作者 | 张爱

编辑 | 张琦、童洋

视觉 | 童洋

责编 | 韩玮烨

3月31日，星盛商业（06668.HK）发布2021年度业绩公告。数据显示，2021年星盛商业实现营收约人民币5.72亿元，同比增长约29.5%；毛利约人民币3.30亿元，同比增长约32.9%；经营活动现金流约2.0亿元，同比增长约49.4%。净现比1.1，资产负债率20.5%，同比下降42.5个百分点。

虽然星盛商业规模小，但经营性指标一片向好。值得一提的是，公司毛利率远超华润万象生活，净利率水平在已发年报的港股物企中排名第一。

收入增长近三成

星盛商业是星河控股集团旗下纯商业运营服务商，2021年1月在港交所上市。以委托管理、整体租赁和品牌管理输出三种为主要运营模式，为商业项目提供覆盖商业策划、设计顾问、工程顾问、招商服务、企划推广、商业营运等全流程的商业管理服务。旗下拥有COCO Park、COCO City、iCO、COCO Garden、第三空间共五大商业品牌。

年报显示，星盛商业2021年实现营业收入5.72亿元，同比增长约29.5%。从收入模式来看，委托管理服务是主要收入来源，但其占营业总收入的比重较2020年有所下降，品牌管理输出服务占比较2020年上升9.1个百分点。

表1：2020-2021年星盛商业收入构成及占比

对于增长原因，星盛商业表示，一方面由于近年来开业项目运营良好，带来了收入稳健增长。截至2021年12月31日，星盛商业在营项目24个，在营面积达182万平方米。2021年，星盛商业出租率维持在94%，略比2020年下降0.3个百分点。合作商户数量超4300家，全线销售额较2020年同期增长约33%，同店销售额较2020年同期增长约21%。

另一方面在于筹备项目及前期咨询项目数量增加，导致提供定位、建筑咨询及招商服务的收入增加。截至2021年12月31日，星盛商业向84个商用物业项目提供服务，覆盖国内25个城市，其中包含32个咨询服务项目。合约建筑面积390万平方米，当中62.4%由独立第三方开发或拥有。

毛利率高达57.75%

2021年，星盛商业毛利率为57.75%，同比上升1.4个百分点，超过与其同日发年报的中骏商管和华润万象生活。数据显示，中骏商管的毛利率为47.2%，华润万象生活的毛利率为31.1%。2021上半年商管型物企毛利率榜单中，星盛商业以56.7%位居榜首、中骏商管49.3%排名第二。

对此，相关业内人士表示：“相比于其他物企，星盛商业商管属性突出，另外，星盛商业深耕深圳与大湾区，外延至长三角城市群，城市的消费水平较高，盈利较高。”

此外，数据显示，已发布年报的49家港股物企2021年利润总计233.67亿元，平均净利润为4.77亿元，平均净利率取得13.76%。星盛商业以1.84亿元的净利润排名21位，虽然净利润低于行业平均水平，但净利润率32.14%排名第一。

表2：港股上市物企中净利率TOP10企业

现金流方面，星盛商业经营性净现金流超净利润。2021年度，星盛商业实现经营性净现金流2.0亿元，同比增长约49.4%，净现比1.1。截至2021年年底，星盛商业现金余额为12.7亿元。

截至报告期末，星盛商业资产合计14.32亿元，同比增长224.66%。其中，流动资产合计13.20亿元，同比增长257.84%。负债方面，星盛商业总负债2.937亿元，同比增长5.67%；流动负债合计2.303亿元，同比增长10.48%。资产负债率20.5%，同比下降42.5个百分点。

对于资产负债率大幅下降，星盛商业表示，主要由于上市所得的8.418亿元收入及2021年的营业收入所得，且截至报告期末公司无任何银行贷款。

优于头部企业的净资产收益率

“这么多财务指标，如果只能选一个，我选的是 ROE。”——巴菲特

净资产收益率，俗称ROE，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东投资可以收回多少企业的利润，指标值越高，说明投资带来的收益越高。也意味着企业具有强大的护城河，可以产生更多的“实际可分配利润”。

虽然星盛商业营收、毛利润、净利润全面向好，但净资产收益率从2020年的131.67%下降至2021年的28.87%。

图1：2017-2021年星盛商业ROE变化

数据显示，2020年38家上市物企平均ROE为26.3%，其中星盛商业平均归母股东权益9633万，归母净利润1.268亿元，ROE高达131.67%；2021年星盛商业平均归母股东权益6.404亿，归母净利润1.849亿元，而ROE仅为28.87%，远低于2020年水平。

据星盛商业年报，净资产收益率急转直下的原因是平均归母股东权益的大幅增长，而这主要由于星盛商业报告期内公司经营收益，以及2021年1月星盛商业上市带来的股东权益增长。

虽然同比2020年大幅下降，但28.87%这个数据在行业内表现仍不俗。2021年相关企业年报显示的ROE来看，碧桂园服务15.89%、华润万象生活13.09%、雅生活24.89%、融创服务14.94%、保利物业13.05%。星盛商业较高ROE的背后是母公司星河控股稳定的资源支持以及星盛商业独特的运营模式。

截至目前，星河控股土地储备约3300万平方米，且主要集中在大湾区的核心位置，可以为星盛商业提供稳定的增长来源。

2014年，星盛商业迈出了轻资产输出第一步，虽然整体规模不算很大，但星盛商业提出一条属于自己的道路，即做“小而美”。据悉，星盛商业大多数项目体量都在6-10万平方米，为了实现“小而美”，星盛商业致力于智能化平台打造，获取精准数据，对项目进行精准定位及精准营销。星盛商业表示，商业模式可以复制，但商业形式一定是一店一策、一事一议、一城一议，现在商业不应该有所谓的异地复制的概念。

结语

综合来看，星盛商业2021年业绩整体向好。作为上市首年的成绩单，星盛商业可谓是湾区商管“尖子生”。

而对于2022年的目标，该公司管理层表示，展望2022年，并不会比2021年更加容易。但是星盛商业还是会围绕核心战略，进一步实现2022年新增面积不低于70万平方米、新开业项目不少于8个、出租率不低于95%，以及5年5倍业绩的目标。