作者:子非鱼

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楼市回暖了吗?

这个问题的答案,可以透过最新披露的2月份70个大中城市房价数据,以及销售数据、投资数据和国房景气指数来加以判断。

先看70个大中城市房价数据。

2月份70个大中城市房价数据

数据:国家统计局;制图:21世纪经济报道

从上表可以看到:

第一,新房环比上涨城市数量27个,3个持平,40个下跌。46个城市同比上涨,24个同比下跌。

第二,二手房环比上涨城市数量10个,3个持平,57个下跌。同比上涨城市数量30个,1个持平,39个下跌。

整体来看,无论新房还是二手房,上涨城市数量较去年三季度回暖了不少,但仍在低位徘徊,房价下跌城市数量仍占多数,调整仍是主流。

新房环比下跌城市占比57%,二手房环比下跌城市占比81.4%。

第三,止跌,大多都是中心城市。

28个上涨的城市中,中心城市占了18个。二手房上涨的10个城市中,中心城市占了8个。

其中,西安领涨新房,上海领涨二手房。

西安的新房,其实一直都非常火热,去年上半年还上演了多轮万人摇号抢房。进入2022年后,西安又上演了一轮万人摇号抢房。

这都是新房限价,导致新房与二手房价格存在剪刀差惹的祸。

上海二手房快速回暖,一方面是宏观环境转向友好,金融杠杆得以回归的功劳,另一方面则在于上海落户人口大涨。

上海人社局披露的数据显示,2021年上海落户人数高达73128人,是2020年的两倍多。

第四,北上广深四大一线城市,除了深圳之外,全部止跌。

2月份数据显示,北京、上海、广州,新房与二手房,无论是环比还是同比,都止跌转涨。

深圳方面,新房上涨,但更能反映市场真实情况的二手房,环比和同比双双下跌。

深圳的特殊,大家都心知肚明,因为疫情。目前,深圳已经按下了一周“暂停键”,3月份深圳的商品房成交量,可能还会继续创新低。

02

从同比数据来看,尽管很多城市自去年下半年至今,都在下跌,但房价仍高于两年前的2020年。

统计局披露的数据中,有一组是与2020年相比的数据。

新房方面,较2020年上涨的有56个,下跌数量为14个。

二手房方面,较2020年上涨的城市数量为42个,28个下跌。

与2020年相比下跌,也即房价至少回到了两年前。以更能真实反映市场数据的二手房来看,70个城市中,有28个城市的房价至少回到了2年前。

这里说的是至少,因为从跌幅来看,很多城市回到了五六年前,甚至十多年前。

制图:城市财经;数据:国家统计局

从上图可以看到,28个二手房价格至少回到两年前的城市中,跌幅最大的牡丹江,跌幅最小的是南昌。

南昌其实是自讨苦吃。

去年年初,南昌试图放松限购,自导自演了一场“大南昌都市圈购房同权”的剧情,结果第二天就遭到了住建部约谈,并勒令撤回文件,并被纳入了重点监测名单。

原本想要来场利好,结果换来了一场利空,加速了南昌市的楼市调整。

黑龙江牡丹江较2020年跌去了12.5%,去年贝壳研究院就披露,这座城市的房价已经跌回到了2007年的水平,也即15年前。

牡丹江为何会持续下跌?理由和鹤岗是一样的,资源枯竭,产业羸弱,人口流出,经济低迷。

跌幅榜上的城市,大多数都是因为这几个理由,要么人口大量流失(比如南充、安庆等),要么是因为前期跟涨太猛,之后由于棚改熄火无以支撑(比如太原、呼和浩特、贵阳、宜昌、岳阳等),要么人口流失与经济低迷兼具(如天津、哈尔滨)。

其中郑州、济南、南宁等城市,都是因为库存太多,供应大于需求,再加上市场需求减弱所致。

28个房价至少回到两年前的城市中,南方16个,北方12个。其中中心城市占11个,分别是:

太原、哈尔滨、石家庄、长春、呼和浩特、济南、郑州、天津、贵阳、南宁、南昌。

目前,郑州为了去库存,已经发布了系统性救市文件,大力开启棚改模式。后续可能会有更多的城市,跟进郑州。因为目前的房地产形势,依然乐观不起来。

03

国家统计局最新披露的2022年商品房数据、房地产投资增速、国房景气指数显示:

第一,全国商品房销售面积15703万平方米,同比下降9.6%,其中住宅销售面积下降13.8%;商品房销售额15459亿元,下降19.3%,其中住宅销售额下降22.1%。

第二,全国房地产开发投资14499亿元,同比增长3.7%;其中,住宅投资10769亿元,增长3.7%,继续探底。

第三,国房景气指数,跳水式下跌。

要知道,这些数据发生的背景,是去年四季度以来,宏观政策和金融逐渐转向友好,银行放款周期回归正常,是在经历了一次全面降准两次降息下发生的。

造成这种局面的因素,一方面是疫情。

当前疫情已经涉及内地27个省、自治区和直辖市,过半万亿GDP城市被疫情再次袭击。

疫情影响经济与民众的收入之下,市场的信心尚未回归。

市场信心缺失,这是第二个因素。

面对等不来的信心,接下来,从中央到地方,可能会有更大的动作来调动市场信心。

面对股市和楼市的闹心,今天高层喊话,明确表示:

1、宏观经济运行,切实振作一季度经济,货币政策要主动应对,新增贷款要保持适度增长。

2、关于房地产企业,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案,提出向新发展模式转型的配套措施。

信号很明显,接下来货币宽松的口子,可能会开得更大。

但能否提振市场信心,关键还是要控制住疫情。控制住疫情是基础,在这个基础之上让民众的收入得到保障,才能让市场信心回归。