研究员｜小梨 编辑｜曹杰军

从房地产行业的高光到至暗，苏州银行做到了有福没能同享，有难反而同当。

2021年，苏州市工业总产值超4万亿元，一举超越上海、深圳，成为全球第一大工业城市，GDP增速也达到了8.7%。

可发源于“最强地级市”的苏州银行，去年的营业收入为108.29亿元，同比仅增长4.49%；2022年一季度，苏州银行营业收入30.01亿元，同比增长率微增至5.01%，与宁波银行、南京银行、杭州银行这三家同属于长三角地区的同业相比，增长率位列倒数第1。

近两年，房地产行业出现的暴雷事件，对银行业也造成不小的冲击。苏州银行自4月发布年报后，大幅度攀升的房地产不良率也引起了投资者的关注。

上市前为降不良，房地产贷款把控严格

2016-2020年五年时间，是中国房地产市场的发展高峰期。

这段时间，苏州银行的战略规划都选择在“小微、三农、零售、文化金融”等特定领域深入发展，并非房地产领域。

究其原因，彼时苏州银行在为上市做准备工作，着力于解决不良率居高、资本金不足等历史遗留问题，没有选择加大对房地产行业的投放力度。

纵向来看，房地产行业的贷款金额反而呈现收窄趋势。

到2019年正式上市，苏州银行房地产行业的贷款金额占贷款总额比例由6.34%下降至3.44%。比较起来，同业中北京银行的房地产贷款金占比则达到10%。

根据以往苏州银行的公开信息，该行对房地产行业的贷款把控较为严格，只择优选取房地产项目适度介入，以保证稳定发展。

上市之前，公开信息披露中，苏州银行仅有1笔1300万元的抵押类贷款被划分为不良贷款，且抵押资产的处置收益可以覆盖未偿还本息。

不过尽管地理位置十分优越，但是苏州银行的经营状况却较为普通，在上市城商行梯队中长时间处于中下游水平。

相较起来，其他江浙沪地区的城商行几乎包揽了赛道头部位置。

上市后逆势违规操作，房地产不良率骤升

在规模受限、盈利难保证的情况下，正式上市后，自2020年开始，苏州银行再次加大对房地产行业的贷款投放力度，发放规模每年净增在10亿元以上。

拆解苏州银行贷款结构，也是从2020年开始，该行房地产业的不良贷款金额首次达到0.89亿元，行业不良率增长至1.36%；2021年的房地产业不良贷款更是直接增长至5.14亿元，行业不良率攀升至6.65%。

2021年5月，苏州银行为了尽快增收，甚至还违规操作贷款资金流入房地产开发企业账户，宿迁分行因此事被银保监局开罚单罚款30万元。

可惜的是没选准对的时机。房地产行业此后便遭遇黑天鹅事件，不少大型房企出现了风险信号，部分个人住房贷款也因为疫情影响出现了还款困难的情况。

应对当前状况，苏州银行加大了拨备计提力度，2021年拨备覆盖率达到422.91%，同比上升了131.17个百分点；2022年一季度进一步上升至463.64%。

此前作为“最强地级市”的苏州，房地产市场可谓是炙手可热。2021年时房贷利率则升至6%以上，部分银行利率逼近7%。2022年4月以来，苏州市房贷利率已经触底，下调至4.6%，跟5年期LPR利率持平。

这样一来，苏州银行在利息收入方面的压力会进一步增强，结合2022年一季度，苏州银行净息差再次下降，降低至1.77%，已经是连续第5个季度产生下滑。

此外，面对宏观政策的实体导向越来越明、涉房指标越来越多、融资平台越来越严、网贷规范越来越细等等，苏州银行未来发展经受的挑战不容小觑。

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来源：睿蓝财经