这是一篇迟到的年报解读，但我们还是想聊一聊万科。

很遗憾，素来喜欢带节奏的领头羊万科，2021年的表现不但辜负了股东和行业的期许，还率先坠入黑铁时代。

相比年度业绩亮眼的龙湖、华润置地，万科的表现可谓“出乎意料”，甚至在一些业绩指标上让资本市场大跌眼镜：销售额和销售面积均同比下滑；营业成本增长迅速；毛利率同比下降7.4个百分点至21.8%；而归母净利润更是腰斩，同比下跌45.75%......

提前降速降早了？

2021年，开发的增量规模依然保持增长态势。

数据显示，2021年全国商品房销售面积达17.9亿平方米，销售额达18.2万亿元，双双创下新记录。尽管万科仍以6277亿元的销售额排名行业前二，但销售额同比2020年下降18.4%；而销售面积也下降10.8%至3807.8万平方米。

事实上，销售面积和销售额双降的原因与万科战略相关。2018年，大部分房企沉浸在高杠杆、高负债、高周转模式中无法自拔时，万科就已公开喊出“活下去”的口号，强调节衣缩食，大幅放慢发展速度。

图1:2016年-2021年万科土地储备情况（单位：万平方米）

截至2021年底，万科在建项目总建筑面积为10367万平方米，是五年来首次下降。同时，2021年万科新项目总规划总建筑面积为2667.4万平方米，已不及高规模前夕的2016年；而报告期内规划中项目总建筑面积为4521.7万平方米，也比2016年少了489万平方米，土地储备整体都表现出下滑的趋势。

库存储备直接影响公司销售情况，加之2021年的几次重磅行业调控，导致以上销售指标的下滑。而土储的下降也为营业收入减缓、开发业务的毛利率的大幅下降埋下了伏笔。

成本激增，营收增速“跳崖”

在此情况下，万科营业收入增长疲缓。截至2021年底，万科录得营收4528亿元，同比2020年仅增长8.04%。

营收增速方面整体下滑。万科2021年营收增速同比2020年下降了5.88个百分点，比2019年下滑15.55个百分点，整体趋势贴合了公司发展战略。

图2:2016年-2021年万科营业总收入的发展情况

戏剧性的是，2018年万科提出“活下去”的口号出发点是为了降本提效，提升管理能力。可结合今年的营业成本来看，却并未达到想要的效果，反而有南辕北辙之态势。

据企业公告，2021年万科营业总成本高达4031亿元，同比大幅增长15%，远高于同期营收增速。且自2019年开始，万科总营业成本的增速就高于营业收入，截至2021年，二者差距逐渐拉大近7%。

图3:2016年-2021年万科营业收入收和营业成本增速情况

总营业成本的迅速增加，主要是营业成本和销售费用导致。数据显示，2021年，万科的营业成本为3540亿元，同比2020年增长19.39%；销售费为128.1亿元，同比增长20.39%，两者都增长十分迅速。

表1:2020年-2021年万科销售费用和营业成本增长情况

万科官方回应称，过去房企通过“销售费用换销售额”的模式已经不再适用了，今年的销售费用的增长主要是推广广告费用和销售佣金增加导致的。

而营业成本的大增，主要是拿地成本和人工成本上升导致。据万科集团董事会主席郁亮表示，过去万科旗下多赛道发展速度过快，也承担了有关成本。

归母净利润几乎腰斩

销售额下降、土地储备量下降、营业成本增速迅猛等一系列指标似乎都能指向一个结果——净利润下滑。

此前业界也都预判过万科的净利润会大幅下降，但出乎市场意料的是，2021年万科净利润仅为380.7亿元，同比大幅下降35.8%，而归母净利润更是下降了45%，几近腰斩，这也是万科上市31年来出现的第三次下滑。

图4:2020年-2021年万科盈利情况

对于归母净利润的大幅度下降，万科在财报中给出了三个原因：

毛利率下滑是万科归母净利润下降的核心原因。2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，在头部企业内也处于较低地位。

表2:2020年-2021年部分头部房企毛利率变化情况

而这主要是由于受到近年来结算项目地价占售价比上升的影响，导致万科开发业务毛利率下降至23.0%。毛利总额也从905.7亿元下降到717.0亿元，同比减少188.7亿元。

2021年万科投资收益66.1亿元，受按权益法确认的联合营项目收益减少以及处置子公司的收益减少影响，较2020年135.1亿元的高位水平减少了69亿元。其中，按权益法确认的投资收益减少，主要由于联合营项目毛利率下降及投资其他业务的收益减少。

2021年下半年以来，市场明显下行，万科按照审慎原则，对2021年末资产进行了全面减值测试，对部分项目、个别股权投资计提了35.3亿元资产减值（其中存货减值31.2亿元和其他资产减值4.1亿元），合计减少权益净利润约25.5亿元。

子业务贡献杯水车薪

从白银到黑铁，万科提早带节奏的同时，自己也在多赛道布局，试图对冲行业趋势引发的企业经营波动，这些赛道被外界视为未来万科盈利的第二增长曲线。

• 物联网大数据平台万物云在业内率先完成“住、商、城”全域空间服务覆盖，2021年收入首次超过200亿元，同比增长32%；

• 万科泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商，近三年收入复合增速40%，2021年营运净收入（NOI）同比增长193%；

• 万纬物流已做到冷链仓储规模国内第一，近三年收入复合增速超过50%，并获得淡马锡、GIC等知名机构战略投资；

• 印力集团管理规模、收入、轻资产管理输出保持业内第一阵营，近五年收入复合增速为20%。

但远水解不了近渴，几大子业务的占比太小，与开发物业动辄几千亿的营业收入相比可谓杯水车薪，难以给万科“解渴”。且新业务如今都在成长阶段，反而需要万科为子业务“交学费”。数据显示，仅子业务的折旧摊销费用就达80亿元，客观上也影响了万科的净利润。

结语

3月31日的2021年报发布会上，万科董事会主席郁亮说道：“‘止跌企稳，稳中有升’是万科2022年的工作任务，相信万科有信心与底气能够完成任务。”但数据研究发现，2022年一季度地产下行压力持续，百强房企业绩同比腰斩，万科1-3月签约销售额为1044.1亿元，累计同比下降也达41.9%，未来发展只能祝万科“好运”。