作者：云潭，编辑：小市妹

　　尽管在经济下行压力的时局下，房地产政策逐步回暖，但许多民营房企仍有累卵之危。曾经光鲜夺目的地产明星纷纷陨落，资本市场更是“塌方式”的灾难。

　　恒大、融创、世茂、华夏幸福，民营房企巨头一个个接连暴雷，凄风惨雨之下，房企艰难求存。

　　时代大潮汹涌而来，往昔的辉煌岁月已然过去。回望中国房地产24年的货币化征程，碧桂园是绝对绕不开的一家。

　　【负债虚实】

　　众所周知，房地产本身就是高负债经营的行当，出问题的房企基本都是被债务大山压垮。因此，债务水平如何决定着房企的身体健康状况。

　　而我国绝大部分为期房，按照会计准则，商品在交割前被计入负债一栏，所以对房地产企业的债务情况需要更加仔细的拆解，这也是为什么要用“三道红线”来进行行业监管。

　　截至2021年，三道红线中，碧桂园剔除预收账款后的负债率为74%，高于70%的红线；净负债率，碧桂园为45.4%，比保利地产还要略低一些；现金短债比达到2.3倍，足够覆盖短期偿债需求。一档踩线，因此碧桂园目前仍处于“黄档”范围。

　　近四年来，碧桂园财务结构持续优化，CEO莫斌表示，碧桂园总负债规模不会增加，有信心在明年中期之前“从黄档迈进绿档”范围。

▲2021代表房企三道红线情况，数据来源：wind、国金证券，恒大和融创为2021H1数据

　　“三道红线”代表了房企真实的负债水平，融资成本则反映着这些资金的成本压力。去年，碧桂园借贷成本为5.2%，同比下降了36个BP。虽然和中海、保利乃至万科相比，还有些差距，但在民营房企中也算优秀。

　　“降成本就是保利润”，融资成本降低，对于有息负债超3000亿的巨型房企来说，无疑是雪中送炭。

　　房地产严调控后，优秀房企逐渐显露其经营韧性，上演着“剩者为王”的好戏。除了地产央企外，近期政策对优秀民企的支撑政策不断出台。

　　5月16日，碧桂园和龙湖、美的置业被监管机构选定为“示范房企”，可在信用保护工具的加持下，发行人民币债券。

　　四天后，碧桂园便成功发行了5亿元的“22碧地01”债券，票面利率4.5%。这从侧面显示了，监管机构对优秀房企的认可。

　　“打铁还需自身硬”。融资端回暖的同时，更要重视销售端的造血能力。由于我国多为期房，房屋未交付前，销售额以及预收款（订金），后续纳入合同负债，这部分属于房企业绩的“粮仓”，一般在2-3年后转为营收和利润。

　　所以“合同负债”不仅不应被看做“风险雷点”，而应被视作企业未来发展的“潜力值”。

　　业绩储备来看，2021年，碧桂园合同负债7092.55亿元，房企中只有万科能与之匹敌，是华润置地的3倍多，招商蛇口的近5倍。

▲数据来源：各企业2021财报

　　2021年，碧桂园权益销售额5580亿元，同比萎缩2.2%，回款5022亿元，连续6年回款率超过九成。在百强房企下滑3.5%的背景下，碧桂园保持了一定的抗压性。

　　中指院最新数据，百强房企前5月销售额同比腰斩，仅碧桂园、万科、保利超千亿。其中，碧桂园1-5月卖了2011.9亿元，同比减少43%，覆巢之下，仍好于行业均值。

　　整个房地产行业仍在寻底，行业寒冬期，房企更加重现金流质量。今年一季度，碧桂园销售回款率提升至95%，一定程度上缓解了销售额下滑压力。

　　可见，碧桂园家底殷实，粮仓富足。熬过这个冬季，碧桂园储备充盈。

　　【高效的资金周转】

　　强大的资金周转和坚持看好三四线，是碧桂园的两大法宝。2017年，碧桂园跻身龙头房企首位。

　　资金周转的秘诀在于“稳”，“拿地-开发-建设-销售-回款-再拿地”是以极致的标准化进度进行。房地产开发非常注重稳健的资金流动，高效的资金周转恰好和高涨期的房地产市场完美适配。

