过去20年间，中国城镇化进程不断加快，居民的收入和生活水平持续提高，数以万计的家庭涌入了购房浪潮。然而近两年，随着繁荣背后滋生出的市场乱象逐步显现，为了维护行业的良性发展,相关部门的监管政策紧锣密鼓地相继出台。

2020年，“三道红线”政策的落地拉开了全面监管地产行业的序幕。所谓的“三道红线”指的是：一，剔除预收账款的资产负债率不得大于70%；二，净负债率不得大于100%；三，现金短债比不得小于1。面对这一严监管措施，绝大多数房地产开发商都开始快速回笼资金，调整产业结构并降低杠杆率。

“变绿”成为房地产行业主旋律的2021年，毋庸置疑，房地产市场已经从快速扩张、疯狂圈地的高杠杆时代转入了品质至上，靠综合运营能力取胜的权益投资时代。

消费升级，需求迭代，金科多元化投资值得信赖

从目前房地产市场的发展趋势上看，随着购房主体人群消费升级的概念加深，房产作为营造美好人居环境的重要载体，其市场需求窗口也在悄然改变。人们的置业逻辑已从单纯的选地段、选户型逐步走向精细化，社区配套设施、物业管理体系以及智慧科技服务等多重因素均被纳入了房产项目的综合评分框架中。

因此，在房企必须控制好投销比的今天，精准抓住客户需求，优选土地项目，实现多元化的投资战略就成为了房企抢占市场的“法宝”。在这方面一直有着优异表现的金科股份在2021年同样交上了一份值得借鉴的答卷。

依托“四位一体、生态协同”的发展理念，金科的项目开发不是简单的“盖房子”，而是致力于精耕地产主业，做强智慧服务，做优科技产业，做实商旅康养，进一步整合产业链生态圈，为消费者提供值得信赖的家！

这无疑对金科的项目选择提出了更为严苛的要求，“坚决不拿低流速项目、不拿亏损项目。”是金科股份总裁杨程钧对市场的承诺。数据显示，公司前三季度新增建筑面积1313万平方米，其中二三线（含新一线）城市占比84.96%，金科全国化布局持续推进的同时也保障了重点城市的强力加码。

在笔者看来，金科是一家颇具房产“天生灵感”的开拓者。他们懂得盲目扩张绝非上策，只有坐拥优质的土地储备，才能从容地应对市场的风云变幻而恪守初心。截至上半年末，金科总可售面积超7300万平方米，有效覆盖公司未来3年发展需要。除此以外，金科也在加大布局以大产业、大健康、大消费为主的“地产+”多元化赛道，进一步提升公司的盈利能力和永续经营能力。其中大产业板块落地项目覆盖重庆、四川、湖南、山东、山西、江苏、河北等14个省份22个城市，累计开发运营管理项目28个，面积超1300万平方米。可以说面对政策层层收紧、调控不断深入的房市，金科股份完全有实力轻松应对。

营收增长，稳健发展，绿档护航金科扬帆起航

在多元化投资战略的加持下，金科股份实现了“一稳二降三提升”，即坚持稳健发展，主动降低负债、降低库存，提升盈利能力、核心竞争力和资产运营能力。

金科的稳字诀主要体现在业绩稳、资金稳、质量稳。

2021年前三季度公司实现营业收入636.83亿元，同比增幅超33%；实现净利润60.75亿元，同比增长9%，归母净利润45.28亿元；企业毛利率与净利率均保持行业较高水平。截止报告期末，公司合同负债余额约1454.2亿元，为未来结算业绩提供了充足保障。

在业绩稳健增长的情况下，金科一方面进一步降低负债，保持绿档经营，另一方面，持续优化产品品质，升级企业回款能力，这一系列动作体现了金科要做长期主义者的决心，同时也成为了投资者心中的“强心剂”和“定心丸”。

前三季度公司累计压降有息负债100.78亿元，有息负债总额降低至875.86亿元，同时，金科积极履约兑付，截至目前无一例债务违约情况出现。在有息负债期限结构上，一年内到期有息负债204.7亿元，占比降为23.37%；一到三年内到期有息负债为515.25亿元，占比58.83%；三年以上到期有息负债为155.91亿元，占比升至17.8%。较去年末，一年内短期有息负债降低近10%，三年以上长期有息负债债务增加近7%。

有息负债规模的降低和结构的优化保障了金科股份的资金安全，降低了投资者的流动性风险，也为金科后续的项目开发、交付和售后提供了坚实的后盾。更值得一提的是，金科股份货币资金余额为301.7亿元，经营性现金流净额74.31亿元，同比增长569%，不仅能够充分覆盖短期有息负债，更进一步保持了金科的核心竞争力。

按照惯例，“金九银十”一直是房地产市场的销售旺季，然而今年由于疫情的影响加之下半年房地产信贷政策收紧，整体楼市略显冷清，各地的成交量都不如预期。在此背景下，金科仍然在中秋、国庆双节10天，实现了认购成交额130亿元的佳绩，较2020年双节增长超50%，足以见得金科成为了广泛消费者的购房首选。此外，从前三季度财报数据来看，公司总销售金额达1471亿元，销售面积1462万平方米，根据中指院数据，分别稳居行业TOP20和TOP10。在如此亮眼的销售数据背后，是市场对于金科产品质量的肯定，同时也是金科正确战略规划的最佳验证！

在“以收定支、先收后支、收大于支”的现金流管理模式下，金科坚持有质量的销售，确保每一笔销售都能贡献有价值的回款。2021年前三季度公司实现销售回款1435亿元，回款率进一步提高至98%，这无疑为金科的高质量裂变发展提供了源源不断的原动力。

对目前的金科股份来说，其掌握了新监管时代下房企的生命线—资金安全，手握充足的资源储备，加之其在生态产业链上的整合能力和远超行业平均的业绩表现，无疑是房地产价值投资的第一梯队。

更为重要的是，金科股份始终秉承着长期稳健发展的经营目标，不把增速放在首位，从而能够更好的顺应行业发展潮流，服务于更广泛的客户群体。存量竞争时代，金科有实力、有信心更有正确的路线规划，必将打造一个属于金科的房产传奇！

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