“十四五”开局之年，中电光谷(00798)交出了一份亮眼答卷。

3月25日，中电光谷发布了2021年的全年业绩财报。数据显示，中电光谷2021年的收入为45.31亿元，同比增长48.6%;归母净利润为6.4亿元，同比增长37.9%。

考虑到2020年由于疫情的影响或存在低基数的可能，因此将2021年的业绩与2019年时相比更能反映中电光谷此份财报的真实质量。通过对比发现，在2021年，中电光谷的收入较2019年增长34.13%;归母净利润较2019年时增长12.48%。

显然，在经过2020年由于疫情影响导致增长的短暂停顿后，中电光谷已重回高增长赛道。而这背后，得益于中电光谷深度融入中电信息，以产业服务为依托的“资源共享平台”不断被完善，聚力构建了强大的产业生态体系。基于此，中电光谷以园区运营服务为主体，园区开发为支撑，产业投资为引擎的“一体两翼”的业务布局取得明显成效。

展望2022，这是中电光谷为实现“十四五”规划目标的加速升级年，随着公司转型变革的持续深入，中电光谷有望继续保持高质量增长，在2021年的基础上迈上新台阶。

“一体两翼”全线发力，转型成效凸显

自2019年提出“一平台两方法论”的长期发展战略至今，中电光谷已经由专业产业园开发运营集团，升级成以产业园区开发运营为基础的“创新生态”和“产业资源共享平台”构建者。在此基础上，为进一步激活产业生态资源，中电光谷以园区运营为主体，园区开发为支撑，产业投资为引擎的“一体两翼”战略格局于2020年基本成型，并在2021年大放异彩。

据财报显示，园区运营、园区开发两大业务的协同发力是中电光谷2021年收入大增48.6%的直接原因。报告期内，园区运营服务的规模体量持续增长，综合运营模式不断优化，各分部业务均实现了成长，共同推动中电光谷园区综合运营业务的高速发展。

详细来看，在设计与建造服务方面，为实现区域产业升级，提供高品质的产业综合运营服务，中电光谷大力推动“P+EPC+O”的商业模式。面对各当地政府推出的“新基建”和“城市更新”计划带来的商业机遇，“P+EPC+O”模式成效显著，中电光谷与宁波、宜昌、洪泽、呼兰等多地推进政府和平台公司的“P+EPC+O”合作，多个项目已签订前期策划(P)类合作;且在咸阳、成都、淮安、太原等地的8个项目在完成(P)之后正有序落实(EPC)进程，这带动设计与建造服务板块收入大增64.85%。

物业管理服务方面，中电光谷继续推广智慧园区、智慧社区管理模式，为广大业主提供全方位、一站式的物业管理服务。报告期内，依托智能服务系统连续中标多个项目，新增签约中国长江三峡集团、江夏菜鸟物流园、武汉地铁11号线、湖北省博物馆、华能电力等16个项目，在管服务面积增至2214.3万平方米，带动该板块收入增长21.8%至7.6亿人民币。

园区物业租赁板块方面，公司自持优质物业带来稳定现金流的同时，双创服务体系再创新高度。截止2021年12月31日，OVU创客星已成功运营并申报荣获2个国家级示范基地、6个国家级科技企业孵化器、10个国家级众创空间、1个国家级广告产业孵化基地、8个省级孵化器、8个省级众创空间等，双创平台持续扩容，平台赋能能力不断提升。

此外，中电光谷园区的数字化能力再度增强，外拓获新突破。智通财经APP了解到，在不断的迭代优化下，公司数字化运营系统已形成标准化模式，目前已覆盖全国35个城市的50个园区，积累企业4759家，使用用户72101个，并在国家级网络安全基地获得示范应用。报告期内，在做好武汉网络安全基地的基础上，中电光谷与重庆长寿高新区政府和包头市青山区政府分别签订数字园区综合运营项目，实现了数字园区业务对外拓展的突破。

得益于全方位的成长，园区运营服务的收入增长34.48%至21.49亿元，利润增长31.34%至2.75亿元。收入与利润的快速增长，证明园区综合运营业务在产业资源共享平台的业务协同下实现了高质量发展。

而在运营业务高速成长之际，中电光谷的园区开发业务亦有新突破，市场认可度持续提升，标杆效应明显。报告期内，中电光谷产业园销售收入的贡献城市达到14个，项目达到17个，新增引入21家客户入园，新增签约面积45.8万平方米，签约金额32.16亿元，同比增长36.7%;同时，结转收入面积36.7万平方米。

财报显示，园区开发收入贡献前三名主要来自青岛、上海、长沙。其中，青岛光谷联合发展有限公司开创“政企互动”新模式，成功招商中国海洋工程研究院。上海中电信息港全面执行“敏捷定制”，成功签约池州九华领航科创投资有限公司等客户。长沙信息安全产业园全面发力，成为长沙独占鳌头的创新综合体，是继北京之后的第二个国家网络安全产业园，引领长沙产业地标4.0升级版，成功打出了标杆项目的示范作用。

报告期内，园区开发业务的收入为23.81亿元，同比增长64.09%，利润为6.05亿元，同比增长5.95%。作为中电光谷发展的压舱石，园区开发业务在2021年持续稳健发展，收入占比亦提升至52.6%。

