作者：子非鱼

01

今天（11月22日），中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新一期的LPR：

1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。至此，LPR已连续第19个月维持不变。

来源：中国货币网

尽管LPR已经快两年没有调整过，但房地产市场的贷款利率最近一年来却跌宕起伏。

今年以来，在房地产贷款集中管理制度之下，各类银行限制了流入房地产市场和个人住房贷款市场的资金比例，导致房贷利率一路上涨，放款时间不断延长。

这一点，我已经讲过多次，这是中心城市楼市成交量大跌的共同原因。

不过，这种情形已经在10月份发生了改变，到了这个月，改变得越发明显。

从10月底开始，我一直在强调政策底已经出现了，官方的表态和各城市的行为中已经充分体现。

比如从市场方面，央行公布的10月份银行业金融机构个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

另外，贝壳研究院数据显示，10月份全国房贷利率今年以来首次转向，有20个城市的房贷利率下调，多个城市放款速度在加快。

今天，贝壳研究院公布了11月份最新的数据，披露被监测的100个城市中，有30%的重点城市下调房贷利率，下调范围较上个月更大。

此外，各城市的放款时间也在进一步加快，百城中有60%的城市放款周期在缩短。

图上的走势很直观，9月份之前，房贷利率与放款周期一直在攀爬。10月份成为转捩点。

02

同时，贝壳研究院还披露，11月有35个城市下调房贷利率，包括大连、绍兴、苏州、郑州、南通、南昌、东莞、温州、珠海、中山、天津、石家庄、福州、重庆、昆明、烟台、廊坊等。

部分首套房利率下降城市

来源：贝壳研究院

可以看到，大连、绍兴和苏州，首套房一口气下调了30个基点，郑州、南通、南昌、东莞、温州、珠海也都下调了20个基点以上。

利率是钱的价格，利率沉浮，是官方通过改变购房者借贷成本的一个非常有效的方法。

2015年那一拨牛市，房贷利率不断下调就是推动力之一。

而从今年年初开始，利率不断上浮。随着贷款成本不断增加，尤其是放款时间不断被延长，需求被抑制，所以出现了多个中心城市楼市成交量遭腰斩、脚踝斩的情况。

年初以来，利率不断上调，是因为资金受到了限制，银行只有通过对楼市加息，并延长放款时间的方式，调节市场需求。

之所以对楼市限制资金，给楼市降杠杆，管理层主要是为了稳定房价，解决目前压在年轻人肩上的新三座大山（房价高、医疗费用高、教育成本高），所以我们可以看到，在稳房价的同时，教育行业和医疗行业的改革也在同步进行。

减轻年轻人的压力，是为了鼓励生育。要知道，我们的新生儿已经连续四年下滑。

最关键的是，国家统计局最新公布的“中国统计年鉴2021”显示，2020年全国人口出生率首次跌破10‰，只有8.52‰，创70多年来新低。

来源：国家统计局

同时，民政局数据显示，中国结婚率已经连续7年下降。

导致出生率创新低、结婚率持续下降的根本原因，新三座大山责无旁贷，所以管理层才着手解决。

当然，稳定房价的目的不止于此。综合一句话，稳定房价是为了给三孩政策、消费经济、共同富裕等战略，腾挪出施展空间。

既然如此，为何10月份会出现转折点，为何利率不继续上浮下去，放款时间为何不继续延长下去？

窃以为，理由如下：

年初对资金限制的力度，有些矫枉过正，以至于出现目前的房地产过冷现象，始料不及。

这种过冷现象，主要表现在，多数中心城市的成交量腰斩、脚踝斩，多数城市房价下跌，统计局公布的数据显示，10月份70个大中城市中，52个城市新房下跌，64个城市二手房限跌，并且有18个城市的二手房价格回到了三四年前。

而由于市场的冷却，导致本就承受融资难的房企，回款更难，他们资金极度紧张，于是一方面为了加快回款，不断打折促销，造成了目前21个城市不得已而出台限跌令。

另一方面，不再花钱，躺平不拿地，于是出现了第二轮集中供地时，中心城市大面积流拍的局面。

这些局面与管理层想要的有很大出入，管理层想要的，只不过是房价稳定，市场稳定健康发展，在稳定中逐渐降低房地产对于经济的权重。

而现在的局面，出现了大幅波动。整个市场的变冷，影响到了经济的发展，成为了经济的负累。同时土地市场大面积流拍，既不利于各城市的土地财政，也不利于房价稳定。

所以才有了现在的利率转向。

03

房贷利率下调，对于各城市的楼市来说，当然是利好。

正如上面所说，利率是钱的价格，利率下降，借贷成本下降，会刺激购房需求，尤其是放款时间缩短，更会带动成交量。

在之前的文章中，我多次强调过，中心城市成交量的腰斩，最主要的原因就是放款时间不断延长。想想看，北上广深动辄半年起步的放款时间，其他二线城市也是至少三四个月的排队时间，相当于短期内撤销了杠杆支持。

大多数人购房，是需要银行给予杠杆支持的，短期内撤销，购房者有心无力，成交量岂能不跌。

现在，放款时间加快，意味着杠杆又回来了。而且从趋势来看，后续放款时间会越来越快，信贷正在快速回归正常。

信贷放松逐渐回归正常之下，市场也在回暖。

数据显示，成都上周二手房成交量1257套，环比上涨了215%。此外，深圳过去半个月二手房成交量为1560套，而要知道深圳10月份全月二手房成交量才1765套。

信贷放松利好之下，人口竞争力强、经济有活力的中心城市，在年底和明年一季度会筑底回稳，房价也会开始企稳。

不过，需要强调一点的是，市场现在放松，只是想让过冷的现象适当回暖，而不是重启火热模式。目的还是为了稳定房价，只有稳定房价，才能给三孩政策、消费经济、共同富裕腾挪空间。

所以，很多人担心的大幅反弹，是不会出现的。楼市接下来是要筑底企稳，而不是筑底强势反弹。