3月31日，万科集团（下称“万科”）在线召开了2021年业绩会。

过去一年房地产市场销售骤然遇冷，融资端口几近枯竭，资金链的紧张几乎前所未有，违约不断，暴雷也不再鲜见。

集团董事会主席郁亮将其定性为“黑铁时代”。他在年初的公司年会上强调行业困境和万科处境的严峻性，指出2022年是破釜沉舟、背水一战的一年。

伴随着巨变和阵痛，行业越过青铜时代，直接由“白银”来到“黑铁”。

为了应对这场生死之战，万科从战略、组织、人员、机制、文化等多方面入手，取消了所有高管层级，全部下沉到一线，整个集团省吃俭用、营造节衣缩食的战时氛围。

即便郁亮早有铺垫，金融机构也打了预防针，但这张年报的揭晓依然超出市场此前预期。

数据的不乐观，让反思与检讨成了业绩会的主基调，郁亮坦言业绩表现让股东失望了，他在会上向52万名万科股东致歉。

近2个小时的会议万科省去了业绩介绍，管理层将更多的时间用于复盘、自省和展望。

开场中郁亮表示昨晚特别忐忑不安，他形容自己像个考试没考好的学生，要拿成绩单给父母看一样，表示“完全能力理解股东的各种情绪，不满也好，失望也好，困惑也好，关切也好，自己感同身受”。

2021年，万科实现营业收入4528亿元，同比增长8%，然而对应毛利由去年的1205.8亿元降至956.9亿元，降幅达到20.64%；净利同比下滑35.8%至380.1亿元，期间归属于上市公司股东的净利润225亿元，同比下降45.7%。

从年报来看，万科利润下降主要源于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失三方面。

报告期内，万科投资收益66.1亿元，较2020年135.1亿元的高位水平减少了69.0亿元，主要是由于联合营项目毛利率下降及投资其他业务的收益减少。

此外，2021年万科还计提了35.3亿元的资产减值，包括31.2亿元的存货减值和4.1亿元的其他资产减值。

这是万科继1995年和2008年之后，在公司38年发展史上第三次出现净利下滑。郁亮说，“每次下滑背后都暴露出我们在过去发展中累计的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式给我们敲响警钟。”

他在会上反思了净利近乎腰斩的原因，一是出在管理方式上，“万科过去一直是采用充分授权、分布式的特点，这在行业快速增长时期有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈，单一公司、单一区域不具备赢得竞争所需要的全部能力，这时候会表现出参差不齐跟离散度大的问题，部分项目不及预期，拉低了整体表现。”

二是业务方面，多赛道同时探索的成本比预想更大，“过去开发业务增长速度快，承担了有关成本，市场环境变化之后，这些学费对业绩的影响就显露出来了。”

销售方面，2021年万科房地产开发业务销售金额6277.8亿元，对应销售面积3807.8万平方米，分别下降10.8%和18.4%。分区域来看，上海区域、南方区域、北京区域实现销售2244.8亿元、1450.3亿元和920.2亿元，排名前三，随后依次为西南区域、华中区域、东北区域和西北区域。

这是一场先抑后扬的业绩会，在复盘反思后，郁亮也主动提及市场最为关心的未来盈利能否止跌企稳。

他说，“万科今年的工作任务有八个字‘止跌企稳，稳中提升’，信心来自于外部基础和内部基础。”

根据郁亮介绍，政策基础和行业基础构成了两个外部基础。

内部方面，目前万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，可支撑未来2-3年发展需要，截至去年底，万科已售未结金额超过7100亿元，是2021年结算收入的1.6倍。充足的弹药和经营、服务类业务的持续向好，以及长期稳健经营和领先市场的信用构成了郁亮眼中万科止跌企稳的三个内部基础。

总裁祝九胜也对毛利水平给出了指引“未来两年开发业务毛利率维持在20%左右”，去年下半年以来投资机制发生了变化，新机制下投资质量提升将对未来毛利率形成保障。

会上，郁亮将不小的篇幅留给了经营、服务类业务。

2021年，万科的商业、物业、物流、长租业务分别实现营收76.22亿元、240.4亿元、31.6亿元和28.9亿元。

郁亮试图透过一片数字矩阵说明经营、服务类业主的持续向好，“物业收入过去十年复合增速超过30%，物流近三年达到52%，公寓业务近三年达到40%，印力近五年为20%，2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿。同时，上述业务NOI率都表现出了良好势头。”

此外，探索这些业务的学费，大部分已经交完。“今年非开发业务总体将开始形成正向贡献”。

加上社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大，符合投资收益标准的资产却不多，形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资，也为经营、服务业务提供了很好的资产增值变现出路。郁亮认为经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。

他不满资本市场对于这些业务的估值，呼吁“机构投资者能够用新的估值模型来看万科的业务”。

“很多人说你分拆不就行了吗？问题是我总有不断孵化的，在这里面的时候怎么办？”如何看待万科的市场价值问题，是郁亮特别感兴趣的话题。

董事会秘书朱旭对此给出了解释，“这次的回购我们策划了很久，其实去年的时候就考虑过要回购。今年3月份，万科在9个交易日内股价就从19.5元跌到14.4元。”朱旭称这一波动后属于“非理性下跌”，当时公司就决定启动回购来维护股价。

“可3月是年报窗口期，未通过联交所批准，于是就把回购议案跟随年报提交董事会审议，回购议案里约定股价是在董事会审议之日前30个交易日的均价。”朱旭如是说。

2021年，万科在“三道红线”方面依然维持了“绿档”要求，净负债率29.7%，有息负债总额2659.6亿元，同比增长2.9%，其中长期负债占比提高至78%。报告期末，公司在手货币资金1493.5亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.5倍，较2020年末提升约0.2倍。

4.11%的融资成本和较低的负债水平也让市场关注万科是否会借机进一步扩大负债规模，加大投资，祝九胜表示，在保持“绿档”的目标下，“只要业务还在往前发挥，我们的融资是会适当增加”。郁亮也透露，在安全的情况下，会留意收并购相关机会。