当下，中国房地产开发行业正经历着有史以来最难熬的阶段。

从去年接连不断的暴雷，到今年相继宣布业绩亏损，再到集体通知财报延迟发布，一众房企被内外因素合力打了个措手不及。

据易简财经不完全统计，今年3月份的房企财报季，包括世茂、融创、恒大、富力等十余家房企已告知将延迟发布2021年业绩报告。

去杠杆来得如此迅猛，能准时发布财报的，除了招商蛇口、金茂等央企，还包括碧桂园、龙湖等民企。

看完它们的数据，可以看到无论是央企还是民企，这几家房企的共通点是：做到了“大而稳”，在行业整体较为惨淡的2021年，都体现了积极的底气。

穿越周期的业绩

准时发布财报的房企，以央企和优质民企为主，先来看看财报数据。

营收上，央企仍保持良好节奏：招商蛇口同比增长近24%，金茂同比增长50%。

在民企中，2021年老大哥碧桂园营收5230.6亿元 ，同比增长13%。

另一家TOP10房企龙湖则实现2901亿销售，同比增长7.2%，营收近2234亿，同比增长21%，毛利同比增长4.6%至565.4亿元，尤为不易。

房企毛利率下降已成趋势，不少甚至下滑至18%以下。而在此指标上，龙湖25.3%是一大亮点，且有持续性。龙湖管理层指出，未来两年里历史项目将陆续进入结算通道，地产开发毛利还会保持20%，整个集团保持在25%的水平。

在另一重要指标销售回款率上，央企金茂为96%，招商蛇口三年平均为78%，而作为民企的碧桂园，连续六年超90%，龙湖在去年也做到了90%以上。

其中龙湖是一个很好的样本，向好的数据源于其对于商业模式的思考：那就是奉行“长期主义”，打造利润增长点。

整体来看，商业运营、租赁住房，加上正在分拆上市的物业，龙湖的三个经营性业务总体收入达到了188.3亿元，同比增长39%。

具体来看，毛利率最高的是投资性物业，去年高达近75%。房屋租赁方面，龙湖冠寓运营已超十万间，首年实现盈利，预计未来保持20%以上增速。

而在商业板块，包括龙湖、万达和华润在内的房企，都在加大对于轻资产商业模式的投入。去年，龙湖商业出租率达到97%，商业租金收入同比增长40%至81.5亿。

财务自律为核心

在震荡周期下，还能掌握主动权的房企，离不开财务的自律。

央企以稳规模，严控负债著称，像中海、华润置地等负债率常年低于50%。而在过去一众高歌猛进的民营房企中，万科和龙湖的负债率低是出了名的。

2021年，万科净负债率为29.7%，仍处于行业低位，龙湖也再一次用数据刷新财务安全的上限。

首先是三道红线。截至2021年，龙湖的净负债率进一步下降至46.7%；现金短债比达到6.11倍，若扣除318.1亿元预售监管资金，仍高达3.88倍；剔除预收款后的资产负债率为67.4%，已连续六年位列绿档。

龙湖CFO赵轶表示：2022年龙湖的到期债务大概是140亿元，刚性还款的压力一共只有70多亿元，龙湖一定会控负债，保持个位数的债务增长，两位数的营收增长。

其次是融资成本与渠道。财务的安全意味着在融资市场的优势。

央企的融资成本向来优势明显。如金茂去年进一步降至3.98%。民企中，龙湖的融资优势足以与央企媲美。截至2021年底，龙湖平均借贷成本为4.14%，创历史新低。今年龙湖发的两笔公司债，利率分别为3.49%和3.95%。

而在融资渠道和规模上，今年1-2月，房企发债TOP10房企中，国企占据七席，仅有龙湖、滨江等少数经营稳定的民营房企发债超过20亿元。金融机构重点考虑的是风险偏好，随着信贷政策松绑，发展稳健、财务自律的央企及优质民企将更容易获得资本青睐。

资本市场的信心

回顾这半年来的房地产市场，从去年底调控政策纠偏，到最近住建部对2022年房地产工作定调，促进房地产市场健康稳定发展成为重点。

从长远发展来看，房地产行业分化将继续加快，秉持稳健与长期主义的房企，不仅在行业角逐中，在资本市场上，优势与价值也将进一步凸显。

现在判断一家地产公司未来市值能否持续增长，并不是要看它跑得多快。在低负债率低杠杆的情况下，还能持续“内生增长”的地产公司才有未来。

对于龙湖这类杠杆率低于行业，但成长远高于行业的房企，资本市场给予青睐是必然。

截至3月31日，龙湖动态市盈率为8.4倍，处民营房企高位，总市值2448.4亿港元。商业模式和业绩更优秀的公司，市值是普通地产公司的2倍甚至3倍都很正常，这是资金追逐确定性优质资产的必然结果。

得益于资本市场的认可，2021年3月，龙湖被纳入恒生指数成份股，正式跻身蓝筹股行列。

正如龙湖董事会主席吴亚军在业绩会上所说：“穿越周期并不是说龙湖有眼光，因为未来是模糊的，就是看不清楚的。在看不清楚的时候，靠原则、靠底线思维才可以走得长远。在制定战略的时候先想生死，做长是第一目标，其次是做强，做大是自然而然的事。”

目前房地产行业的淘汰赛还未完全落幕。如何保持稳健、凸显价值依旧是各家房企未来需重点研究的命题。

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