产业投资作为园区招商的重要抓手，亦成为了中电光谷利润构成的重要组成部分，是公司转型过程中的强力支撑点。零度资本和中电中金组建了多支产业投资基金，截至2021年12月31日，二者管理的资金规模分别为13亿、50亿，合计完成了近100家科技企业的股权投资。其中，零度资本形成以信创与网络安全、数字城市、智能硬件和网络视听为特色构建产业生态;中电中金则重点关注半导体和电子相关的先进制造产业价值链。

报告期内，由中电光谷(深圳)产业发展有限公司投资，且投前估值40亿元的的华大北斗引入了5家投资者完成C轮融资，这使中电光谷获得3.63亿元的投资收入，所持华大北斗的股份调整为9.78%。同时，由武汉光谷及公司全资投资的OVU产业基金共同投资的慧聊无限于2021年9月完成C+轮融资，投后估值16亿元。增资完成后，中电光谷对其持股比例为15.8%。

从业绩来看，产业投资的盈利结构显著改善，该业务2021年的投资收益为3.32亿元，较2020年的8903.7万元大增273%，这表明中电光谷的产业投资业务进入收获期。

此外，得益于“一体两翼”业务布局的协同发展，坚守经营现金流为正的底线思维的中电光谷大力推进“敏捷定制”方法论、组织供应链金融方案等措施下，实现了报告期内经营活动净现金流入1.56亿元，经营活动现金流持续三年为正。同时，公司资金流动性亦相应提升，流动比率从1.27增加至1.35。即使中电光谷为保持增速加大园区投资，但公司负债率仍保持在60%以内，资产结构持续良好。

三大逻辑支撑中电光谷2022年持续高成长

“十四五”开局之年便取得一份远超市场预期的成绩，体现了中电光谷转型成效的显著，亦为公司实现“十四五”战略目标打下坚实基础。智通财经APP认为，进入2022年后，中电光谷仍有望保持快速增长。之所以有此观点，主要得益于中电光谷的发展有以下三大逻辑支撑。

其一，政府稳增长的大基调下，园区运营业务有望多维度受益。

2022年是实施“十四五”规划承上启下的重要之年，是党的二十大召开之年，维稳尤为重要，今年全国GDP增长目标设为5.5%左右亦是对“稳字当头”的具体表现。为实现相应目标，今年中央财政对地方转移支付增加1.5万亿元，总体规模达到9.8万亿，增长幅度前所未有;同时，地方政府2022年将以专项债券的方式新增投资3.65万亿元;预计全年降税减税2.5万亿。

地方财政支付能力的提升，有利于中电光谷加速收回账款，提升资金流动性加快公司业务发展;于此同时，地方政府的投资能力亦随之提升，“新基建”、“城市更新”等项目有望迎来超前投资，大力推广“P+EPC+O”合作模式的中电光谷有望以更高效的速度、更优质的服务获得更大市场。中电光谷表示，2022年将力争实现新增6个以上的P+EPC+O项目开工，这将为园区综合运营服务的持续增长打下基础。而减税降税的落实将增强中小企业的投资信心，提升对园区租赁的需求。

其二，数字化发展作为综合运营转型的第二路径，亦有望成为中电光谷园区运营的新增长曲线。

作为中国电子集团成员企业的中电光谷，其发展与中国电子高度相关。在“十四五”中，中国电子的战略定位是网信产业的核心力量和组织平台，将通过构建PKS产业生态，实施数字中国、“百城万企”计划，中电光谷作为其旗下成员，将参与到中国电子的相关项目建设。

基于此，中电光谷的数字园区系统的建设和推广有望全面提速，加速向全国市场覆盖，这将带动平台整体数字化能力的显著提升，有望将公司的数字园区系统打造成为数字中国建设的支撑力量。同时，在“百城万企”计划中，中电光谷可持续壮大“双创”平台，通过产业资源的共享，进一步实现对具有特色的科技企业的赋能和对孵化器、众创空间的建设。

其三，园区开发业务在建面积的增长、以及丰富的园区开发土地储备为中电光谷园区开发业务的持续增长奠定坚实基础。

据财报显示，截至2021年底，中电光谷产业园区新开工的面积合计90.6万平方米，同比增长5.7%，在建面积共计150.2万平方米。报告期内，中电光谷新增储备了重庆、绵阳、南通等5个产业园项目，截至期末公司在多个城市拥有优质产业园用地储能约711.8万平方米。

且中电光谷明确将“敏捷定制”作为2022年园区发展方式转变的主要抓手，加快产业园区建设模式创新和经营逻辑的重构，在充分强调规划和建设设计的“灵活、多变、动态”的基础上，从提升经营管理质量的角度制定开发过程的标准化指标和流程，实现服务效率的提升和对资金风险的有效控制。“敏捷定制”的持续推广，将在一定程度上改善园区开发业务的盈利能力。

基于以上三大逻辑，中电光谷在2022年继续保持快速增长已是大概率事件，这就意味着公司的业绩水平有望持续提升。但反观公司股价，由于受到整个市场低迷的影响，中电光谷当前的PB估值仅有0.34倍，已处于历史最底部，距历史平均PB估值的中位值0.8倍仍有较大的成长空间。随着中电光谷的持续成长，一旦市场情绪恢复，低估值高增长的中电光谷有望迎来利润提升与估值修复的“戴维斯双击”。

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