　　碧桂园在市场上开疆拓土，在广袤的三四线土地上开花结果。曾几何时，效仿者更是趋之若鹜，阳光城、新力……行业黑马不断涌现。

　　走过黄金期和白银期，在房地产“黑铁时代”，相比陷入债务深渊的房企，碧桂园能够长期恪守财务铁律，这是其长久发展的重要原因。

　　碧桂园一直坚持控制净负债率在70%以下，并已经持续了13年，这让其有充足的底气应对周期波动，面对行业下行期也能游刃有余。

　　碧桂园前CFO吴建斌在给杨国强的建议中，最重要的一条就是净负债率不高于70%。在这一更能反映房企健康度的指标上，碧桂园始终能够坚守底线，令其能够屹立不倒。

　　此外，隐藏在冰山下的“表外负债”将多家大型房企拖入深渊，恒大和海航就是最典型的案例。

　　今年以来，碧桂园有多只债券下跌，在和投资者的交流会中，碧桂园表示，2018年后，公司对所有融资成本做了非常严格的管控，所有融资都在报内披露。另外，对于商票，会进一步降低商票余额，力争从100亿余额向零商票余额靠拢。

　　房地产狂飙突进已不现实，在拼精细化管理的时代，碧桂园已经提前布局。杨国强曾表示，“做的多不是了不起，做一成一才是了不起。”

　　不以规模论成败，在行稳致远、聚焦深耕的背景下，通过精细化、标准化管理，碧桂园将追求项目的“做一成一”。

　　【多元化轮子】

　　郁亮在今年初指出，地产行业将步入“黑铁时代”。

　　今年以来，房地产销售十分疲软，尽管有疫情反复的影响，但不可否认，房地产未来的想象空间已经不大。

　　多元化是房企共同的选择，许多企业进入物业、商业或者跨界至物流、新能源汽车等行业。

　　碧桂园的主攻方向是智能建造、智慧餐饮、新零售、现代农业等。子公司博智林聚焦建筑机器人，今年2月底，已有21款建筑机器人投入商业化应用，覆盖25个省份（直辖市、自治区）超350个项目。不仅和碧桂园地产业务相互协同，更能为工程建筑赋能，助力建筑业转型升级。

　　智慧餐饮赛道，碧桂园旗下千玺机器人是目前市面上唯一一家，可以提供从中央厨房到冷链运输到整个店面的机器人解决方案，并能适应景区、学校、医院等多样化场景。千玺机器人还是北京冬奥会媒体中心智慧餐厅服务商，服务期间，智慧餐厅成为主媒体中心新晋“网红”，国内外媒体纷纷打卡。

　　在现代农业领域，碧桂园农业通过无人驾驶、智慧农业和智慧农场布局科技农业，并已成为粤港澳大湾区现代都市农业综合示范基地的建造者，打造出大型无人化农场，提高农业生产效率。

　　今年春耕期间，碧桂园农业大展拳脚。在佛山三水区南山镇万亩智慧农业园，碧桂园农业一台无人机器一天最多完成800亩作业，比人力提高40倍；再加上1台无人收割机、4台无人机以及十几套复式农机具，春耕进度大幅提升。碧桂园的“无人化农场”模式正在向其他地方复制和推广。

　　2018年，碧桂园中期即提出“提质控速”，放缓扩张速度适应市场节奏。2019年杨国强又将碧桂园重新定位为“高科技综合性企业”，可以看出碧桂园做强主业及多元化发展的决心。

　　总的来看，相比其他激进多元化的房企，碧桂园多元化投资较为克制，并非盲目跃进而是和地产主业相互协同，且碧桂园财务指标还在持续优化。

　　在地产政策逐步回暖之际，地产江湖大洗牌后，碧桂园仍旧值得一看。

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