原本“未来可期”的一季度，因为再次袭来的奥密克戎而幻灭了。2022年一季度，经济下行压力巨大。多地散点式爆发的疫情贯穿一季度，导致部分购物中心闭店或缩短营业时间，客流锐减、商户退租、收益直线下滑，再次面对疫情大考。

如果说一季度购物中心圈子还有靓点的话，非万达商管莫属，2月收购田森集团的商业，之后又接管鑫苑商业与建业集团旗下的商业项目。万达商管频繁接手新项目，一方面能扩大市场规模，另一方面轻资产运营模式投入成本较低，有助于万达实现降本增效。而其余企业一季度的主题词，则是拼尽全力做好运营，抓经营现金流；全力以赴抗疫，力保项目能如愿开门营业。

疫情影响，购物中心市场遇冷，为刺激消费回暖，各地政府出台升级购物中心业态、消费奖励措施，以促进经济增长。2月以来出台的系列纾困政策扶持力度大、政策发力精准、方法多样化，从金融、财税、就业等多个方面缓解企业经营中遇到的困难。

表1：2022年Q1商业地产政策汇总

资料来源：政府官网，睿和智库整理

据睿和智库不完全统计，2022年第一季度大宗交易市场上，购物中心相关资产交易共10笔，总交易金额144.84亿元，同比2021年第一季度增加5笔。其中最大一笔为复星国际以63.42亿元，收购上海复星外滩置业有限公司50%的权益。从标的所在城市看，70%位于北上广一线城市。

表2：2022年Q1商业地产大宗交易汇总（单位：亿元）

资料来源：公开资料，睿和智库整理

截至3月末，共有49家港股物企、商管企业发布年报，净利润总计233.67亿元，平均净利润为4.77亿元，平均净利率取得13.76%，较2020年上市物企平均14.23%的净利率水平，微降0.4个百分点。

49家港股物企最高净利率达到了32.14%，最低仅有2.55%。排名前三名的物企分别是星盛商业、中骏商管以及滨江服务，净利率分别为32.14%、23.26%、23.23%。净利率不足10%的物企有11家，其中不乏头部物企，如保利物业和绿城服务，两者净利润率仅约8.08%、7.09%。

此外，拥有近亿方规模的佳兆业美好净利润率较上一年大幅下滑10.71个百分点至2.55%，在49家港股物企中排名最后一位。

未来，随着行业由增量开发逐渐向存量服务与运营转变，预计将会有更多企业加大对商业地产业务的投入与关注，激发商业地产行业活力，推动行业实现快速发展。

一方面，商业地产进入存量时代，商业地产企业审慎拿地、合理布局，并通过轻资产运营、收并购等方式多渠道拓规模、稳增长；另一方面，企业加大数字化转型力度，着力提升运营管理能力，打造以“智慧商业”为核心的企业竞争力，并进行产品与服务升级，提升客户体验，进一步优化租户结构，保障稳健运营。同时，疫情的反复影响，线下市场大受打击，而线上市场成为兵家必争之地。

据睿和智库不完全统计，截止到2022年3月31日，全国范围内共新开业购物中心项目50个，总体量约420.4万平方米，同比2021年第一季度的55个新开业项目差距不大。其中1月新开业项目数量最多，为43个；2月新开3个；3月新开5个。数量急转直下的原因是全国多地爆发疫情，防控步步升级，尤其深圳、上海深受疫情影响，3月中旬上海开始封城，购物中心近乎停滞。

从体量上看，5-6万平方米的购物中心备受青睐，10万平方米以上数量较少，这也与企业规模和运营能力密切相关。开业项目中，世纪金源商管的遵义方圆荟·自游港广场以40万平方米位居第一。

1月8日，在中国一汽与万达集团签署战略合作协议四个月后，全国首个具备新能源生态服务链的万达红旗体验中心在北京丰科万达广场正式开门营业，这是万达集团进军汽车服务领域的重要标志。

1月19日，王府井集团发布公告称，公司旗下东安睿锦对外营业。该项目为王府井旗下首家买手制百货，王府井称是公司探索百货业态转型创新的重要举措。

2月15日，大悦城控股横跨2021及2022年的自创IP活动“大悦中国开门红”圆满收官。2021年12月10日至2022年2月15日，大悦城控股全国26个商业项目销售总额突破61亿元，同比提升26%；客流量达4400万人次，同比提升19%；会员新增66万人，同比提升58%。

3月15日，金科商业正式签约四川营山华邦“时代天荟”轻资产项目，加速布局轻资产服务。此前，金科商业已陆续在长沙、济南、重庆等地布局。据悉，该项目约7.7万平方米的纯商业街区，服务模式为全流程商销一体化轻资产管理输出，包括项目市调、产品设计、项目商业定位、招商运营、商业销售及资产融资等核心服务内容。

3月16日，K11集团宣布，集团旗下全资子公司深圳新艺思成功投得上海金桥地铁上盖项目商业部分管理服务项目。K11拟透过轻资产管理的合作模式，将旗下专为新世代打造的“文化沙盒”—— K11 首次引入上海。此次中标项目标志着K11集团正式进军轻资产管理市场，预计2023年底商业管理轻资产项目将增至10个。

3月17日，龙湖上海首个商业轻资产项目龙湖创智生活，落地杨浦区中环五角场商圈。济南西龙湖天街TOD综合体规划图出炉，项目总建面22.2万平方米，其中龙湖天街商业面积约15万平方米、龙湖商业街商业面积约0.8万平方米，基本上确定是济南最大的龙湖天街。

从新增项目布局来看，企业除了布局经济发达、消费需求强劲的一二线城市外，2022年第一季度，五线城市新增项目17个，占比最多。在新型城镇化战略下，随着核心城市群规划落地实施，消费下沉趋势更加明显。这部分城市商业地产市场存在发展机会。部分企业适度加大在四、五线城市的布局力度，实现规模快速扩张。

图1：2022Q1全国新开业购物中心项目城市布局占比

资料来源：公开资料，睿和智库制图