作者：子非鱼

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在菏泽、南通等城市纷纷降低首付比例，由原来的30%降低到20%，没有遭到任何阻拦之后，有城市开始不断下探底线了。

比如湖南郴州与广东惠州的一些开发商，就在试探放松的底线，纷纷祭出了“零首付”与“首付分期”等违规手段，来调动市场需求。

根据华夏时报披露，郴州的荣裕美丽缘项目可以“零首付”买房。签约的时候把购房的合同价格提高，未能一次性付清的首付款即可按照按揭贷款的流程一同贷款。

也就是故意把合同价抬高，获得银行更多的贷款，以降低首付。显然，这么做是违规的。

除了这种操作方式外，当地中介表示，还有直接“零首付”，也即购房者可以将首付款分期支付，在半年或者一年内付清即可。

惠州方面，其实早在去年国庆期间，就传出了开发商的各种神操作。为鼓励购房者购房，有的开发商在打折降价的基础上，还直接返款，或者送家私。

根据华夏时报披露，目前惠州很多楼盘的首付都只需要一两成，甚至零首付。零首付的楼盘，需要支付5万元定金，然后可以做首付贷。也就是，不仅后面的按揭可以贷款，连首付也可以贷款。

这种加杠杆的行为，严重违规。在上一轮牛市中，这种加杠杆的行为很常见，后来大调控开启，各种乱象都被整肃，市场一度消停了一会儿，没想到，现在又有人敢冒天下之大不韪了。

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此现象，引申出了两个问题：

第一，郴州和惠州，为何要冒天下之大不韪？

第二，购房者能碰吗？

先回答第一个问题。

在朋友圈看到过一句话，“现在可以逆向思维，调控放松最早的城市，价值都不高，调控放松得越迟，价值越高。”

对于这句话，窃以为大体是正确的。

如同调控一样，价值高的地方，容易上涨的城市，肯定是调控最严的地方，而其他没什么价值的三四线城市，反倒不用调控。

按照这个思路，郴州和惠州如此大力度试探，本身就证明了这座城市的价值并不高，不高的背景下，在去年信贷截流影响下，自然惨淡，自然需要通过不正规的手段来救市。

郴州方面，去年房价一路下行。成交量在下半年也一路下行。

数据显示，2021年郴州成交面积不足200万方，同比下跌25.3%；成交均价跌至6277元/平方米。

最关键的是，在市场去库存，城区棚改基本结束的情况下，市场需求端有所下降，楼市供应与成交持续低位运行，而且供应较需求多出不少，由此来看，郴州的去库存压力犹在。

惠州方面，人少地多让这个城市的房产一直供不应求。

去年8月份，惠州又升级了调控，要求新购住房三年限售政策，并且，大亚湾和惠阳区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品房。这让很多深圳客，被挡在了门外。

在开启限购的背景下，惠州下半年成交量腰斩。

合富大数据，2021年惠州累计成交99879套，同比下滑33.8%。

最关键的是，即便在目前政策和资金转向友好的背景下，惠州的需求依然没有恢复，其高企的库存压力，让这座城市依旧承受着较重的房价下行压力。

根据克而瑞公布的数据显示，截止到2022年1月，惠州的商品房消化周期超过30个月，是全国去化周期最高的20个城市之一。

压力之下，郴州和惠州的开发商才冒险一试。

郴州和惠州，只是个缩影，当下很多承受不住楼市下行之重的三四线城市，都在明里暗里做着各种小动作。

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接着来回答第二个问题，这种“零首付”的房子，能碰吗？

一看到零首付，有人看到了有便宜可图，有人则看到了风险。

本号的观点非常明确，尽量不要碰。理由有二：

第一，这种零首付本身的行为，本身就是违规的。按照住建部的文件规定，首付贷与分期付款，都是不合规的行为。

买房是人生大事，牵涉的资金非常大，我们需要尽量降低风险，不能明知山有虎，偏向虎山行。

一旦牵涉到资金问题，由于本身的不合规性，会让自己完全处在劣势。

第二，零首付除了行为本身的风险外，还有后期的风险。

诚然，零首付的确降低了购房者的上车门槛，但天下没有免费的午餐，你享受到了低门槛，就得同时承担后期的风险压力与还款压力。

零首付，一方面加大了贷款的按揭压力，意味着你要还更多的款。

此外，零首付一开始的确很有诱惑力，但半年或一年内还清首付款的压力要想清楚，一旦你还不起，那就危险了，不但保不住押金，还有可能保不住房子。最后赔了夫人又折兵。