，实现了商家不请自来的良性循环。

段先念入主华侨城后，也立马将“曲江模式”复制了过来，他给华侨城的未来定好目标，成为“中国文化旅游业航空母舰”。

为此，段先念一度大刀阔斧进行改革，推进转型战略。其中包括创新融资手段，成立华侨城资本投资管理有限公司；探索人才市场化，全球公开选聘子公司高管；组建欢乐谷集团，全面落实振兴康佳战略等。

华侨城的文旅项目主要以文化旅游带动商业开发，低价拿地的同时通过旅游地产开发获得丰厚的收入，这是华侨城发展文旅地产的优势。

事实证明，段先念的改革创新思路是成功的。华侨城官网信息显示，“十三五”期间，华侨城集团总资产由“十二五”末的1370亿元增长至2020年的6980亿元，年复合增长率达39%。

不过时至今日，在业绩下滑、掌门异位等众多阴影下，华侨城能否安全过冬，已经成为投资者们最关心的问题。

5月3日，华侨城A公布公告称，公司收到持股5%以上股东前海人寿及一致行动人钜盛华公司出具的《关于持股 5%以上股东及一致行动人减持股份计划期限届满的告知函》。根据告知函内容，前海人寿减持4869.67万股，减持股份占总股本比例0.59%。

直面今天企业自身和外部环境的一些改变，未来华侨城将驶向何方，看样子是个值得深思之事。